2015年1月，在哈佛商学院的一次活动中，安邦保险集团首席执行官吴小晖用一个不同寻常的类比来解释公司的扩张计划:“为什么像水这样的物质可以覆盖地球表面的70%，并永远存在?”他问道。“公司是一个活的组织。它能像水一样存在吗?”吴希望第二个问题的答案是肯定的。他是马萨诸塞州剑桥市的一名商业伙伴、朋友和哈佛商学院校友Stephen Schwarzman他是另类投资巨头黑石集团(Blackstone Group)的董事长兼首席执行长，旨在为安邦不断壮大的商业帝国招募新员工。吴的业务于2004年在北京开始运营，当时是一家小型汽车保险公司。过去10年，吴的业务规模已扩大至1,230亿美元，在四大洲拥有资产。2014年10月，安邦从黑石控股的希尔顿酒店及度假村集团(Hilton Hotels & Resorts)手中收购了标志性的华尔道夫酒店(Waldorf Astoria)，并斥资近20亿美元进入纽约房地产市场。在此之前，大多数美国房地产投资者从未听说过这家公司。如今，许多人将安邦视为竞争环境更加严峻、机遇日益减少的先兆。
自从华尔交易的几个月里，吴已经接受了哗哗的水和传播特质 - 安邦的内部文化的核心价值，他说 - 跳进其他两个主要的房地产交易。亚慱体育app怎么下载在3月，中国保险公司同意收购战略酒店及度假村和它的16家豪华酒店从黑石$ 6.5十亿。大约在同一时间，喜达屋酒店与度假村国际集团宣布，安邦是已经出价$ 12.8十亿现金的投资组合一个神秘财团的领袖，试图挤进酒店管理公司万豪国际集团退出交易。万豪最终占了上风在战斗中喜达屋，但出价，其中包括$ 3十亿比原来的报价多在现金。结果有一些美国房地产投资者紧张，因为安邦并不孤单。最近现金冲洗中国投资者急于被影响，为全国各地的交易谈判的男高音。
全球商业地产服务公司高纬物业驻纽约的首席经济学家肯尼斯·麦卡锡说:“在某些情况下，他们推高房价的力度可能比基本面所决定的还要大。”“如果你不积极出价，你就得不到资产。”
在美国，最近许多引人注目的房地产交易都涉及中国买家或合作伙伴。2013年，上海投资公司复星国际(Fosun International)收购了壹大通曼哈顿广场;中国最大的开发商之一SOHO中国(SOHO China)斥资逾7亿美元收购了曼哈顿通用汽车大厦(General Motors Building)的股份;国有绿地控股集团(Greenland Holding Group Co.)在洛杉矶市中心的一个住宅和娱乐项目上投资了10亿美元。去年，中国阳光保险集团以创纪录的每间200万美元的价格收购了纽约百家乐酒店(Baccarat Hotel)，中国银行(Bank of China)以6亿美元的价格收购了附近布莱恩特公园(Bryant Park) 7号的一座写字楼。
对中国投资涌入美国房地产和其他经济领域发出最大警告的可能是共和党总统候选人唐纳德·特朗普．他说，中国公司在美国获得了不公平的优势，中国是汇率操纵国。“美国向中国完全开放了市场，但中国没有做出回应，”特朗普继续说道他的竞选网站．与共和党的前跑者一样，这种言论有一个夸张的空气。但是，当涉及到与中国在家庭市场上与中国竞争的关注时，特朗普可能有一个观点。中国个人推入住宅房地产市场 - 仅在过去一年中支出286亿美元 - 已经获得了标题，但在美国商业房地产中华人民共和国投资的涌入涌入了奖金。来自各种来源的新资金浪潮，包括主权基金和私人发展组织，为一些国内开发商提供了机会，但许多美国投资者被迫出局，特别是在主要大都市地区。
一些分析师认为，安邦退出喜达屋交易的决定是中国资金流入美国放缓的一个迹象。但如果最近的统计数据有任何指导意义的话，这种势头将很难逆转。高纬物业(Cushman & Wakefield)的数据显示，去年，中国企业在海外商业地产上花费了214亿美元，比2014年增加了41%。这些投资分散在世界各地的开发项目和现有地产中，美国获得了最大的一块蛋糕:44亿美元。中国现在是美国的第二大外国投资者，仅次于加拿大。尽管中国的市场份额仍然很小——2015年美国商业地产的转手总额为5300亿美元——但中国以令人瞠目的价格购买标志性房产正吸引着人们的注意。
