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Cohen & Steers着眼于房地产投资信托基金和房地产
作为房地产投资信托的代名词，总部位于纽约的Cohen & Steers一直在进军其他投资领域，包括大宗商品和自然资源。
在REIT市场起起落落期间，这两位老朋友一直专注于该市场，成为行业领袖，而其他资产管理公司则竞相提供从股票、债券到另类投资等各种产品。斯蒂尔斯指责投资业务平庸，称积极基金经理的业绩未能超过基准。现年59岁的他表示:“分散投资是失败的一个公式。
但科恩&斯蒂尔斯也实现了多元化。近三十年来，该公司一直是房地产投资信托的同义词，十年前，该公司开始涉足其他投资领域。其最新工具是房地产基金，该基金包括大宗商品和自然资源敞口。Steers和Cohen表示，他们的扩张为下一波投资增长做好了完美的准备。他们认为，当利率上升时，投资者将抛售债券购买实物资产，以保护他们免受通胀影响，并在长期内减少收入。两人还认为，更多的机构将接受REIT，他们说REIT在提供令人垂涎的流动性的同时，表现优于私人房地产。
Cohen & Steers分别于2003年和2004年推出了一只优先股基金和一只上市基础设施基金，开始走上多元化之路。为了减少对单一资产类别的依赖，合伙人选择了与房地产足够相似的投资，他们的专业知识将给他们带来优势。
除了上述策略和成立一年的Real Assets Fund之外，拥有240名员工的Cohen & Steers目前还提供一个由收益型股票组成的大盘股价值投资组合，以及一系列全球房地产投资信托基金(reit)，其中包括针对新兴市场的基金。它还有一个小型的替代项目，包括一个全球房地产多空对冲基金和一个私人房地产策略，并在布鲁塞尔、香港、伦敦和西雅图开设了投资办事处。科恩坚持认为，该公司的未来远比过去有趣。
Cohen&Steers成立于1986年，凭借一种新颖的理念（易于获取的REIT）和对股票的永不满足的需求，科恩&Steers在经历了早年的低迷之后稳步增长。在这一过程中，它经受住了上世纪90年代末科技股泡沫和2008年崩盘等挫折。
后一件事证明了创始人的论点:把精力集中在一件事上，你就会赢。随着房地产投资信托基金的崩溃，Cohen & Steers领导了市场的资本重组。当经济开始复苏时，投资者纷纷涌向这家独立公司。此外，机构投资者看到了通过上市(因此亚博赞助欧冠具有流动性)工具投资房地产的好处，也推动了房地产业的上涨。Cohen & Steers的资产从2007年12月的298亿美元增至2012年底的458亿美元。去年，这家上市公司赚取了2.74亿美元的费用。
尽管最近全球动荡撼动了Cohen & Steers，但其长期业绩依然稳健。截至1月31日，其美国不动产总回报综合指数(U.S. Realty Total Return Composite)自1985年成立以来的年回报率为12.1%，而FTSE Nareit Equity REIT指数的年回报率为10.8%。该指数由美国不动产投资信托基金(U.S. REIT)核心策略和Cohen & Steers不动产股票共同基金组成。在过去五年中，该综合指数每年上涨8.1%，而基准指数为6.4%。
Cohen & Steers的崛起与reit的发展相一致。根据总部位于华盛顿的全美房地产投资信托协会(Nareit)的数据，reit在美国的市值已从1990年代初的约100亿美元攀升至5,444亿美元。Nareit的总裁兼首席执行官史蒂文•韦克斯勒表示:“如今存在的许多知名房地产投资信托基金都是在公司治理、资产负债表和商业战略的指导下起步的，这些都在一定程度上受到了Cohen & Steers的启发。”
尽管顾问和机构投资者仍持怀疑态度，但这两位合伙人花了多年时间教育投资者reit的好处。亚博赞助欧冠1992年加入Cohen & Steers的总裁兼首席投资官约瑟夫•哈维(Joseph Harvey)表示，REIT一直是投资界的罗德尼•丹泽菲尔德(Rodney Dangerfield)，如今赢得了尊重。
