英国北部城市曼彻斯特以其强大的足球队和充满活力的音乐场景而闻名。然而，最近香港的房地产市场开始引人注目。
In February 2013 the asset and wealth management division of Deutsche Bank led a £142 million ($221 million) deal to buy One Angel Square, a gleaming new glass-walled office block in the city’s commercial center that’s one of the most modern and energy-efficient buildings in Europe. The transaction was notable for its junior partner: the State Administration of Foreign Exchange, the arm of the Chinese central bank that manages the country’s vast currency reserves. SAFE’s participation in the transaction marked its first European property purchase outside London. In addition, the acquisition was priced to give an initial investment yield of less than 6 percent, a new low for deals outside the British capital.
并非只有外管局有这种想法。过去一年主权财富基金一直在抢购伦敦的高档房产，并开始进军欧洲——这一浪潮正在加速。去年12月，新加坡主权财富基金新加坡政府投资公司(GIC)斥资17亿英镑，收购了伦敦金融城金融区边缘的大型写字楼Broadgate 50%的股份，这是2013年规模最大的交易之一。今年1月，中国投资有限责任公司(China Investment Corp.)投资6,500亿美元主权财富基金，为伦敦西部33英亩（13公顷）的办公室公园外壳耗资8亿英镑。
伦敦房地产服务公司第一太平戴维斯(Savills)欧洲商业地产研究主管马特•奥克利(Mat Oakley)表示:“要想被视为一名可信的国际投资者，你需要在伦敦拥有一些东西。”
主权国家的购买力帮助推动主要地区的房地产价格回到危机前的水平，伦敦和一些德国主要市场近期交易的收益率远低于5%。中国的保险公司和房地产开发商也开始进入这个市场，加剧了对高端房地产的竞争。资金的涌入对整个欧洲较小的市场产生了连锁反应，因为该地区的传统投资者——房地产基金、保险公司和养老基金- 搜索进一步的afield以获得值。
第一太平戴维斯(Savills)欧洲投资主管兼德国首席执行官马库斯•莱姆利(Marcus Lemli)表示:“目前，对核心产品的竞争非常激烈，收益率仍面临压力。”“但我预计优质债券和二级债券收益率之间的总体差距将进一步缩小投资者在风险回归谱中传播。“
根据洛杉矶的房地产公司CBRE集团的数据，欧洲商业物业交易去年上涨了21％，达到15.4亿欧元（2121亿美元）。芝加哥物业咨询公司Jones Lang Lasalle的官方介绍，欧洲是世界上唯一的资本流入的净额超过200亿美元。大多数分析师都希望流入加剧。
在某些情况下，影响主权财富基金在长期投资者已经直接。今年1月，德意志银行的资产和财富管理部门代表马来西亚最大的养老基金雇员公积金(Employees Provident fund)，以1.565亿英镑的价格从英国保险公司英杰华(Aviva)的投资部门收购了三个购物中心。
根据交易，投资超过650万工人的基于吉隆坡基金，在Tesco，赫特福德郡，U.K.的超市运营商获得了50％的股权，其商店锚定该中心，拿了另一半。这笔交易产生了产量，通过当前租金收入来衡量销售价格的百分比，不到6％。如果商店已经在大伦敦地区，没有人会弯曲。但这些物业位于外国投资者很少踩踏的地方：宣称和布莱克浦的风吹英国海滨度假胜地以及中德兰斯州考文垂。
“对房地产的情绪有一个非常重大的变化，投资者通常愿意接受更多风险，”阿维瓦投资者全球服务房地产的首席投资官David Skinner表示，伦敦的保险公司的资产管理臂。“几年前，他们非常专注于收入流的安全性，地点的合适，建筑规范，租户的质量，租赁长度等。现在有更多的意愿在其中一个或多个标准中妥协。“
