美国公寓市场在经历了一段时间的空置率创历史新低和租金飙升之后，已经开始略微降温，但房东们仍然看好多户型房产。
据纽约研究公司Real Capital Analytics的数据，2015年前10个月，投资者在美国的公寓上花费了1170亿美元，这一金额超过了除办公室以外的所有其他类型的房地产。公寓交易吸引的资金比酒店和零售地产加起来还要多。
一些观察人士警告称，随着空置率的上升和租金涨幅的减弱，投资者的乐观预测可能被证明过于乐观了。根据总部位于纽约的商业房地产数据公司Reis的数据，2015年第三季度，全国公寓空置率从第二季度的4.2%上升到了4.3%。
Reis研究主管瑞安•塞韦里诺(Ryan Severino)表示:“我们从未见过空置率能持续这么低。”“基本面将发生变化。”
尽管如此，塞韦里诺预测中国将出现软着陆，而不是经济崩溃。他预计未来五年空置率将微升至5.5%，这一趋势将在不造成重大损失的情况下抑制投资者的回报。
“我保证会犯一些愚蠢的错误，但我愿意认为我们都在变得更聪明，”加州尔湾的私人股本公司Bascom Group负责收购和融资的高级主管斯科特•麦克拉夫(Scott McClave)说。
拥有20亿美元多家族资产组合的Bascom仍在寻找交易机会。该公司一直在热门市场抢购公寓楼。过去几个月，该公司以7160万美元的价格在丹佛购买了493套公寓，以1360万美元的价格在南加州购买了72套公寓。
麦克拉夫说，抵押贷款机构和房屋建筑商在房地产泡沫破灭后矫愎自用。贷款机构要求更高的首付和更高的信用评分，新的建设被迫停止。因此，出生于1981年至1996年的“千禧一代”发现买房很困难。根据总部位于芝加哥的全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据，2015年首次购房者仅占总购买量的32%，为28年来的最低水平。
“现在住房短缺，”麦克拉夫说。“我把它比作1947年或1948年，当时美国大兵回国，我们自30年代以来什么都没造过。”
多户型住宅热潮的一个迹象是，拥有自有公寓的公开交易房地产投资信托基金的表现强于大盘REIT市场．总部位于华盛顿的全国房地产投资信托协会(National Association of Real Estate Investment Trusts)报告称，2014年公寓类房地产投资信托基金的总回报率为39.6%，而所有的房地产投资信托基金的回报率为28%。2015年前10个月，公寓类房地产投资信托基金增长了9.8%，超过了所有房地产投资信托基金1.7%的回报率。
千禧一代和他们对购房的态度仍然是房地产市场上的一个未知数。美国第三季房屋拥有率为63.7%，高于第二季，但远低于2004年创下的69.2%的纪录高位。
许多经济学家认为千禧一代与婴儿潮时期出生的父母相比，他们对住房持有不同的观点，并且将被证明不太可能买房。商业房地产经纪公司世邦魏理仕集团(CBRE Group)驻达拉斯的美洲投资研究主管珍妮特•赖斯(Jeanette Rice)表示:“我们的经济长期变化有利于多户型家庭。”“很多千禧一代喜欢城市地区，他们不愿意搬出去。”
但其他人表示，没有理由相信年轻人已经拒绝拥有住房。“这是一派胡言，”塞韦里诺认为。“年长的千禧一代已经从中央商务区搬到了郊区。当然，住房拥有率已经回落，但不仅仅是千禧一代，每个人的住房拥有率都在回落。”
对于更喜欢租客而不是业主的千禧一代来说，入住费飙升。不过，随着新公寓楼的建成，租金上涨的步伐已经放缓。总部位于西雅图的在线房地产数据公司Zillow的数据显示，全国范围内，10月份房租的年增长率为4.5%，低于9月份的5.3%和7月份的6.6%。
一些城市的房租继续飙升。据Zillow报道，截至10月的12个月里，旧金山的用户数量增长了15.2%，但在6月和7月的增幅高达19%。丹佛;波特兰,俄勒冈州;加州圣何塞的房租在过去一年中上涨了11%。
据Bascom的McClave估计，两位数的租金增长将推动一些租户拥有房屋。他说:“你会感到疼痛。”“租户们只会去忍受，或者干脆付不起这么多的房租。”
与此同时，建设狂潮和购买狂潮仍在继续。Walker & Dunlop董事总经理Stephen Farnsworth表示，空置率和租金的任何下降都应该是温和的。Walker & Dunlop是一家商业房地产贷款和抵押贷款经纪公司，总部位于马里兰州贝塞斯达。“我们还没有看到任何过度建设，”新奥尔良的法恩斯沃思指出。“基本面仍然强劲，如果就业增长和收入增长起飞，还有很长的路要走。”
在建设热潮中，老旧公寓楼的业主正在升级他们的房产。法恩斯沃斯看到房东们更换了地板、工作台面和电器，增加了狗狗公园和地滚球场等设施。
“为了保持竞争力，你需要再投资，”他说。