房地产投资者乘势而上

“我们最近在过去十年中看到的是我们工作方式的变化，这是一个改变商业和人口统计学的变化，”德怀特·安吉丽尼斯，长点境界合作伙伴的成立和管理伙伴说。“每个人都对房地产产生了影响。”

在纽约，总部位于波士顿的Longpoint的创始合伙人安杰利尼·帕克(Angelini Parker)和里德·帕克(Reid Parker)概述了他们从再城市化中获利的计划。再城市化是房地产投资日益增长的趋势。“房地产必须改变，变得更有文化相关性，这在很大程度上推动了我们思考再城市化和再开发的方式，”安杰利尼说。

Longpoint于去年12月成立，由总部位于波士顿的TA Associates Realty的四名前高管组成。安吉利尼正在借鉴他在上一家公司使用的策略:购买二级资产并重新定位它们。像TA这样的大公司，资产总额约为120亿美元，很难抓住规模较小但更具活力的二次机会。因此，安杰利尼、帕克和创始合伙人尼尔什·布布纳(Nilesh Bubna)和罗伯特·普罗斯特(Robert Provost)决定成立一家专门从事此类资产的公司。

人口转移呼吸后呼吸了美国城市的核心，强迫地方政府更新分区规则并改善公共交通。在2008年 - 09年的金融危机之后，年轻的工人寻求拥有更高的工作增长的城市中心，而空洞的嵌套留下了郊区，以重新加强市中心的行动。此迁移为房地产投资创建了一个开放，为旧建筑物找到新用途。

LongPoint旨在将旧经济的尘土飞扬的残余物变成千禧一代想要的东西。这可能意味着重新定位一个大型商城 - 20世纪90年代零售的标志 - 作为商店，餐馆和公寓的混合。

该公司的目标是:在快速发展的社区内的任何中型工业、零售、办公或公寓建筑。“工业资产是我们关注的一个关键领域，”Parker说，并补充说，Longpoint在供应链中寻找直接服务于当地社区的环节，通常是分销中心或小部件制造商。“我们正在寻找最后一英里的分销渠道，寻找有趣的方式重新定位其他工业资产，使它们更受欢迎。”

瞄准正确的地区是至关重要的。帕克解释说:“我们关注的是净移民正的地区，所以我们关注的是东北部、佛罗里达州或纳什维尔等吸引年轻人口的城市，这些地方的就业增长强劲。”他和安杰里尼避开了堪萨斯城、密苏里州和大平原的其他地区，他们认为这些地区还没有足够的弹性来适应全球经济的起伏。

从1月到2015年11月下旬，私募股权公司筹集了960亿美元房地产据伦敦的研究公司Preqin称，与2014年同期的850亿美元。2015年的大约610亿美元的总额专注于美国投资。重新定位的属性通常会产生比新的返回更好的回报，部分原因是它们已经建立并具有区间水线的分区和关键基础设施。如果目前的所有者销售短期或止赎，则投资者也可以折扣购买这些建筑物。

像摇摆爆发热点的优惠的中间市场参与者。纽约，费城和其他城市的成熟中心可能拥有历史，公司拥有2.25亿美元的公司布鲁克菲尔德资产管理。基于多伦多的Brookfield是办公楼所有权的全球领导者，以及美国最大的零售空间之一;它还经营广泛的工业和多达米尔房地产集团。很少有美国资产上市而不从公司透明一眼。

布鲁克菲尔德不断寻求增加价值，无论是指转换办公空间它已经拥有混合使用建筑物，拿起新资产或分配给新的地区。“We had avoided investing in downtown LA for 20 years, for example, until 2006, when we recognized the urbanization trend and downtown LA’s potential and began to make significant investments there,” says Richard Clark, senior managing partner and global head of real estate.

Longpoint的Angelini认为每个人都有一席之地。他指出，许多10年前成立的封闭式房地产基金正接近其生命周期的终点，它们需要出售的房地产。考虑到这一点，Longpoint将寻找能够为投资者提供可能被大公司忽略的较小的利基机会的不良资产。在一个投资组合中，这类投资可以作为对Brookfield等大公司敞口的补充。

Angelini和Clark还观察到雷苏化倾向于从一个城市的核心涟漪，在那些不是郊区而不是街市的地区创造机会;想想与曼哈顿相关的布朗克斯。一种费城联邦储备银行最近的研究展示了这种连锁反应是如何起作用的。随着时间的推移，随着人们重新回到城市中心，根据收入中位数、大学或就业中心的存在等因素，一个城市可能会被划分为士绅化和可士绅化的区域。开发商和投资者可以把这些细分市场当成剧本来寻找下一步行动。

这些模式熟悉Darell Schmidt，管理伙伴和基于丹佛的Allante Properties的联合创始人，这已经在其故乡开发了超过二十年的房地产。“二十年前你真的没有太多的市中心，”施密特召回。“这主要是办公空间和很多早餐。”

然后丹佛建造了一个会议中心，并将更多的背后放在当地的专业运动队后面，如科罗拉多罗斯，有一个街市的体育场。这些项目将很多人带到了城市，尽管距离外郊区的距离。“人们开始说，”我们在这里花了很多时间，然后开车一个小时或更多家，“施密特说。“那是运动开始时。”

随着需求的增长，丹佛不得不适应。施密特回忆说，自从2010年该市投票决定重新划分多功能空间后，再城市化就开始了。他表示:“我们现在开始看到，人们在没有工作的情况下搬到这里，因为他们认为自己能轻松找到一份工作。”“这是一个很大的指标。”

布鲁克菲尔德的克拉克断言，一旦再城市化的势头高涨，就会有很大的好处:“投资者之所以投身于再城市化和再开发，是因为他们预期收益会高于基础开发或投资于其他类型的房地产。”他强调，与一家了解建筑存量以及如何将其最大化的公司合作是很重要的。

Allante的Schmidt同意了。“关键预测可能蘸入我们的模型，以便在市场上很高，如果有一个倾向，我们的现金流量很高，仍然保持可接受的水平，”他说。“但那些逢低临时。地方经济非常有弹性;有时你可能只需要耐心等待。“