哈德逊庭院将摧毁曼哈顿中城吗?

当杰夫•布劳房地产公司The Related Cos的首席执行官。，had dinner in 2015 with his longtime friend Henry Kravis, co-founder of KKR, he wasn’t planning to pitch office space at Hudson Yards, the largest private real estate development in U.S. history. The 73-year-old Kravis is almost as well known for his regal, mahogany-lined offices at 9 West 57th Street — with their unimpeded views across Central Park — as he is for helping to create modern private equity. But Kravis told Blau he wanted to see Hudson Yards, “just as an interested New Yorker.”

随着Kravis的开幕，布劳推出了这个占地28英亩的项目的详细建筑模型，Related与Oxford Properties共同开发。布劳带他参观了正在进行的工程，向克拉维斯展示了这个社区的新建筑规模，金融家们以前根本没有理由去考虑这个社区。

布劳回忆道:“三年前，当我们第一次与商业租户交谈时，他们会说，‘这是什么?“然后他们会问我，‘我为什么要把我的公司一直放在西边?“但是60%——60% !”曼哈顿的建筑都有50多年的历史。我们远远落后于伦敦和上海等其他全球金融中心。”2012年哈德逊广场(Hudson Yards)破土动工后不久，48岁的布劳从亿万富翁创始人斯蒂芬·罗斯(Stephen Ross)手中接管了这家私人房地产巨头。哈德逊广场(Hudson Yards)是罗斯最雄心勃勃的项目，但远不是第一个:他还用时代华纳中心(Time Warner Center)重塑了哥伦布环岛(Columbus Circle)。

在克拉维斯实地考察几天后，他派他的房地产人去做交易，并告诉他的合伙人，公司需要跟进，以保持领先地位。KKR最终以一笔商业公寓交易买下了哈德逊广场30号(30 Hudson Yards)的前10层办公楼层，总面积为34.3万平方英尺。富国证券(Wells Fargo Securities)和时代华纳(Time Warner)已经签约成为KKR的邻居，并将转移包括HBO、CNN、特纳广播(Turner Broadcasting)和华纳兄弟(Warner Bros)在内的多个部门。

对克拉维斯来说，哈德逊广场可能只是一种权宜之计，或者是一种有吸引力的房地产投资，两者都有可能。一个新的城市确实正在曼哈顿西部崛起，它利用了罗斯的理论，即千禧一代希望在城市地区工作、生活，并最终养育他们的家庭。他们想要方便地进入户外空间，并感觉自己是一个更大的、更重要的、时尚的社区的一部分。

这是曼哈顿最后一块未开发的主要土地。在第30街和第34街之间，沿着西侧高速公路从第10大道延伸到哈德逊河，历史悠久的铁路调车场将火车连接到长岛和新泽西郊区，以及华盛顿特区、波士顿和东海岸。由于几十年的停停停停，以及与纽约完美契合的戏剧性政治舞台，这个地点的价值仍未被发掘。但在这个城市，钱总有办法。

在这些精心设计的建筑中，火车仍在运行。哈德逊广场将包括1800万平方英尺的商业和住宅空间、一个东西方向的7号线新地铁站、一个表演艺术中心和剧院、一所特许学校，以及一个耗资1.5亿美元、名为“Vessel”的多层次公园，有点像《星球大战》(Star Wars)场景中的东西。《无处可去的楼梯》纽约时报它将举办由Related旗下的豪华健身房Equinox经营的健身课程。

迈克尔·布隆伯格（Michael Bloomberg）领导下的副市长丹·多克托洛夫（Dan Doctoroff）是纽约申办奥运会的关键人物，他想出了“哈德逊庭院”这个名字。他厌倦了这一地区的尴尬名称——中城西部、死亡高速公路（Death Highway），在一个周六下午，多克托洛夫画了一张粗糙的地图。他草草记下了该地区的主要特征，包括东部的宾州车站、西部的哈德逊河、铁路和雅各布·K·贾维茨会议中心。“在玩了所有不同的单词组合后，最好的一个是哈德逊码，”现任Alphabet人行道实验室首席执行官的多克托洛夫在办公室说。当然，他们在哈德逊码。

随着全新的建筑——这在人口密集的纽约很少见——公司看到了一个摆脱普通工作场所的机会。他们设想了充满活力的环境，在那里每个人都可以像硅谷那样分享想法。(如果这些建筑在结构上能够容纳更多的人，那么搬到开放式建筑就可以减少对占地面积的要求，这是一种方便，也可能是一种讽刺。)在视频游戏中长大、在智能手机上接受训练的千禧一代，是哈德逊广场(Hudson亚慱体育app Yards)的时代精神。生态友好和弹性是他们的基因。

