在大衰退之后，涉及房地产投资信托的合并陷入停滞。不过,现在房地产投资信托基金纽约另类资产巨头黑石集团(Blackstone Group)最近的三笔收购交易就证明了这一点。
房地产投资信托基金的股票和其房产的潜在价值之间的不匹配，在很大程度上推动了购买热潮。根据房地产研究公司Green Street Advisors的数据，截至10月1日，REIT的交易平均折价13%。该公司估计REIT投资组合中的房产价值，并将其总额与该公司的市值进行比较。几周前的折扣甚至更大:在8月和9月市场低迷期间，折扣接近20%，但房地产投资信托基金的价格自那以后略有反弹。
出现这种差距是因为房东的库存跟不上商业地产飙升的速度。根据格林街(Green Street)的估算，资本化税率(即上限税率)——一种受到广泛关注的估值指标，用房产的年收入除以购房价格——正处于接近历史低点的水平，反映出估值过高。
“市场对房地产价格持怀疑态度，”总部位于加州纽波特比奇(Newport Beach)的定量分析公司高级分析师彼得·罗斯蒙德(Peter Rothemund)说。“投资者说，‘我们不确定5或6个上限。让我们折价吧。’”
加州大学洛杉矶分校(University of California, Los Angeles)智库UCLA Anderson Forecast的高级经济学家大卫·舒尔曼(David Shulman)指出，房地产投资信托基金低于其标的资产价值的交易并不新鲜，“市场是一种前瞻性机制，资产净值是一种当前衡量标准。”
Green Street报道，一些房地产投资信托基金的交易折扣特别大。排名最高的有:田纳西州查塔努加的购物中心所有者CBL & Associates Properties占48%;俄亥俄州哥伦布市的零售业主WP Glimcher获得了40%的股权;德克萨斯州欧文市FelCor Lodging Trust的38%;总部位于费城的宾夕法尼亚房地产投资信托(Pennsylvania Real Estate Investment Trust)则获得了37%的股权。
Green Street计算了reit的收购几率，发现其中一些很可能成为收购目标。例如，该公司表示，总部位于芝加哥的仓库所有者First Industrial Realty Trust有50%的机会被收购，尽管外界普遍预期该公司会出价，但折扣相对较小，只有4%。
便宜的股票不会让房东自动成为收购目标。REIT的结构使得敌意收购变得困难，部分原因是它通常禁止任何股东持有9.9%以上的股份。即便如此，折扣还是导致了并购活动的增加。拥有3340亿美元资产的黑石集团(Blackstone) 10月8日表示，将斥资48亿美元收购总部位于圣地亚哥的生物技术公司业主BioMed Realty Trust。
上个月，黑石宣布将斥资约40亿美元收购芝加哥战略酒店及度假村集团(Strategic Hotels & Resorts)。今年早些时候，该公司以20亿美元完成了对圣地亚哥一家购物中心的房东Excel Trust的收购。
加拿大皇家银行资本市场(RBC Capital Markets)董事总经理兼分析师理查德•摩尔(Richard Moore)表示，黑石可能会将目光超越短期折扣，着眼于重新包装房地产投资信托基金，以便在五年后进行公开发行。
摩尔解释说:“我们的个人资产环境非常昂贵。“与此同时，股市总体上有所回落，房地产投资信托基金的股票也跟着下跌。问题是，哪一个是错的?”
这两种答案可能都有各自的正确之处。股票和房地产投资者采用不同的估值方法。“最终，reit将回到资产净值，”格林街的Rothemund说。“我只是不知道是房地产投资信托基金的股价在上涨，还是房地产价格在下跌。”
摩尔表示，他并不担心商业地产可能存在泡沫。尽管上限利率接近历史最低水平，10年期国债也处于最低水平。
“如果我有这些上限利率和6%的利率，我会非常害怕，”摩尔说。“但现在利率是2%，所以我不认为有什么问题。”
与此同时，罗斯蒙德对一些交易只能摸不着头脑。他指出,投资23亿美元由芝加哥房地产投资者海特曼和新加坡主权财富基金新加坡政府投资公司的股份几个商场Macerich co .)旗下的圣莫尼卡,加利福尼亚州,在4帽,即使Macerich股价在5顶帽子。”他们可以买少20%的股票,“Rothemund说。
加州大学洛杉矶分校的舒尔曼看到了房地产投资信托基金利用折扣的一个明显方式:通过股票回购以低价购买自己的股票。“如果你是房地产投资信托基金，为什么要以一美元的90美分购买一项你不知道的资产呢?”
但加拿大皇家银行的摩尔担心，回购会让REIT经理变成股票交易员，而他们本应继续经营房地产业务。此外，将现金用于回购可能会让REIT没有现金用于收购房地产。
摩尔认为:“这绝对是最糟糕的做法。”“如果你今天买了股票，市场回调了10%，会发生什么?”