据熟悉购买的消息来源，在曼彻斯特交易中，安全的房地产单位，在物业中占有49％的股权。（该建筑物作为合作团体的总部，U.K.最大的会员资产公司。）由DWS管理的房地产互联网欧罗巴Grundbesitz Europa购买了余额，德国基金管理臂管理。Grundbesitz Europa在3月底之前拥有399亿欧元的资产，是一位保守的投资者，寻求从一个投资组合产生稳定的收入，其中包括巴黎香榭丽舍斯利斯基斯宾馆和法兰克福市中心的建筑物。根据数据和出版集团CityWire，该基金在3月12日之前产生了2.7％的返回，在77个可比资金中排名第18次。
Gingko和Safe的官员没有回应评论请求，但行业消息人士称，中国基金一直是美国最活跃的房地产投资者之一。过去两年。2012年8月，Deutsche帮助Gingko购买了披着花园，伦敦市的一座16层办公楼，作为美国资产经理的欧洲总部黑石。该物业售价2.85亿英镑，产生4.5％的收益率。
虽然投资者在伦敦市中心，英国资本继续成为一个活动的温床。根据CBRE，2013年房地产交易将于2013年飙升至53.5％至557亿欧元，主要由全球金钱植入伦敦。产量，或当前租金收入作为物业销售价格的百分比，伦敦金融区的5％低于5％，在西端低于4％，为对冲基金公司和城市的主要零售领域。
“伦敦的利益来自其现状，”德意志银行欧洲物业研究和战略负责人Simon Durkin说。“不可否认，它导致我们进入全球崩溃，它是引导我们的第一个市场之一。它做出很快。“
最近的买家包括新加坡吉克的名字。主权财富基金从纽约的投资公司购买了广泛的股权黑石集团是世界上最大的私募股权房地产投资者，管理层下的790亿美元。该物业的其他一半由英国土地有限公司拥有，伦敦的房地产投资信托基金。17栋建筑大楼毗邻利物浦街火车站，是苏黎世的瑞银，将其投资银行办公室转移到网站上的新型定制结构。
黑石于2009年投资于广义，当时英国土地，然后是唯一的所有者，需要现金来减少其债务。在这笔交易中，这项物业价值超过10亿英镑，黑石注入了7700万英镑的股权，并同意肩部占地一半的汇率。随着最近的销售Blackstone，在勉强四年内恢复了原始投资的四倍以上。
GIC Real Estate欧洲业务主管克里斯托弗•莫里斯(Christopher Morrish)表示:“收购如此规模的世界级写字楼是一个难得的机会，Broadgate符合我们投资于能够增值的资产的愿望。”他解释说，伦敦可能受到了金融危机的严重打击，但它将继续是一个主要的金融中心，也是GIC有吸引力的目标。Morrish补充道，Broadgate不仅为现有租户提供了稳定的收入来源，而且还提供了“重新定位和可能随着时间的推移重新开发建筑”的机会。
包括挪威政府全球养老基金(Government Pension Fund Global)在内的其他大型主权投资者也曾关注过这处房产。去年，GPFG全球最大的主权财富基金，决定将其分配到房地产的分配到8.59亿美元的投资组合的5％。虽然GPFG已将其视野扩大到全球层面，但它继续将相当大的资金融入U.K.和欧洲市场。12月，它投入了伦敦丽晶街的一个新建筑的9750万英镑，是与皇家庄园的合资企业的一部分，该部门设法由伊丽莎白女王二世举行的财产。一年前，GPFG为一家跨国物流公司旧金山的PROLOGIS建立了24亿欧元的合资企业，投资于欧洲的仓库。
与此同时，安全，不是市场上唯一的中国买家。2013年7月，基于深圳的Ping保险（集团）Co.该国最大的私人保险公司，为伦敦大厦劳埃德支付了2.6亿英镑。购买理查德罗杰斯设计的结构，独特的中庭和外部管道和电梯，是大陆以外任何中国保险集团的第一个房产投资。随之地展开了中国和台湾的投资规则，为保险公司开设了大门，以便在家庭市场外购买房地产。
考虑到亚洲保险公司对房地产的兴趣，分析师认为，平安保险很快就会有自己的公司。房地产公司第一太平戴维斯(Savills)预测，未来几年，亚洲保险公司可能向欧洲房地产投资100亿英镑，主要集中在伦敦。第一太平戴维斯估计，中国大陆和台湾有20多家保险公司有意愿和财力进行交易。
“保险公司的投资浪潮只是开始，”欧洲，中东和非洲的国际投资负责人，基于芝加哥物业咨询公司DTZ的国际投资负责人，他的团队每两个月访问中亚和亚洲投资群体。“这波将在未来12到24个月内成熟。这是第一个，但其他人准备购买。“