在购买Waldorf之后，Anbang于2015年从Blackstone获得了曼哈顿717 Fifth大道的办公大楼，支付了415万美元。去年阳光保险在康涅狄格州的康涅狄格州的斯塔伍德首都集团（创办喜达伍德酒店）购买百家乐，以超过2.3亿美元。
这些交易是在中国经济增长放缓、波动性加大的背景下达成的。在经历了2001年至2011年两位数的年均GDP增长后，预计中国2016年的GDP增幅仅为6%至7%。这种放缓，以及政府在解释经济数据背后的原因时的不透明性，让一些市场观察人士感到紧张。许多人预测货币会进一步贬值。与此同时，中国股市仍在感受到去年8月人民币贬值及随后股市暴跌的影响。这导致了富裕个人、国有企业和大型私营企业的资本外逃。就中国政府而言，它鼓励一些有政府背景的投资者将资金投入外部市场。保险公司最多可以将管理资产的15%投资到海外。目前，他们的投资仅占1.4%左右。根据总部位于芝加哥的房地产咨询公司仲量联行(JLL)的数据，如果每家中国保险公司都达到15%的上限，总投资将达到2400亿美元。
从历史上，美国利率低位已经派出了中国投资者，以前涌向国债寻求更好的收益率。跳到房地产不是一个大的房地产。所有条纹的投资者长期以来，拥有美国房地产是一种多元化的好方法，并确保长期回报。12月，巴拉克·奥巴马总统签署了一项法律，使某些外国各方更容易投资公开交易的房地产投资信托 - 一种间接的方式，即许多中国投资者进入市场。
在网关市场，如纽约，洛杉矶和旧金山属性和投资组合通常提供坚实的资本化率（基于属性值和租赁净营业收入的预期回报率），尤其是在办公，多户和酒店业。在这些地点之一拥有一个属性，还可以访问高素质的租客，良好的基础设施和经常有点从经济衰退的缓冲。它需要一个城市像纽约，几年来从金融危机中反弹，但是它可以在更发达的市场需要几年的时间更长。
荷兰Knight律师事务所合伙人、阳光保险(Sunshine Insurance)在巴卡拉交易中的代表杜布瓦(Ying Geneve DuBois)表示，杜波依斯说，被压抑的需求和许多中国投资者扎根门户市场的愿望，可能会比国内经济不确定性或美国收益率压缩造成的任何潜在放缓持续得更久。
对于购买美国房产的高净值个人来说，一个主要推动力是让他们的子女有机会在美国接受教育。大公司有不同的教育目标，因为他们准备面对国内日益增长的消费经济。“他们在这里投资，希望帮助某些品牌或企业在这里扩张，但这是一个全球化的世界，长期计划不是孤立在中国和美国的发展，”杜波依斯说。“如果一个品牌和业务在美国做得很好，他们也可以把它带到中国，这是很自然的。”
一些专家担心，目前的市场显示出中国投资者的一系列动机混乱，并对他们购买的建筑和公司的意图提出了质疑。其他人则担心，如果中国经济出现问题，美国可能会发生灾难。不过，对美国投资者来说，主要问题是，随着现金充裕的中国买家不断推高价格，机会越来越少。
这种现象令人担忧的另一个原因是:上次一个主要亚洲国家把这么多资源集中在美国房地产上，结果并不好。上世纪80年代，日本投资者以极高的价格抢购炫目的房产，但几年后，随着本国经济下滑和美国房地产市场开始崩溃，他们纷纷逃离。
当然，在经济学中并不存在完全的相关性。2016年的中国在很多方面都不同于上世纪80年代的日本，而美国房地产市场被认为还有几年的上行空间。但周期可以提供一个历史指南，一些专家指出，资产泡沫往往与信贷扩张相关;中国正在经历快速的扩张。
对外国人来说，投资美国的部分目的是为了对冲在其他地方产生的风险，将一只脚牢牢地钉在所谓的“安全港”上。但如果中国经济形势恶化，或者政治压力改变了美国的监管环境，抛售可能并非不可能。达拉斯对冲基金公司海曼资本管理公司(Hayman Capital Management)创始人巴斯(Kyle Bass)预计，中国未来两年内将出现信贷危机。至于美国的情况，他说，“这令人诡异地想起了上世纪80年代。”