费尔法克斯县退休系统（Fairfax County Retirement Systems）早在1989年就开始与科恩·斯蒂尔斯（Cohen&Steers）合作投资房地产投资信托基金。拥有58亿美元弗吉尼亚州系统15年经验的首席信息官劳恩兹·斯瓦茨（Laurnz Swartz）表示，董事会同意避免私人房地产投资信托基金，并使用房地产投资信托基金作为其所有资产类别的敞口。“流动性是这一决定的重要组成部分。”斯沃茨解释道。
尽管Real Assets管理的资产只有7,400万美元，但科恩和斯蒂尔斯并不气馁。“随着利率上升，资本将出现海啸，只剩下固定收益，”布鲁克林本地人科恩表示。
Steers在纽约的黑麦长大，现在仍然住在那里，他也同样乐观。“如果我们是对的，这将是一个非常大的领域，”他争辩道。“许多最大的捐赠基金将20%的资金分配给了实际资产，其中许多基金难以确定哪些投资在通胀环境下能够蓬勃发展。”
科恩和斯蒂尔斯相识于上世纪70年代末，当时他们都是纽约花旗银行(Citibank)的分析师。1980年,当科恩是花旗的房地产股票基金总经理养老金客户,引导离开银行成为格林威治的CIO,康涅狄格州国家证券研究公司,后来卖给了凤凰家庭生活互助保险公司,他雇用了科恩曾涉足房地产投资信托基金作为宠物项目。
房地产投资信托基金于1960年在艾森豪威尔总统的领导下创立。它们以共同基金为榜样，在美国最富有的家族仍然通过私人公司控制商业地产的时候，为主流投资者提供了进入商业地产的渠道。1965年，第一家房地产投资信托基金在纽约证券交易所上市，上世纪80年代，避税的房地产合伙企业筹集了数十亿美元。
1985年，在美国国家证券公司(National Securities)任职期间，科恩和斯蒂尔斯创立了第一支专注于房地产投资信托基金(REITs)和其他房地产资产的共同基金。1986年的《税收改革法案》(Tax Reform Act of 1986)禁止房地产合伙企业隐藏收益，并允许房地产投资信托基金(reit)进行内部管理。科恩和斯蒂尔斯相信这些变化会刺激增长，于是决定在那年创办自己的公司。
但到1989年，商业地产的低迷已经开始。尽管他们的店有一些大牌客户，包括斯坦福大学(Stanford University)的捐赠基金和电信公司贝尔大西洋(Bell Atlantic)，但这两位合伙人处境艰难，甚至招募他们的妻子免费工作。
“我们遇到了一个先有鸡还是先有蛋的问题，”一位颇有造诣的古典吉他手科恩说。“没有达到临界质量。”斯蒂尔斯补充说:“机构投资者亚博赞助欧冠过去常常笑。我们可以买下整个REIT行业，但这不会改变我们的命运。”
1991年，在斯坦福大学(Stanford)的建议下，Cohen & Steers推出了一只开放式共同基金。这所大学曾与总部位于旧金山的嘉信理财公司(Charles Schwab Corp.)有过合作关系。嘉信理财刚刚启动其目前占主导地位的超市基金分销平台。(Cohen & Steers Realty Shares目前管理着49亿美元的资产。)
就在那一年，总部位于纽约海德公园(Hyde Park)的Kimco Realty Corp.上市，成为多年来首个成功上市的股权型房地产投资信托公司(equity REIT)，令该公司的命运开始发生转变。reit开始利用公开市场来抵御经济低迷。当时的座右铭是“不要破产;公开，”哈维总统回忆道。从1992年到1995年，有90多家房地产投资信托基金首次公开发行。1993年，新的立法使养老金计划更容易投资于证券化房地产，总部位于印第安纳波利斯的Simon Property Group在迄今为止最大的IPO中筹集了8.4亿美元。那时Cohen & Steers已经有了竞争对手，但它是少数几个纯粹的REIT公司之一。如今，世邦魏理仕Clarion Securities、富达投资(Fidelity Investments)、拉塞尔投资管理(LaSalle Investment Management)、摩根士丹利投资管理(Morgan Stanley Investment Management)和瑞富房地产(Rreef Real Estate)都是其最大的竞争对手。