过去一年，几家中国企业曾尝试进入英国市场。今年1月，总部位于上海的开发商绿地集团(Greenland Group)斥资约6亿英镑，收购了位于伦敦西南部旺兹区(wands)的一家休眠酿酒厂。该公司计划在该地块上建造住房、办公室和零售店。绿地集团紧随中国最大房地产集团大连万达集团股份有限公司(Dalian Wanda group Co.，简称:万达集团)的脚步。王建林。该公司于2013年6月在泰晤士河南部的Vauxhall购买了一个开发区。它计划提供7亿英镑的发展，其中包括五星级万达酒店，伦敦第一家中国豪华酒店。
投资季度由英国高级政治家向中国投资者提供一致的努力。在去年的贸易使命，伦敦市长鲍里斯约翰逊与大连万达的王某举行推广他的城市作为投资目的地。王已承诺在未来几年内投资于U.K.的再生和基础设施项目30亿英镑。
中国对欧洲投资的胃口似乎非常大。德国共同基金管理公司Union investment的欧洲房地产投资管理主管菲利普•拉•皮埃尔(Philip La Pierre)在最近的一次投资圆桌会议上表示:“现在的资金甚至比2006 - 2007年还多。”“问题是，你打算用它做什么?”每个人都有资金;他们没有存货。”
面对亚洲的竞争资金巨大的浪潮，一些国内买家正在被迫离开市场，他们长期以来一直是活跃的球员。阿维瓦投资者这样的机构发现很难在伦敦市中心竞争资产，特别是当他们竞标正在寻求多样性的亚洲养老基金，即使在欧洲市场的昂贵结束时也能看到良好的价值。分析师表示，韩国首尔的办公财产收益率可以低至2％至2.5％。此外，虽然欧洲商业投资者绝望地在当今低利率环境中产生收益率，但许多大型亚洲主权财富基金没有具体的长期负债。
“我们现在已经达到了伦敦中央伦敦中心地区的主要结束的重视，这对我们来说看起来不太有价值，”Aviva的Skinner说。“我们作为一家商家，我们的许多客户将在伦敦市中心的基础上，在相对价值差的基础上举行体重占据体重。”
英杰华及其同行，如爱丁堡、苏格兰标准人寿和总部位于伦敦的资产管理公司亨德森全球投资者，后者正在将其房地产业务与美国退休基金管理公司TIAA-CREF合并一直提倡搬到小城市或需要翻新、新租户或更好管理的老物业。然而，这使它们面临着与另一种投资者的竞争。
基于伦敦的红外资本合作伙伴，前基础设施和英国银行汇丰控股房地产公寓，已经看到几个保守的欧洲房地产投资者在被外国货币挤出素质市场之后进入其领土。
“我们感觉是间接竞争，”andreas Katsaros负责交易起源的红外董事说。“我们并没有与亚洲首都竞争，但我们所看到的是亚洲资本进入非常大而最主要的资产。该资本正在出现巨大的风险溢价，因此将当地机构推动出进一步走出来。“
In late 2011, InfraRed bought the Cologne Tower, a 43-story office building in the German city, for about €100 million and embarked on a €15 million refurbishment of its façade, lobby and elevators in a bid to boost the building’s low occupancy rate and increase rental values. The firm estimates the property is now worth about €150 million. Ultimately, it aims to sell the tower to a sovereign wealth fund or big Asian investor looking to diversify into the Continent.
根据CBRE的说法，德国的交易量达到去年的20％至304亿欧元，使其成为欧洲第二繁忙的房地产市场。国际投资者倾向于专注于法兰克福或巴伐利亚市慕尼黑的金融中心，而不是国家首都柏林。但是，大型国内球员不完全削减该领土。2013年10月，德国审计员和会计师，WPV和PPG持有，普华永道的德国合作伙伴的养老基金，德国最大的办公室交易。他们支付了3.3亿欧元，从奥地利房地产集团CA Immo占该国第四次最高摩天大楼的三分之二的摩天大楼。
萨维尔的Lemli说，国内和国际投资者的强劲需求“正在推动最初的产量下降和价格进一步。”他预计明年亚洲投资者在亚洲投资者中更大的兴趣以及交易增加。