虽然中国的投资者取得了定期播放在美国房地产多年来，目前流入的根源可以追溯到2008年级的金融危机。对于那些一直在寻找进入美国商业物业市场的人来说，危机为价格康复而获得了廉价，骑行的危机提供了廉价。
“2008年房地产市场的崩溃是鑫源等公司进入各国的良好机会，”北京开发商和物业经理鑫源房地产有限公司的首席财务官乔治淮宇刘刘源官鑫源是中国第一届中国真实屋恏公司列出纽约证券交易所，2007年，及时利用即将到来的崩溃。“我们看到了机会并抓住了他们，到目前为止我们对我们所做的事情感到满意，”刘说。新源的投资包括Brooklyn的216单位豪华公寓大楼的270万美元股权。
在接下来的几年里，随着门户城市的市场复苏以及中国放松了一些对外投资的规定，这股投资浪潮加速了。根据专业服务公司德勤(Deloitte Touche Tohmatsu)的数据，在截至2014年3月的10年里，中国投资者投资美国房地产的85亿美元中，有近60亿美元是在2013年1月至2014年3月期间投资的。2015年，这一策略打破了纪录，尽管今年1月和2月，由于投资者关注中国的汇率和股市，出现了小幅回落，但这种暂停似乎是暂时的。曼哈顿经纪公司世邦魏理仕集团(CBRE Group)负责投资地产的副董事长达西•斯塔科姆(Darcy Stacom)表示:“2月份的回调似乎不是现在的情况。”“我认为我们还没有脱离顶峰。”
2014年，鑫苑置业在布鲁克林的共管公寓项目从纽约Fortress Investment Group获得了1.65亿美元的建设贷款。该项目已经售出了一半以上的公寓，预计将于今年晚些时候投入使用。如今，中国公司通常与堡垒等国内公司合作开发新项目。这种安排对中国投资者可能有重要好处，因为在美国一些与交易有关的文化习俗中，中国投资者通常是新手。与此同时，中国投资者帮助许多美国开发商留在了游戏中，尽管危机后的银行监管令融资变得更加困难。
在布鲁克林纽约开发商Forest City Ratner Cos.是一家房地产开发商。在经济衰退之前，他就一直致力于在前大都会运输署(Metropolitan Transportation Authority)铁路站场的旧址上创建一个大型商业和住宅开发项目。Forest City Ratner资本市场执行副总裁克莱顿(Christopher Clayton)说，在金融危机后，该公司“四处寻找”投资伙伴，为这个现在被称为太平洋公园(Pacific Park)的开发项目寻找融资变得很困难。由于在国内几乎没有选择，该公司将目光投向了中国国有开发商绿地集团(Greenland)。绿地集团最近投资了10亿美元，在从洛杉矶的加州教师退休系统(California State Teachers ' Retirement System)购买的土地上开发了一个多功能开发项目。2013年，Forest City Ratner达成了一项协议，将价值49亿美元的布鲁克林开发项目的70%股权转让给格陵兰。
绿地并不是太平洋公园唯一的中国投资者。森林城市拉特纳公司还自由利用EB-5移民投资项目来资助该项目的发展。EB-5项目由美国公民和移民服务局管理，为在美国符合条件的经济中心项目的外国投资者提供绿卡，这些项目可以创造或保留至少10个永久性工作岗位。克莱顿说:“2008年经济崩溃后，筹集大量资金变得非常困难。”“最终，EB-5项目为我们提供了一个可行的解决方案，为太平洋公园的基础设施和前期开发工作提供了资金。”
如今，美国企业在商业地产领域仍在选择中国的开发合作伙伴和中国买家，而不是国内买家。4月初，纽约房地产出版真正的交易报道曼哈顿瓦里克街(Varick Street) 100号的一个豪华共管公寓开发项目，看起来有望成为纽约市第一个几乎完全由中国实体出资的开发项目。项目的开发团队,包括Aronov发展,Bizzi & Partners发展和Halpern房地产企业,据报道,已收到3.2亿美元从中国银行和建设融资1.3亿美元从美国投资公司的子公司中国信达资产管理公司和提高eb - 5基金。