下一个挑战是1997年至1998年房地产投资信托基金的熊市。但科恩·斯蒂尔斯没有裁员，而是雇佣了员工，为修正后的生活做好准备。转机来得很快，但事实证明转机是短暂的，因为投资者开始避开收益类股，转而青睐科技和其他成长型公司。
然而，在2000年科技泡沫破裂后，房地产投资信托基金(reit)再次显得颇具吸引力。投资者寻求将其投资组合全球化，这又提振了公开交易的房地产。只有规模最大、经验最丰富的公司才有机会进入全球私人房地产市场，因此reit是增加配置的一个简单方法。
2003年，Cohen & Steers将业务扩展到优先股。它首次投资于房地产投资信托公司发行的优先股是在互联网时代，当时这些股票的交易折扣很大。哈维在谈到新战略的基本原理时表示:“这是一个没有其他人在做的领域，它们很复杂，我们可以通过研究和主动管理来增加价值。”
第二年，该公司开始投资于上市的基础设施公司，该公司认为，这是一个小行业，可能会遵循reit的相同轨迹。科恩指出:“这是一项资本密集型业务，会产生固定的收入流，并支付股息。”“如果你把公用事业公司和房地产投资信托基金的名字去掉，你就分不清它们的区别了。”同样是在2004年，Cohen & Steers在纽约证券交易所上市，筹集了1.043亿美元。
金融危机改善了公司的命运，尽管直接的影响是痛苦的。由于房地产一直是通过债务融资的，高杠杆的reit在信贷紧缩期间尤其脆弱。富时Nareit股票REIT指数在2008年下跌37.7%，而Cohen & Steers的美国房地产总回报综合指数下跌34.2%。资产缩水至151亿美元，年底净流出34亿美元。
但此次崩盘凸显了科恩&斯蒂尔斯对该行业的承诺，并揭示了它对其投资组合中的基础REIT有多大的影响力。两位联合创始人向员工保证，他们将保留投资专业人士。他们没有债务，每股现金约4.55美元；大部分股权掌握在科恩、斯特尔斯和员工手中，他们现在拥有公司60%的股份。Steers说：“我们看到了我们从未想过的系统。”。他补充称，REIT估值的快速下降意味着客户将通过套现锁定巨额亏损。“当他们考虑采取行动时，价格已经跌得太多了。”
为了领导行业的资本重组，Cohen & Steers通过出售欧洲和亚洲的reit筹集资金，这些reit持有大部分资产，并为赎回拨备了5亿美元。它只向reit提供资金，前提是reit愿意利用Cohen & Steers的批准来筹集新的股权和再融资债务。最终，有十多家房地产投资信托基金获得了这笔资金，其中包括AMB Property Corp.、Prologis和Simon Property等知名公司。
总部位于加利福尼亚州新港海滩的房地产研究公司Green Street Advisors的董事长兼研究总监迈克尔·柯比（Michael Kirby）表示：“科恩和斯蒂尔斯的角色给股东们投下了信任票。”。纳雷特的韦克斯勒也同意这一观点：“他们在危机期间帮助将小麦与谷壳分开，帮助人们理解这些公司蕴含着有形的价值。”
2009年，该公司开始增加资产，因为投资者看到了低迷的房地产行业的价值。更多的机构利益也起了作用。2009年，Cohen & Steers吸引了近40亿美元的净流入;81%来自机构投资者，他们已经意识到将资金亚博赞助欧冠投入流动性差的私人房地产工具的真实成本。总裁哈维表示:“当你缺乏流动性时，你需要较高的回报来弥补私人投资的风险。”
据总部位于西雅图的Russell Investments称，金融机构仍有约80%的房地产投资配置是私募基金。但Cohen & Steers的研究显示，在截至1月31日的30年时间里，上市reit平均每年比核心私人房地产基金高出498个基点。他们在更短的时间内也表现得更好。2010年和2011年，Cohen & Steers总共筹集了135亿美元;机构占总数的81%。