Related和Oxford是加拿大公共养老金计划的房地产部门，它们正在用自己的微电网和两座热电联产电厂来为自己的发展提供装备。如果纽约经历上世纪70年代那样的停电或另一次飓风桑迪，哈德逊广场应该继续运营。大的楼板-宽敞的空间和通畅的核心-和最先进的加热和冷却系统可以保持密集的劳动力气候-控制的能源比类似大小的老建筑少得多。但当Related意识到公司ceo们对这个网站更感兴趣时，他们就不再大力宣传这个网站的效率和成本节约了，因为这是吸引新员工和吸引他们潜在的新想法的一种方式。布劳说:“当我们完工时，70%的劳动力将是千禧一代。”“首席执行官们正在利用房地产作为留住人才的工具。”

金融公司仍是纽约最强劲的行业，也是未来最大的租户群体。对冲基金将在哈德逊广场55号拥有自己的垂直社区。这个正在崛起的社区已经吸引了SAC资本(SAC Capital)的史蒂夫·科恩(Steve Cohen)创立的Point72资产管理公司(Point72 Asset Management)，以及丹·勒布(Dan Loeb)斥资150亿美元投资55层顶层的Third Point公司。

全球最大的资产管理公司贝莱德(BlackRock)也在进军。与Facebook和亚马逊(Amazon)争夺人才是一个激励因素，因为单靠高工资并不能像过去那样左右这代人。对贝莱德来说，此举符合其长期计划中的“精神”。贝莱德首席运营官罗伯•戈尔茨坦1994年从宾汉姆顿大学(Binghamton University)毕业后就加入了贝莱德，他说:“贝莱德成功的一个关键因素是，我们创造了一个人们渴望创新、创造和合作的环境。”“我们雇佣了很多大学毕业的分析师。我是这方面的一个案例研究。但随着业务的发展，我们如何继续吸引最优秀、最有才华的人才?”

哈德逊广场正在创造赢家和输家。签了哈德逊广场(Hudson Yards)合同的公司正在撤出纽约的其他地区，从高档物业到上世纪六七十年代在第六大道(Sixth Avenue)沿线以及列克星敦大道(Lexington)和第三大道(Third avenues)的部分地区修建的普通商业建筑。房地产专家说，名字响亮的建筑第一次离开了东边的响亮建筑，向南和西移动。专家称，房东将不得不花费数亿美元进行升级或打折，以保持出租空间。

杰夫·布劳(Jeff Blau)， Related Companies

2015年底Related为30 Hudson Yards融资时，布劳表示，他最大的风险是西57街9号的所有者谢尔登·索洛(Sheldon Solow)可能会去世，而机构买家将对这处日渐衰落的房产进行大笔资本投资。“然后我们就会有真正的竞争，”他笑着说。但89岁的索洛仍在努力。哈德逊广场吸引了一些主要租户，其中包括专注于科技行业的私募股权公司银湖(Silver Lake)。

在2017年的纽约，友善，或者至少是表面上的友善，很重要。参观波士顿咨询集团在哈德逊广场10号的新总部，这是第一个开放的大楼，你会沐浴在保安们的热情欢迎中，他们面带热切的微笑，穿着巴黎手工制作的西服，图案和颜色都是哈德逊广场的——蓝色和黄色。亲切因素(房地产经纪人喜欢称之为热情好客)是经过深思熟虑的，与中城的一些建筑形成鲜明对比，在这些建筑中，服务基调可以概括为粗暴。

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在一个华氏98度的夏日，商业租赁相关副总裁斯蒂芬·温特(Stephen Winter)和杰西卡·斯卡佩罗蒂(Jessica Scaperotti)曾为市长布隆伯格(Bloomberg)工作，现在就职于该公司的公关团队，他们为您提供尘土飞扬、戴着帽子的私人现场参观。我们走过的街区里到处是建筑工人、食品卡车，还有熟悉的建筑物拔地而起的震耳欲聋的声音。在34街Related公司办事处的比例模型上盘旋时，“冬天”显然被酷热、汗水、灰尘和噪音所激活。他指出了哈德逊广场55号(55 Hudson Yards)，科恩的Point72将控制大楼的底层，债券交易平台MarketAxess在几层楼上，律师事务所Milbank, Tweed, Hadley & McCloy和Boies Schiller Flexner靠近顶层。大楼的楼面面积较小，主要面向律师事务所和对冲基金等机构。