毕马威(KPMG)审计合伙人、中国投资专家罗杰•鲍尔(Roger Power)表示:“其中一些房地产的售价，让一些国内投资者难以理理。”亚博赞助欧冠机构投资者尤其难以找到符合他们参数的交易，部分原因是许多机构的基金要求7年或10年的回报。鲍尔表示:“中国人寿保险公司的时间跨度可能要长得多。
许多市场的卖家已经开始更积极地利用这种情况。Kaufman Dolowich & Voluck律师事务所洛杉矶合伙人乔尔•沙克尔福德(Joel Shackelford)说。洛杉矶是仅次于纽约的中国投资者最青睐的投资目的地他说，他发现诉讼和仲裁案件有所增加，因为1,000万至5,000万美元范围内房产的投机卖家一看到有中国投资者钱包鼓鼓的迹象就放弃交易。
沙克尔福德说:“找到交易越来越难，达成交易也越来越难。”“现在，随着价格不断上涨，卖家正在寻找任何理由来破坏交易。”
三年前，英日内瓦杜波依斯是工作在佛罗里达州劳德代尔堡的律师事务所为Holland & Knight做房地产和酒店交易。杜波依斯出生在中国，在香港长大，在美国学习，会说普通话和粤语，所有这些都使她处于一个独特的位置，可以帮助许多中国投资者进入美国房地产市场。因此，当阳光保险董事长张伟工来到佛罗里达州寻找潜在投资对象时，两家公司相遇是很自然的事。张希望利用阳光近年来积累的数百万美元中的一部分，中国鼓励阳光在境外投资。不久，他还见到了私募股权公司喜达屋资本(Starwood Capital)的创始人、董事长兼首席执行官巴里•斯特恩利希特(Barry Sternlicht)。喜达屋管理着超过450亿美元的资产，在全球拥有数千家酒店。该公司当时正在创建一个新的旗舰酒店品牌Baccarat。
杜波依斯表示，张志军“对斯特恩利希特和他的公司以及他正在建立的新品牌的发展方向印象深刻，所以他们决定做出非常大胆的举动。”
2015年初，阳光酒店同意收购世界上第一家百家乐酒店(Baccarat)，该酒店位于西53街28号。每间房200万美元的价格，以及Sunshine在开业前就将其买下的事实，让一些人感到惊讶。杜布瓦承认，考虑到品牌的新生，这笔交易有一定的风险。不过，Sunshine并不只是想从曼哈顿西区一家新建的高端酒店中分一杯羹，它还想从百家乐、喜达屋以及美国酒店业的精神中分一杯羹。杜波依斯表示:“他们不只是把这看作是购买一处房产，而是真正在购买一个事实，即这处房产拥有一个品牌——百家乐酒店(Baccarat Hotels)，而且这是两家公司之间的长期合作关系。”
阳光希望利用国内外中国旅游繁荣。2015年，250万中国旅行者参观了美国，预计今年将近300万。只有6％的中国大陆公民目前有护照，但该数字预计将随着经济转变而上升。这是过去几年的中国资本追逐美国房地产交易所做的一个原因。
中国投资者都集中在沿海地区，但他们也都在美国中部寻找机会。大连，基于中国的房地产开发商万达集团 - 其2012购买AMC娱乐控股为$ 2.6十亿，当时由中国一个最大的收购美国公司的知 - 已经放下了在芝加哥的根源。随着城市的发展麦哲伦集团合作，万达正在建设A $ 1十亿酒店和公寓的塔被称为万达Vista的塔。该建筑将成为风城第三高，是“皇冠上的明珠”更大，混合用途的开发目前正在建设的，其240间客房的豪华酒店将根据万达品牌，根据肖恩Linnane在麦哲伦开发的高级副总裁。万达已经拥有约70家中国;最新的项目的时间与它的全球扩张计划保持一致。
“万达在中国实现了巨大的增长，但仅靠在中国建房是无法维持这种增长的，”林奈表示。他在评估麦哲伦在芝加哥及其周边郊区的发展机会。
安邦最近的交易也是更广泛扩张努力的一部分。除了在美国的房地产收购，该公司还在世界各地积极收购保险资产。在最终放弃以140亿美元收购喜达屋(Starwood)之后，安邦不失时机地达成了收购德国金融服务公司喜达屋(Starwood)韩国业务的协议Allianz.约300万美元。在去年的哈佛招聘活动中，首席执行官吴先生表示，安邦计划扩展到同行对等贷款和医疗保健，并在卡片中进行IPO。但房地产交易占据了市场的关注。
