房地产投资者乘势而上

Longpoint Realty Partners的创始人和管理合伙人德怀特•安杰利尼(Dwight Angelini)表示:“在过去十年中，我们看到的是工作方式、商业和人口结构的变化。”“这些因素都对房地产产生影响。”

在纽约，总部位于波士顿的Longpoint的创始合伙人安杰利尼·帕克(Angelini Parker)和里德·帕克(Reid Parker)概述了他们从再城市化中获利的计划。再城市化是房地产投资日益增长的趋势。“房地产必须改变，变得更有文化相关性，这在很大程度上推动了我们思考再城市化和再开发的方式，”安杰利尼说。

Longpoint于去年12月成立，由总部位于波士顿的TA Associates Realty的四名前高管组成。安吉利尼正在借鉴他在上一家公司使用的策略:购买二级资产并重新定位它们。像TA这样的大公司，资产总额约为120亿美元，很难抓住规模较小但更具活力的二次机会。因此，安杰利尼、帕克和创始合伙人尼尔什·布布纳(Nilesh Bubna)和罗伯特·普罗斯特(Robert Provost)决定成立一家专门从事此类资产的公司。

人口结构的变化给美国城市的核心重新注入了活力，迫使地方政府更新分区规则，改善公共交通。在2008 - 09年的金融危机之后，年轻的工人们前往就业增长更快的城市中心，而空巢老人则离开郊区，重新回到市中心工作。这种迁移为寻找旧建筑新用途的房地产投资创造了机会。

Longpoint的目标是把旧经济遗留下来的灰尘变成千禧一代想要的东西。这可能意味着将一个大型购物中心——上世纪90年代零售业的象征——重新定位为商店、餐厅和公寓的混合体。

该公司的目标是:在快速发展的社区内的任何中型工业、零售、办公或公寓建筑。“工业资产是我们关注的一个关键领域，”Parker说，并补充说，Longpoint在供应链中寻找直接服务于当地社区的环节，通常是分销中心或小部件制造商。“我们正在寻找最后一英里的分销渠道，寻找有趣的方式重新定位其他工业资产，使它们更受欢迎。”

瞄准正确的地区是至关重要的。帕克解释说:“我们关注的是净移民正的地区，所以我们关注的是东北部、佛罗里达州或纳什维尔等吸引年轻人口的城市，这些地方的就业增长强劲。”他和安杰里尼避开了堪萨斯城、密苏里州和大平原的其他地区，他们认为这些地区还没有足够的弹性来适应全球经济的起伏。

从2015年1月到11月底，私募股权公司筹集了创纪录的960亿美元房地产总部位于伦敦的研究公司Preqin的数据显示，2014年同期的销售额为850亿美元。在2015年的投资总额中，约610亿美元集中在美国。重新布局的房产通常比新建的房产获得更好的回报，部分原因是它们已经建成，而且有分区和重要的基础设施，比如供水管道。如果目前的所有者正在卖空或已经取消抵押品赎回权，投资者也可以以折扣价购买这些建筑。

像Longpoint这样的中端市场参与者在重新城市化的热点地区面临交易竞争。纽约、费城和其他拥有成熟中心的城市可能有像2250亿美元的巨型开发商这样的公司的历史布鲁克菲尔德资产管理．总部位于多伦多的布鲁克菲尔德是全球办公楼所有权的领导者，也是美国最大的零售空间持有者之一;它还经营着规模庞大的工业和多户型房地产集团。在美国上市的资产中，很少有不经过该公司一眼的。

Brookfield一直在寻求增加价值，无论是将现有的办公空间改造成多功能建筑，还是选择新的资产，还是将其分配到新的地区。“20年来，我们一直避免在洛杉矶市中心投资，直到2006年，我们认识到城市化的趋势和洛杉矶市中心的潜力，并开始在那里进行大量投资，”高级管理合伙人兼全球房地产主管理查德·克拉克(Richard Clark)说。

Longpoint的Angelini认为每个人都有一席之地。他指出，许多10年前成立的封闭式房地产基金正接近其生命周期的终点，它们需要出售的房地产。考虑到这一点，Longpoint将寻找能够为投资者提供可能被大公司忽略的较小的利基机会的不良资产。在一个投资组合中，这类投资可以作为对Brookfield等大公司敞口的补充。

安杰利尼和克拉克还注意到，再城市化往往会从城市的核心产生涟漪效应，在既不是郊区又不是市中心的地区创造机会;把布朗克斯和曼哈顿联系起来。一个费城联邦储备银行最近的研究展示了这种连锁反应是如何起作用的。随着时间的推移，随着人们重新回到城市中心，根据收入中位数、大学或就业中心的存在等因素，一个城市可能会被划分为士绅化和可士绅化的区域。开发商和投资者可以把这些细分市场当成剧本来寻找下一步行动。

丹佛Allante Properties的管理合伙人兼联合创始人达雷尔·施密特(Darell Schmidt)对这些模式很熟悉。该公司在自己的家乡开发房地产已有20多年。施密特回忆道:“20年前，市中心并不多。“那里主要是办公空间和很多早餐场所。”

随后，丹佛建了一个会议中心，并加大了对当地职业运动队的支持力度，比如科罗拉多洛基队(Colorado Rockies)，后者在市中心有一个体育场。这些项目把很多人带进了城市，尽管它离远郊很远。“人们开始说，‘我们在这里花了很多时间，然后开车一个多小时回家，’”施密特说。“这就是运动开始的时候。”

随着需求的增长，丹佛不得不适应。施密特回忆说，自从2010年该市投票决定重新划分多功能空间后，再城市化就开始了。他表示:“我们现在开始看到，人们在没有工作的情况下搬到这里，因为他们认为自己能轻松找到一份工作。”“这是一个很大的指标。”

布鲁克菲尔德的克拉克断言，一旦再城市化的势头高涨，就会有很大的好处:“投资者之所以投身于再城市化和再开发，是因为他们预期收益会高于基础开发或投资于其他类型的房地产。”他强调，与一家了解建筑存量以及如何将其最大化的公司合作是很重要的。

Allante的施密特表示同意。他表示:“关键是预测我们的模型可能出现的下滑，这样我们就能在市场处于高位时拥有巨大的现金流，即使出现下滑也能保持可接受的水平。”但这些下降是暂时的。当地经济非常有弹性;有时候你可能只需要耐心。”