温特和斯卡帕罗蒂转向了一块空地，哈德逊广场50号将在这里建成一座高楼。“这将是办公楼中的法拉利，”温特断言。就在最近，Related为了给贝莱德(BlackRock)让位，撞倒了曼哈顿的一家免下车麦当劳(McDonald 's)。这家投资巨头是三大指数和定量基金提供商之一，其背后依靠的是数据科学家、计算机程序员和数学家。贝莱德(BlackRock)将在大约5年后完工后，离开其位于52街和公园大道(Park Avenue)的总部，迁往哈德逊广场(Hudson Yards) 50号(对知情人士来说，就是“50”)。

首席运营官戈德斯坦(Goldstein)和首席财务官加里•谢德林(Gary Shedlin)推动了贝莱德向西进军。现年43岁的戈德斯坦还经营着科技创新企业贝莱德解决方案(BlackRock Solutions)。他说，两年前，该公司开始认真审视自己的业务、文化，以及如何保持一家前卫的公司和无可争议的巨头地位。亚慱体育app怎么下载

戈尔茨坦记得，有一位顾问进行了无意识偏见培训，旨在提高贝莱德员工对预判潜在员工的意识。这位顾问给工作人员看了一张照片，照片上有几个穿着低俗、留着长发的男人，一起驾驶杰斐逊飞机。然后她问小组，如果有选择的话，他们是否会与这些人会面。

照片中的人是比尔·盖茨、保罗·艾伦和其他微软创始人。在独立创业之前，盖茨和艾伦曾游说IBM与他们会面，介绍他们的想法。IBM拒绝了他们，这个臭名昭著的决定在个人电脑起飞的几十年里一直困扰着该公司。

戈德斯坦发誓，贝莱德不会犯这样的错误。“百分之百的情况下，我们会遇到这些人，”他断言。“但我担心的是，他们愿意和我们见面吗?”贝莱德(BlackRock)正搬到哈德逊广场(Hudson Yards)，重新组建从31层楼到3栋建筑的员工，并一起重新考虑从家具颜色到项目团队如何配合和临时合作的一切事宜。领导人们也希望自己所在的社区在晚上不会关门，而且提供的不仅仅是几家餐厅。“太空真的很重要。如果你诚实，这是人们第一印象的一个重要部分，无论是客户还是新人。这不仅仅是千禧一代的问题，”戈德斯坦说。

波士顿咨询集团的高管们起初怀疑，一家公司的工作地点是否有助于公司的运营方式。支持波士顿咨询集团此举的澳大利亚高管罗斯•洛夫(Ross Love)表示:“我们希望进行一次巨大的文化变革，这在传统的中城建筑中是很难做到的。亚慱体育app怎么下载太空是如此重要。这在当时是一个极端的观点，但我认为我们正在支持它。”这家咨询公司位于哈德逊广场10号(10 Hudson Yards)的开放空间，可以一览纽约港(New York Harbor)的美景，还有一个早餐和午餐吧、咖啡师、沙发、小隔间，还有很多嘈杂的声音。

摩根大通是纽约最大的房地产业主，据波士顿咨询集团全球房地产主管安东•皮尔说，摩根大通投资了波士顿咨询集团的新住宅哈德逊广场10号。大约五年前，摩根大通(J.P. Morgan)开始看到企业对办公空间的态度发生了变化。Pil指出:“但是不管谁参与了第一幢建筑，都是冒着最大的风险。”摩根大通选择10号是因为它是为数不多的直接建在地上的地产之一。其他的都是从平台开始的，这些平台本身需要建在正在运行的铁路调车场之上，而基金经理不想冒这个风险。但皮尔说，另一个最近康复的纽约眼中钉敲定了哈德逊广场10号的交易。“即使什么都不建，我们也会是唯一直接连接高线的建筑。”

据洛夫说，波士顿咨询集团的新驻地每月接待2,000名游客，旅游业增长了大约100倍。搬家后，44%的“道路战士”咨询人员每周会多工作一到三天。波士顿咨询集团还希望客户愿意在公司办公室而不是酒店大堂工作。但这些数字掩盖了西迁带来的某些低效:具体来说，从大多数地方到那里都要多花20分钟左右。爱打趣道:“根据大约100次旅行，我估计大约20%的出租车司机知道哈德逊广场在哪里。”

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在几十个建筑之间穿梭作为一名临时导游，温特谈到了整个城市区域对纽约人完全关闭的后果。“北边是地狱厨房，南边是切尔西，中间有个大洞。”

在西区铁路站场的发展传奇中，没有什么是完全应该的。可以说，该项目始于上世纪50年代，令三名纽约市市长——从埃德·科赫(Ed Koch)、戴维·丁金斯(David Dinkins)到鲁道夫·朱利安尼(Rudolph Giuliani)——感到失望。上世纪90年代中后期，纽约开始申办奥运会，为哈德逊广场(Hudson Yards)的诞生奠定了基础。