在去年夏天的亚博赞助欧冠机构投资者和CNBC传递阿尔法会议格雷(Jonathan Gray)表示，华尔道夫酒店的出售不仅仅是又一笔价格过高的海外交易。格雷在接受美国全国广播公司财经频道(CNBC)的大卫·费伯(David Faber)采访时表示:“从现在算起5年、10年、15年后，这将是一项明智的投资。”“我认为，当新闻标题(说)‘外国买家买了东西，因此没有多大意义’时，人们很容易不予理会。’我认为事实并非如此。”
格雷指出，有两件事预示着房地产市场的麻烦:“资金和起重机。”他澄清说，前者实际上是一个杠杆问题。当大量资金涌入一个市场，其中很大一部分是杠杆化的，就像目前中国房地产行业的情况一样，市场出现回调的可能性很大。在美国，有很多资本在追逐交易，但银行对深奥的融资持谨慎态度。然而，起重机的问题，或者过度的建设和发展，可能取决于观察者的观点。根据酒店研究公司STR的数据，今年年初，纽约市有1.3万多间在建酒店房间，超过美国任何城市，入住率已经接近85%。一些人想知道接下来会发生什么。
总部位于宾夕法尼亚州普利茅斯Meeting的CenterSquare投资管理公司的首席投资策略师斯科特·克罗说:“我们以前见过这种情况。”该公司管理着68亿美元的房地产和基础设施证券。“就在金融危机之前，酒店业赚了很多钱。每个人都知道它们的品牌，所以人们往往会被它们吸引。问题是，在一个周期内，通常很难赚到钱，尤其是如果你在周期的后期买入。”
经济学家对当前周期的滞后程度存在一些分歧，但Crowe指出，以酒店为重点的REIT股票近期表现不佳可能是一个危险信号。根据城市土地研究所(Urban Land Institute)的数据，2015年住宿reit的份额下降了约20%。但许多房地产专家和投资者并不担心任何即将到来的低迷，他们相信美国商业房地产周期仍有很大的上行空间。
坐在他的办公室的白色扶手椅上3月的一个下午，在曼哈顿金融区自由街28号的44层，复星国际(Fosun International)的美国代表薄伟(Bo Wei)通过翻译激动地谈论着太阳马戏团(Cirque du Soleil)。这家剧院公司计划在今年4月推出它的第一部百老汇演出，博称这是该公司的一项全球化交易，收购了太阳马戏团(Cirque du Soleil)的股份，因此他有机会坐到很好的座位上。博在自由28号(原名曼哈顿第一大通广场)的办公空间也达成了一项交易，他认为这得益于全球化。
在2013年，摩根大通董事长杰米·戴蒙决定，他的银行，其中有大约4000名员工，占据一半的标志性建筑，准备缩小规模。摩根大通将保持“强大的存在”市中心和整个城市，银行在当时的一份声明中说，但它不再占据了220万平方英尺的建筑。在stepped Fosun, which had become known in the previous two decades for its global investing prowess, putting more than $10 billion to work overseas since 2010 alone, about half of that in the U.S. Although Fosun invests in everything from retail brands like Folli Follie to luxury resorts like Club Med, when the company decided it was time to move into New York, it seemed clear that its target should be a piece of trophy real estate.