根据Savills的研究，一些德国城市在欧洲的最低收益率之间吹嘘。他们在慕尼黑占地4.25％，在法兰克福4.4％，汉堡4.5％。
国际投资者并没有止步于德国。他们正在进入欧洲一些受打击最严重的经济体，寻求有吸引力的收益率。
考虑爱尔兰，后者爆炸的地方破产了银行制度，并迫使该国从欧盟和国际货币基金组织寻求救助。CBRE的说法，爱尔兰物业交易去年去年增长了228％，达到了18亿欧元。在意大利，努力逃避长期经济衰退，交易量涨幅为73％，达到44亿欧元。
在这些市场上，国际买家与国内投资者发生了冲突，导致一些重要交易的价格超出了预期。最近在都柏林豪华郊区Leopardstown的一个未完工的多功能项目吸引了众多竞标者。该项目集办公、公寓、零售和休闲于一体。该项目由爱尔兰第一家房地产投资信托公司——总部位于都柏林的绿色房地产投资信托基金(Green REIT)组成的财团赢得;加州比弗利山的投资公司Kennedy Wilson;和总部位于加州纽波特比奇的太平洋投资管理公司(Pacific Investment Management Co.)。他们支付的价格比爱尔兰国家资产管理局(National Asset Management Agency)设定的2.5亿欧元要价高6150万欧元。
投资者也将注意力转向西班牙，该国的房地产泡沫比爱尔兰更严重。3月底，马德里地方政府主席伊格纳西奥González告诉记者，西班牙桑坦德银行(Banco Santander)已同意以2.6亿欧元的价格将位于马德里市中心的佛朗哥时代的25层建筑Edificio España出售给大连万达。桑坦德银行没有证实这笔交易，当地媒体报道称，中国银行仍可能面临竞争对手的竞购，但专家表示，即使中国银行失去这处房产，他们取得成功也只是时间问题。
“下周我将在伦敦拥有一些中国投资者，他们希望专注于西班牙，”DTZ的Boursican说。对于大连万达和格陵兰等大型开发商，西班牙提供了吸收奢侈公寓的一些冷漠的机会，并将其转向私人中国买家。诱饵？西班牙政府为国外投资者提供居住，在房地产上花费超过500,000欧元。
据Boursican估计，至少有15家中国投资和开发公司可以在欧洲交易中投入10亿美元或更多。他表示:“这些人拥有大量资金，他们承担风险，他们进入市场，他们想做更多。”
这类交易可能与养老基金和主权财富基金所追求的稳定、能带来收入的优质地产相去甚远，但它们表明，自银杏去年投资曼彻斯特以来，市场的涟漪已经蔓延到了多大程度。随着资金的涌入，令一级市场和二级市场都出现膨胀，一些行业专家认为，一些新近入市的人可能开始转向房地产投资基金——许多人曾利用这一工具首次尝试房地产投资。这类基金可以让大投资者获得比他们自己愿意做的更小的交易，以及他们无法提供的需要亲自管理的房地产。
红外的Katsaros表示:“亚洲投资者正被迫承担更高的风险，他们现在正考虑投资我们这样的基金，因为他们无法配置足够的资金。”“他们不一定想投资于基金，但他们意识到，如果他们想分散投资并涉足欧洲房地产市场，仅仅通过核心交易和俱乐部交易是很难做到这一点的。”
部署资本的比赛不可避免地带来欧洲周边和伦敦的价格过高的交易风险。萨利斯预计今年马德里的主要办公产量将达到5％，达到第一季度的5.5％。第一季度从一年前的一季度交易量达到2亿欧元。它在整体欧洲市场的背景下是少量的，但它可以清楚地表明，尽管国家的失业率超过26％，但是，这一表明情绪正在迅速变化。“当你看到竞争时，总会有定价的风险自行，”德意志银行的杜尔金说。
在伦敦，德意志银行(Deutsche Bank)和英杰华(Aviva)的分析师已经在他们的五年计划中考虑了价格下跌和收益递减的因素。他们表示，随着各国央行开始收回宽松货币政策，债券收益率不断上升，最终可能会削弱房地产的吸引力，并影响价格。他们补充说，由于对经济前景更为乐观的企业缺乏新空间，目前的租赁市场受到提振，但随着新建筑供应开始投入，大约三年后，租赁市场应该会开始疲软。
这是房地产市场繁荣的繁荣故事。五年前，它留下了数十亿欧元的糟糕贷款，可供过度使用的办公室，零售公园和发展土地。然而，这一次，前景不一定是如此忧郁。其中部分是主权的深口袋。所有股权交易，或者只是在繁荣中惩罚的贷方中的适度杠杆，意味着银行在伦敦，慕尼黑或马德里秋天的珍贵物业价值观时不一定必须采取钥匙。部分也归结为主权的长期前景养老基金，他们在更艰难时期所做的交易。当资本价值下降时，他们可以等待下一个周期性的上升，以销售或坚持像一个天使广场等资产，享受通胀联系的租金增长的好处。•