随着2016年的临近，有迹象表明，美国房主已经真正从2008 - 09年的金融危机中恢复过来。那些陷入困境的人已经进行了再融资，新的买家正在进入市场。对于抵押贷款投资者来说，长期的复苏一直是宽松资金的来源，但为了保持收益率，他们现在转向了不合格贷款。
“在2010年，如果你与一个投资抵押贷款的结构性信贷经理投资，由于复苏交易中的贝塔系数，你的赌注被保证会提供正回报，但现在这种交易已经结束了，”总部位于纽约的Semper Capital Management首席执行官格雷格·帕森斯(Greg Parsons)说。该公司是一家资产达11亿美元的住宅和商业抵押贷款支持证券专家。
根据总部位于华盛顿的抵押贷款银行家协会(mortgage Bankers Association) 11月17日公布的"全国抵押贷款拖欠调查"，美国抵押贷款拖欠率已降至危机前水平。在第三季度末，一至四单元住宅的抵押贷款拖欠率已经下降到所有未偿还贷款的季节性调整后的4.99%，这是自2007年第一季度以来的最低水平。与此同时，房屋止赎率自2005年第二季度以来从未下降过。这些数据表明，在复苏交易中已经没有多少可恢复的了，因此投资者需要将注意力转移到新的抵押贷款上。
帕森斯说，非合格抵押贷款——银行和其他传统贷款机构无法或不愿提供的首次购房者贷款——将是投资者的下一个篇章。但他指出，他们和借款人将不得不重新考虑融资是什么样子的。
似乎有很多机会。德意志银行分析师Richard Mele和Ying Shen去年的一份报告估计，美国不合格抵押贷款市场的规模约为500亿美元。德意志银行的报告还显示，随着这类抵押贷款需求的增加和贷款方式的演变，无资质抵押贷款市场的规模可能增至4000亿美元。
目前，大多数不合格贷款的潜在申请者都是那些需要巨额抵押贷款来购买昂贵住房的超高净值人士。但不合格的借款人也可能是自雇的，收取佣金的，或者最近已经恢复了信用。
华盛顿智库the的最新数据显示城市学院这表明，即使传统放贷机构发现更难发放信贷，流动性仍保持在21世纪初泡沫前的水平。这意味着整体市场仍然健康，因为住房需求强劲。私人资本对维持流动性的责任越来越大。
总部位于纽约的资产规模达10亿美元的信贷投资公司Gapstow Capital Partners与许多基金经理合作，为不合格的抵押贷款成立基金或发放贷款，其中包括气球抵押贷款和只付息贷款等结构。
处理不合格的抵押贷款需要一定的专业知识，这在许多信贷公司是不容易找到的。要投资于这些贷款，管理机构必须建立自己的渠道，与抵押贷款经纪人建立联系，并创建、存储和证券化这些贷款。就其自身而言，加普斯托以有限合伙人的身份投资于其附属基金管理公司创建的基金，有时也投资于贷款本身。
加普斯托的创始人、首席执行官兼首席信息官克里斯托弗•阿西托表示:“公司的结构正在发生变化。”“并不是所有东西都是基金形式。”该领域的其他参与者包括总部位于纽约的黑石集团(Blackstone Group)和总部位于洛杉矶的橡树资本管理公司(Oaktree Capital Management)。
Semper的帕森斯将不合格债券市场的演变与高收益债券和投资级债券之间的动态关系进行了比较。他表示:“随着私人资本的介入，这将是一个有趣的机会。”“一旦这些公司开始从这些不合格的抵押贷款中获利，我很难相信银行不会找到办法重新介入。”
Semper的4.3亿美元MBS总回报基金今年迄今上涨3.9%。目前，该基金将近70%的资产配置在非机构抵押贷款支持证券(mbs)上，这类证券的回报率超过70%。
帕森斯列举了一些新的融资结构，比如个人对个人抵押贷款，这是那些需要不合格抵押贷款的个人能够找到贷款的一种方式。例如，总部位于波士顿地区的个人对个人贷款机构National Family Mortgage的网站显示，该公司自2012年以来为家庭成员之间的抵押贷款提供了超过3.5亿美元的资金。
像Prosper Funding和loanDepot这样的非银行贷款平台也通过配对贷款人和借款人来为抵押贷款融资。这些交易可以是点对点的，也可以涉及对冲基金和银行。据新闻和数据提供商称，截至9月，总部位于加州的loanDepot共提供了价值209亿美元的抵押贷款Inside Mortgage Finance．
非合格领域的其他部分就没那么新奇了:像加普斯托合作的那些基金经理一样，他们所支持的贷款更像是银行提供的贷款。这类贷款以及来自loanDepot等平台的贷款最终可能被纳入一个证券化的篮子，其评级类似于机构支持的抵押贷款。
高盛集团(Goldman Sachs Group)的一份报告今年3月建议国家家庭抵押贷款和loanDepot等平台,对冲基金的银行和其他所谓的影子银行操作在消费者债务市场可以赚取110亿美元的利润,否则银行会对传统贷款费用在未来五年。这是在潜在的投资损失之前，当投资者开始购买对冲基金提供的一揽子证券化贷款，或将自己的资金投入p2p贷款服务。
对投资者来说，所有这些活动意味着他们有更多的选择参与抵押贷款市场，但这些投资将不同于传统的住房贷款，并由更多样化的金融公司提供支持。加普斯托的阿西托和Semper的帕森斯认为，要想成功，参与者必须从微观层面了解信贷市场，或者与懂行的经理合作。帕森斯说:“在这个市场上，投资者最好能找到能够自己完成信用工作的经理人。”“未来的进入障碍将是复杂的，需要大量的分析。”
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