大众媒体经常加强流感大流行的消息已经离开了美国商业地产(CRE)部门大大受损,尤其是在城市。混合激励公司抛弃办公室工作空间,这些资源通常注意,税收收入下降和企业依赖于现场工人(如咖啡店、清洁工、银行、餐厅、等)继续死,可能引发一个“恶性循环”,生成城市萎缩和长期困境CRE部门让一切变得更糟——为即将到来的衰退或主要的经济放缓。3月份的银行危机只会燃烧这些担忧CRE对资本流动的依赖。
然而,尽管有这些底片,许多分析师看到不同的画面。虽然有广泛共识,CRE部门将面临沉重的短期挑战,如晨星公司相信它会更有弹性,享受一个更乐观的长期未来(望15年和进一步)比这些悲观的描述。
例如,在2023年2月的问题金融服务的观察者晨星进行了多方面的论证,CRE服务公司或大型企业,帮助企业客户购买,销售,租赁,和管理商业地产——实际上是相当强劲的形状,而且应该表现更好,速度远远比在以往的衰退中恢复过来。
过度的悲观情绪带来机会
报告,题为“经济低迷CRE服务公司准备好了吗?分析市场动态、发展前景、估值和衰退准备”——使用分析由Pitchbook(晨星公司)认为大CRE服务公司目前低估了过度悲观投资者和将受益于一些积极因素和长期趋势在未来几年。随着CRE服务业作为更广泛的CRE行业的领头羊,这对所有球员CRE前景的影响。
晨星公司的报告包括大公司命名世邦魏理仕集团(CBRE),高纬物业指出(CWK),琼斯张成泽拉萨尔(仲量联行)。即使他们发布了创纪录的2021年利润在利率上升之前,许多投资者相信那些CRE服务业在高利率和经济放缓。很大程度上归因于这种情绪,这样的公司已经看到他们的股票价格自2021年高点下跌高达40%。
在这个报告中,然而,晨星公司指出,这些公司在最近几年经历了显著的发展,调整业务模式,扩大收入来源,强化与强劲的资产负债表,在未来几年将能够茁壮成长。因此,他们相信市场低估关键部门的球员高达30%(如世邦魏理仕),这为投资者提供了一个机会。报告指出:
…市场似乎过分专注于短期因素影响行业而忽略了长期的机会。在我们看来,当前市场估值的CRE服务业反映过度悲观和提供一个舒适安全系数为长期投资者愿意持有股票了几年。
…我们同意CRE服务公司的前景模糊的在短期内考虑到宏观环境,但我们有信心的复苏和长期增长前景给出各种结构顺风影响这个行业。
准备一个低迷
随着美国经济放缓局面加剧括号之后的2023年,许多投资者担心这种逆境将严重打击CRE服务部门,类似于2008年全球金融危机期间遭受了(当CRE服务公司的股价下跌超过80%,没有反弹好几年)。据晨星公司的报告,这些投资者可能无法欣赏多少该行业在过去的15年里,改变了多么强劲准备许多CRE服务公司目前在坎坷。
自从GFC,晨星公司指出,领导CRE服务公司已经进化”从基于交易经纪服务提供商帐户全方位房地产服务提供商,“添加noncyclical业务现金流能够提供令人愉悦。更重要的是,晨星覆盖的CRE服务公司重大财务实力天气长期放缓。具体而言,报告指出,世邦魏理仕集团的债务总额为18亿美元和11亿美元的现金等价物2022年12月,07亿美元的净债务头寸的流动性的约45亿美元。和仲量联行22亿美元的总债务和现金等价物05亿美元17亿美元的净债务状况和流动性的约22亿美元。
增加灵活性,财务实力,CRE这样的服务公司管理费用也有更大的能力在减速比他们拥有在过去的经济衰退,晨星公司指出:
…这个行业有重大操作杠杆,但其成本结构提供了灵活性,以减轻经济低迷期间费用。内置的费用控制的灵活性CRE服务商业模式保护行业从灾难性损失严重的经济衰退。
混合工作担忧过头了?
晨星公司的分析师相信混合工作的威胁对CRE被夸大了,和它的长期影响CRE服务业将弱于许多投资者预期。为什么?