“纽约不仅是美国的城市，它也是一个全球性的城市，”薄熙来说。复星确信，当地和全国房地产市场的健康状况，将确保它支付的价格能够准确反映房地产的价值。这个在2013年10月商定的7.25亿美元的价格，成为当时中国买家在纽约购买的最昂贵的建筑。大通银行的客户仍然可以在大楼的人行道上使用自动取款机，而且在几层楼里仍有金库，但只要搜索“一大通曼哈顿广场”(One Chase Manhattan Plaza)，就会看到“自由街28号”。复星在酒店内部占据了一层半，由一位风水大师为它的到来做准备，除了接待处附近一面华丽的大理石墙壁外，装修很少。
如此处理这一问题 - 看到纽约市作为美国金融发动机的地位的象征，以大扩展计划转向外国公司 - 提醒一些三菱房屋公司投资者在洛克菲勒中心的近20亿美元投资。这笔交易成为20世纪80年代后期日本狂热的警示故事，为美国房地产和其他资产。The spree was fueled in part by a 1985 currency agreement that devalued the dollar, encouraging Japanese trade with the U.S. Shortly after Mitsubishi acquired its 80 percent stake in the 14 buildings that make up Rockefeller Center, Japanese inflation led to an interest rate spike, Tokyo’s equity markets plunged, and a harsh correction followed, pulling much of the recent Japanese investment in the U.S. down with it. Mitsubishi ultimately sold its stake through a bankruptcy proceeding.
当时，日本投资者和今天的中国投资者一样，认为他们支付的高价格，以及随后市场要求的更高价格，是合理的。纽约房地产评估和咨询公司Integra Realty Resources的估值主管雷·瑟尔兹(Ray Cirz)说:“他们的主题是，他们是长期持有者，所以他们可以支付得起稍微多一点的预付款，但结果并不好，因为市场基本面发生了变化。”
中国目前的经济状况不同于上世纪80年代的日本，但快速变化的基本面可能会对一些投资者的决策产生影响。海曼资本(Hayman Capital)的巴斯(Bass)自2014年以来一直在公开警告中国即将爆发信贷危机，他认为目前美国的消费热潮是一系列令人不安的迹象的一部分。巴斯表示:“很明显，未来一两年将会发生什么，但投资者仍满怀敬意地看待中国，相信它不会犯错。”
即使是谁参与了交易，帮助推动了油价上涨的一些中国投资者现在认为市场越来越过热。在2013年，SOHO中国首席执行官张欣，在购买了通用汽车大厦股份，在$ 3.4十亿市值属性。最近，她说目前的价格远为她考虑的另一个这样的处理过于昂贵。“我不会做，今天的投资，句号，”她在SOHO中国写字楼在上海九月开幕式上说。
当安邦收购华尔道夫时，几乎没有分析师会拒绝将其与日本进行比较。这是一笔雄心勃勃的交易，收购了纽约一处备受瞩目的房产，价签上的价格令人瞠目结舌。但2015年1月，在哈佛大学，吴告诉潜在的新员工，他做了计算，这家酒店实际上很便宜——尤其是考虑到他的公司计划将它保留100多年，由希尔顿管理。吴说，19.5亿美元的总投资相当于当时每平方米11700美元(约每平方英尺1086美元)。他说:“在我看来，与北京金融街以每平方米10万元人民币(当时约合1.6万美元)的价格拍卖、拥有40年土地使用权的房产相比，这家纪念品酒店的终身所有权非常便宜。”
“作为美国的象征，华尔道夫酒店代表了美国的光荣历史和精神，”吴说。“中国梦和美国梦有很多相似之处，但伟大的梦想需要通过实际力量来实现。每一次投资都必须成功，安邦的战略就是把每一次胜利都当作一个新的起点。”
安邦对体现水的品质的关注包括拥抱变化。就像水一样，房地产市场也有涨落。上世纪80年代的转变让许多投资美国资产的日本投资者措手不及。如果像对冲基金经理巴斯(他曾看到2008年金融危机的早期预警信号)这样的人对中国出现信贷紧缩或货币贬值的看法被证明是正确的，那么将中国与日本进行比较将是一件需要更加认真对待的事情。•
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