购物中心并没有死，其他事实Reit投资者应该知道

尽管投资界的一些人对房地产投资信托基金不感兴趣——由于美联储(Federal Reserve)加息，以及房地产进入增长周期较晚的可能性，他们失去了兴趣——但其他人仍然认为该行业有价值。

纽约梅隆银行房地产投资子公司CenterSquare投资管理公司的首席投资策略师Scott Crowe说:“在房地产价值不断增长，收益率为4%的环境下，房地产投资信托基金的交易价格相对于私人市场价值有10%的折扣。”“有很多机会，但它们现在更微妙了。关键不在于判断房地产周期的结束，而在于确定表面下正在发生什么。”

他和其他人不太关心美联储的速度增加。这是因为长期收益率没有上升，这对房地产市场更重要，因为大多数财产相关的债务是长期的。克鲁说，当美联储的第一次提升率为2.3％时，十年的财政收益率从2.3％拖累到2.15％。“这使得房地产更具吸引力，”克劳说。“这就是为什么我们看到房地产价格持有。”（截至6月23日，MSCI U.S. Reit指数上涨2.1％至今。）

同时，房地产增长周期可以持续多年，因为它已经如此温和，克服辩称。由于经济衰退于2009年延期，GDP每年扩大超过2％，远低于正常回收的步伐。通货膨胀通常低于2％。

Crowe说，在房地产市场，房地产投资信托基金的贷款与价值比率目前为30%，而金融危机前为50%。“由于金融危机，人们厌恶风险，”他说。“很难获得资金来建立资产，因此市场上没有太多的失衡。因此，我们预计这个周期不会很快结束。”

在任何情况下，试图衡量周期都是棘手的。加州新港比奇(Newport Beach)房地产研究公司Green Street Advisors的美国房地产投资信托基金(REIT)研究主管塞德里克•拉奇斯(Cedrik Lachance)说:“只有在周期结束一年左右的时间里，你才能确切地知道我们处于一个周期的什么位置。”

根据FTSE NAREIT的数据，网上购物的激增帮助打击零售相关房地产，购物中心reit今年前五个月的回报率为负20%，购物中心reit为负15%。

但一些人认为这是一个买入机会。投资银行Sandler O 'Neill & Partners的高级房地产投资信托基金分析师亚历山大•戈德法布(Alexander Goldfarb)表示，零售市场的溃败“完全过头了”。他指出，根据美国商务部的数据，互联网在第一季度的零售额中只占8.5%。“任何高质量的购物中心或购物中心都挤满了人，”他说。

虽然大量零售商正在关闭商店，例如梅西和西尔斯，其他人，如TJX COS。'T.J.他指出了Maxx和Marshalls，正在蓬勃发展。“由于其在线在线，但TJX并不成功，但由于它具有令人兴奋的商品。”

戈德法布说，露露柠檬、特斯拉、苹果和微软都是可以在网上销售的公司，但它们都在商场开设实体店，可以大幅提高商场的销售额。他喜欢购物中心房地产投资信托基金Simon Property Group和购物中心房地产投资信托基金Brixmor Property Group。戈德法布说，这两家公司的入住率都在90%以上，收入也有稳定增长。他表示:“如果你是一个价值投资者，除了散户投资者，你很难去其他地方看。”

鉴于住房拥有率的下降和城市化的趋势，几位分析师和基金经理推荐公寓型房地产投资信托基金。根据商务部的数据，第一季度的住房拥有率为63.6%，低于2004年69.2%的峰值。分析人士说，虽然不断增加的公寓供应令人担忧，但供应增长已开始放缓。“到2019年，供应将会大大减少，”绿街的Lachance说。

绿街也被制造业住宅(拖车停车场)房地产投资信托基金所吸引。这是因为，与公寓一样，这些房产需要的资本再投资较少，而且往往能提供强劲的长期现金流。Lachance说，该行业几乎没有新的供应。

虽然在线商务的增长正在摧毁零售业，但它创造了更多仓库存储和分销空间，史蒂文布朗，美国世纪投资高级投资组合经理史蒂文·布朗。他说，这是一个普鲁斯的好消息，这是一个工业的雷尼特。布朗还推荐数据中心Reits，例如数字现实，这是从无线和在线活动的激增受益。布朗表示，生命科学部门的力量在那种面积的吸引力中，据说亚历山大房地产股票。

纽约资产管理公司Lehmann Livian Fridson Advisors的首席投资长马丁•弗里德森(Martin Fridson)正通过手机发射塔房地产投资信托基金(reit)来推动无线通讯业务的增长。他看好的另一个领域是辅助生活设施房地产投资信托基金(reit)。“人口统计数据意味着对辅助生活的需求会增加，”他说。