一个显而易见的因素,办公室经纪行业只是一个收入来源,尽管主要(晨星公司的报告指出,办公室租赁收入的贡献约70%的CRE服务业大流行之前)。其次,没有迹象表明公司是注定要加入的是渡渡鸟:晨星认为美国办公室应保持稳定的至少65%的利用率prepandemic水平,和当前的趋势显示这可能是保守的。
第三,CRE服务公司看到了增加收入来自其他领域,如众所周知的工业用地租赁、繁荣和激增的外包活动帮助企业设计和管理办公室,以满足不断发展的需求。“在我们的基本情况我们认为额外的外包需求由于混合工作将主要抵消总办公室足迹收缩的影响,"晨星在报告中。
最后,晨星认为在家工作转型的最坏后果已经袭击了CRE部门和被分解(可能过度)为其估值和预言。“大多数的影响混合动力中断在办公室工作部门已经感觉(CRE服务)行业,“晨星公司的报告指出。“我们认为,混合工作动态将在CRE增量有限的影响。”
CRE服务公司享受“世俗顺风”
而当时的市场观点预计增长滞后甚至最有效的CRE服务公司之一,晨星觉得几个长期趋势将影响部门积极。国家报告:
…我们相信我们报道的CRE服务公司受益于各种世俗的顺风,如合并、外包、增加房地产分配。这些顺风应该导致体面前和底线增长在即将到来的十年。
至于整合报告指出,CRE服务行业已经迅速巩固在过去的20年里,市场份额最大的公司获得最由于这一趋势。晨星公司预计这种优势加强:
…全球越来越多样化的球员(CRE)服务行业将继续受益于巩固和增加全球业务的本质…我们相信还有很长的跑道的人才整合全球提供全面服务的经纪公司。
…的整合行业比例受益更大的服务公司,因为他们增加了他们的市场份额和发展规模优势。作为一个例子,世邦魏理仕集团增加了房地产销售的全球市场份额从2007年的18%到2021年的大约24%。
此外,晨星公司强调的增长企业外包“还应该受益部门多年来。“随着越来越多的企业将其房地产相关功能外包给CRE服务公司通过多年合同,更多的公司在该领域正在改善他们的服务来捕获这些增长机会。再次,晨星公司觉得这个长期趋势将主要受益大,建立球员CRE服务行业:
…我们认为大型CRE服务公司与现有的能力和足够的规模将增长的市场份额比例在这个行业…我们有信心对我们的中期收入接近十的单位数增长投影CRE服务外包业务的公司在我们的报道在未来十年。
最后,报告指出,机构投资者亚博赞助欧冠增加了分配CRE近几十年来,认为资产阶级是有吸引力的收益率和通胀保护。“我们认为,机构投资者的资本流动的增加应该受益行业收益率环境,无论“晨星州,在报告中指出,这顺风亚博赞助欧冠CRE服务公司有一个固有的好处:这些分配房地产投资信托基金,私人股本公司和其它大型投资者也方便客户:
…的制度化和增加资产配置对CRE优越为机构股东服务公司倾向于使用更频繁地(提供的外包服务行业),他们也往往比传统的所有者交出他们的属性更迅速。
科技的风险是什么?
悲观的分析师普遍指出,推进技术作为主要的破坏威胁CRE服务部门,和在线市场的扩散和清单服务CRE经纪空间似乎支持这一问题。而晨星认为这样破坏当然是可能的,它认为,在这个十年很有可能不来了。报告指出:
……我们相信技术的进步,数据,和人工智能的一个非常现实的潜在破坏传统的(CRE)经纪模式从长远来看……然而,我们还没有看到任何材料广泛采用另类交易平台的迹象。目前,绝大多数的CRE交易发生在数字平台由经纪人促成。
…此外,我们认为任何此类破坏的速度会非常缓慢(CRE)事务的独特方面。这可能需要20年的时间,数字CRE房地产交易来消除需要一个代理,并获得可观的市场份额。
…(迄今为止,CRE)经纪业务已经被技术干扰相对较小影响其他各种传统业务。市场一般看法是,(CRE)交易需要调控房地产的分析,当地房地产市场的专业知识,人际关系对于一个成功的执行使业务中断的影响较小。
只是坚持到2023年…
晨星公司明确表示,没有花言巧语的短期痛苦CRE服务行业可能忍受这种高通货膨胀的环境下,利率上升,挥之不去的投资者对CRE的悲观主义(理性)的增长前景。这些因素可能导致的联合动态减少房地产交易和租赁卷(办公室和工业场所)几个季度,该报告指出。“我们期望事情变得更糟之前在即将到来的季度好转,"晨星。
但这不能吓跑的机构投资者,对波动的容忍能力与长期战略和。亚博赞助欧冠“(CRE)服务行业投资者应该超越预期的短期放缓,"晨星认为,建议投资者考虑购买股票的好处估值折扣由抑郁。“我们同意CRE服务公司的股价会在重大压力下在2023年因短期疲软,“晨星,“但该行业长期前景看上去很光明。”