在他加入布隆伯格政府之前，多克托罗夫为在该地区建造一座足球场工作了近10年，当时纽约市正在竞争2012年奥运会的主办权。总体规划包括地铁的延伸、一个集商业和住宅为一体的多功能社区、总面积的50%用于绿化，以及位于第11大道和第12大道之间的一个体育和会议中心，现在被称为西部庭院(Western Yards)。东半部的提议是多克托罗最初设想的一部分，现在包括波士顿咨询集团在10号和11号之间的大楼。即使在那时，公司也开始要求不同的办公空间，并哀叹曼哈顿的老旧商业建筑。多克托罗夫说:“这是一件具有讽刺意味的事情。这是以一种奇怪的方式发生的，而这正是我们所希望的。”

2005年6月，球场遭遇失败，但多克托罗夫在西区的大片区域(包括西切尔西)进行了广泛的分区改造，允许修建高层建筑。与此同时，多克托罗和其他人支持保护穿过该地区的废弃高架铁轨。在开发这块地皮之前，必须有人打破纽约根深蒂固的分区官僚制度——这远非房地产中最吸引人的部分。重新规划是桌上的赌注;游戏开始了。多克托罗夫说:“在铁路站场和高线上有一个站台，你可以看到一个新的西侧形式，从时代广场到肉类加工业区。”

房地产公司Tishman Speyer最初于2008年初中标开发哈德逊庭院。随着金融危机的发展，这笔交易破裂，创始人斯蒂芬·罗斯（Stephen Ross）也提出了自己的计划。2009年末，相关公司和牛津地产公司与拥有该场地的大都会交通管理局签订了一项协议，以获得空气权，并投资4亿美元建造了支撑这些建筑的平台。最终，这两个平台将耗资12亿美元。

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没有鞋子的鲍勃·亚历山大，世邦魏理仕(CBRE)纽约三州地区主席在谈到哈德逊广场(Hudson Yards)时，只说了几句话:“这是一座新城市。”亚历山大在纽约房地产行业有30年的从业经验，他回忆起哈德逊庭院(Hudson Yards)之前的那些年里，他曾在一个地区工作过。1985年，他以每平方英尺17美元的价格，将20万平方英尺的土地租给了汉诺威制造商公司(该公司已并入jp摩根)。“这是它。亚历山大回忆道，他精力充沛地在办公室里走来走去。布鲁克菲尔德在花了2亿美元(包括拆除滑冰场)改造后，将西33街450号(又名天空溜冰场)重新命名为曼哈顿西5号。现在，摩根大通(J.P. Morgan)的数字团队就在这里。

亚历山大一口气说出了内曼•马库斯(Neiman Marcus)这样的名字，它将成为一个主要零售商，还有托马斯•凯勒(Thomas Keller)这样的大厨和现代派人士José Andrés，后者将开设一家西班牙美食大厅。他们都签了哈德逊广场的合同。亚历山大警告说，纽约的其他地方将不得不跟上。作为Related的代表，他曾与Coach、L 'Oréal、Milbank、Point72和SAP等公司合作过租赁事宜。

在曼哈顿4亿平方英尺的商业地产中，只有5%是新建的。“所以，”亚历山大停顿了一下说，“其他建筑也需要升级，比如电梯、大厅等等。”有些事情是不可能做到的，比如创建更大的楼梯井来支持密集的工作场所。“不过，我曾经想过，他们得把第六大道的大部分地方都盖上，而现在很多建筑都已完全租出去了，”他说。世邦魏理仕(CBRE)表示，为了与新建筑竞争，进行大规模翻修的成本为每平方英尺75至125美元。截至2017年7月，中城的平均租金约为每平方英尺80美元。广场区高档公寓的价格约为122美元，低于去年6月的128美元。

“这是一场运动。”冬天见证了金融公司的西进潮，伴随着一些大型科技和律师事务所，从一个特定的地方清空。自2012年以来，占地800万平方英尺的租户已从市中心搬迁。相关建筑占地640万平方英尺。

金融危机已经过去了近十年，对冲基金、银行和其他机构都不希望被人看到躲在角落的办公室里。亚慱体育官方登录哈德逊广场(Hudson Yards)是这一举措的受益者——也是象征——而中城(Midtown)将难以重新定义自己。

“哈德逊造船厂将以我们无法预测的方式改变事情，”前副市长多克托洛夫说。这可能包括进一步重新规划曼哈顿中城，使格兰德中央航站楼周围的街区焕然一新，或者将破旧的办公室改造成住宅区，并刺激混合用途社区的发展。“五十年前，谁会想到曼哈顿下城的住宅人口会爆炸？”或者，事实上，华尔街失去了巨额资金，而铁路车场在其中爬行。