但在过去两年中，由于欧洲债务和美国财政问题等宏观经济因素的影响，该公司的美国和全球REIT策略一直落后于基准。2012年，依赖基础研究的Cohen & Steers遭遇了9.5亿美元的净流出。其中大部分是在日本，该公司在那里为几家共同基金提供咨询。在过去的几年里，日本投资者一直是REIT的大主顾，随着收益率的下降，他们纷纷逃离。为了应对表现不佳的局面，Cohen & Steers做出了一些改变，包括在去年5月提拔Jon Cheigh为REITs的全球主管。自7月以来，全球房地产投资信托基金的投资策略已超过其基准利率150个基点。
在这些困难时期，分散投资被证明是一件好事。全球基础设施综合指数(Global Infrastructure Composite)在2012年和2011年分别超过该指数3.9个百分点，美国优先证券(U.S. Preferred Securities)在去年和2011年分别超过该指数5.9个百分点和1.8个百分点。
Cohen & Steers认为，随着上了年纪的投资者以及养老基金和其他机构对收益率、通胀保护和稳定性的长期追逐，该公司已经找到了最佳时机。科恩说，长达30年的债券牛市最终将结束，以房地产为核心的实物资产将更具吸引力。由于宽松的货币政策，世界各地的央行向金融系统注入了创纪录的流动性。科恩认为，这最终将导致更高的通胀。在这种环境下，实物资产往往能带来最好的回报。
科恩·斯蒂尔斯(Cohen & Steers)的不动产基金(Real Assets Fund)就是该公司如何展望未来的例证。这只羽翼未丰的基金不仅持有房地产投资信托基金，还持有黄金;货币，通过使用短期固定收益工具;自然资源股票;和商品期货。Real Assets的量化策略和对冲主管伊格尔•吉拉德(Yigal Jhirad)说，这一问题源于投资者询问房地产在通货膨胀中表现如何。
“我们认为这是一个机会看看引擎盖下面,要求房地产是否一劳永逸的通货膨胀,或有其它另类资产类别,我们应该,”解释了‧吉拉德从摩根士丹利2007年加入该公司,在那里他领导的投资组合和衍生品策略。在研究了20世纪70年代以来的各种投资环境后，Cohen & Steers意识到“通胀是复杂的，没有一种资产类别能够对冲所有类型的通胀，无论是能源驱动、劳动力驱动还是货币政策驱动，”他说。
2012年1月，当该公司推出房地产时，它采取了不同寻常的步骤，招募了两名外部次级广告人，称之为“Cohen&Steers of the asset Class”，分别管理商品和自然资源：纽约的Gresham Investment Management和伦敦的天达资产管理公司。
“我们相信最终会出现通货膨胀，即使没有传统意义上的通货膨胀，我们的世界人口也在不断增长，”科恩说，他指的是对自然资源、商品、住房和食品的需求。“参与这些业务的公司应该有良好的基础。”
实物资产是一种有多种杠杆的抗通胀策略。Cohen & Steers以房地产为基础，在自然资源股票和大宗商品期货的基础上，提供了一个增长机会，因为新兴市场对相关资产的需求不断增加，而供应有限。这两个组成部分也提供了通胀保护。这些基金经理增加了黄金以管理波动性和通胀，同时通过短期固定收益工具增加了对全球货币的敞口。
最重要的是，Cohen&Steers试图通过扩大基金的授权范围以实现长期增长和多元化来解决投资者对基金承诺的担忧。“这不仅仅是一匹一招的小马，”杰拉德说。“我们还希望在经济环境和通胀周期中提供更平稳的投资体验。”如果该公司能够将该基金作为一种多元化和增长型资产出售，客户不会只在他们认为通胀即将攀升时进行投资，这很难预测。
“实物资产”是对Cohen和Steers愿意在多大程度上推动多元化的考验。最后，他们把不熟悉的资产类别留给了专家。费尔法克斯的斯沃茨说:“这些年来，他们的业务规模大幅扩大，但他们基本上仍专注于创收资产。”“这就是董事会一开始被吸引的地方。”
投资者看好不动产的机会——不管怎样，最终还是会看好。他将该基金的推出比作他和科恩创办公司时的情况。“要花三年时间才能流行起来吗?”我们不知道，”斯蒂尔说。“但当全世界都认为这是他们想要的东西时，我们希望拥有一支一流的基金。”