自从纽约维权对冲基金公司Starboard Value的首席执行官杰弗里•史密斯（Jeffrey Smith）去年秋天在与总部位于佛罗里达州奥兰多的LongHorn Steakhouse和橄榄园等连锁餐厅供应商的代理权争夺战中大获全胜以来，达顿餐厅就显得更加吸引投资者。史密斯用自己的板子替换了公司所有12名董事，并推动公司进行了一次大的改革。除了打趣橄榄园的无盐面食水和无限的面包-是达顿分拆的房地产，它的餐厅。
很容易理解为什么投资者相信建筑物和土地有隐藏的价值。利率仍然很低，资本化率也很低，房地产在许多市场已经反弹——在某些情况下达到历史高点。根据投资银行HoulihanLokey在维权组织Insight的报告维权投资2015年度回顾去年，激进分子推动企业分拆房地产的行动取得了进展。Houlihan Lokey发现，目标公司的答案往往是否定的。事实上，达顿是第一个取得进展的此类活动。
史密斯现在正敦促梅西分拆其房地产，正如他在机构投资者和CNBC的年度报告中所宣布的那样亚博赞助欧冠传送阿尔法上个月的会议。对冲基金公司桑德尔资产管理公司（Sandell Asset Management）驻纽约首席执行官托马斯•桑德尔（Thomas Sandell）正敦促家居用品零售商Ethan Allen Interiors释放他认为市场忽视的房地产资产。去年，桑德尔为餐饮连锁店和食品零售商鲍勃·埃文斯农场（Bob Evans Farms）的房地产分拆发起了竞选活动，这一想法是在这家对冲基金公司接到许多来自中国的不请自来的电话后开始的房地产投资信托（REITs）据熟悉该基金的人士透露，还有一些私募股权公司正在寻找新的房产。对冲基金公司嘉能维资本管理公司（Glenview Capital Management）首席执行官拉里•罗宾斯（Larry Robbins）希望快餐巨头麦当劳也能这样做。
高管们抵制将房地产资产转为独立公司的想法有很多原因，而这些公司的业务是房地产。Houlihan Lokey报告说，与债务成本相比，他们经常担心高昂的交易成本或租赁费用。他们还主张企业房地产在其核心业务市场衰退时提供一定的运营灵活性。
关于房地产还有一件事：价值可以根据用途而波动。以达顿为例，该公司正在出售75宗土地的售后回租业务，并创建了一家新的房地产公司，该公司将持有房地产投资信托基金（REIT）中的430宗土地，并将这些房产租回给这家餐饮公司。尽管这家房地产公司可以收购不属于达顿的其他房产，但房地产投资信托基金的价值（至少在未来一年左右）将严重依赖于达顿本身的价值。特别是在一开始，房地产投资信托基金的分拆只有在价值已经存在的情况下才能为公司增值。后来，随着公司收购新的物业，它成为一个房地产命题，受所有变幻莫测的市场。
据熟悉该策略的人士称，积极分子往往采取这样的立场：当公司管理层不得不支付租金时，他们可能会被迫更加关注运营效率。达顿现在肯定是这样，尤其是如果房地产投资信托基金市场碰巧下滑的话。
这就是为什么RBC资本市场驻纽约分析师David Palmer称Darden分拆是“一个大家都在关注的小实验”
达顿则开始扭转颓势。巴克莱资本（barclayscapital）驻纽约分析师杰弗里伯恩斯坦（Jeffrey Bernstein）在6月23日发布的一份研究报告中表示，他已上调了股价目标，至80美元（截至8月初，该公司股价处于70年代中低位，创历史新高）。不过，尽管伯恩斯坦喜欢房地产投资信托基金，但他并未将其与一揽子计划的其他部分分开。“行业基本面正在改善，提供了有利的背景，”他写道。“而具体到达顿，康普再次超越行业，节约成本的机会很大，房地产货币化正在实施。”
帕尔默认为，如果房地产投资信托交易对达顿来说效果良好，对麦当劳来说将是一件好事——但前提是麦当劳能够提高销售额。帕默说：“麦当劳拥有其美国系统55%的土地和绝大多数建筑。”。但他将销售趋势称为“最重要的价值创造杠杆”。根据麦当劳最新的盈利报告，该公司2015年第二季度利润下降13%，收入下降10%，部分原因是美元走强，但也因为年轻顾客正逃离快餐店链，如墨西哥烤肉麦当劳在2006年底剥离了这家公司，并在Shake Shack，那里的食品表面上质量更好。
帕尔默说：“在投资者和特许经营商中，创建麦当劳房地产投资信托基金的可能性要小得多，如果销售趋势没有改变的话，这种可能性可能会小得多。”
多穿点衣服对冲基金和替代品.