1 -介绍:不断增长的兴趣
寻求多元化，收益率，现金流量和风险禁令的投资者正在增加其对现实资产的分配。
由Richard Westlund.
2016年黄金价格一直在稳步上升，这是由全球对贵金属的需求推动的。亚博赞助欧冠机构投资者正在基础设施部门的收入生产资产，例如机场，电厂，收费公路和沟通塔。提供现金流量和潜在长期欣赏的商业房地产物业也吸引了新的投资者承诺。
这一切都增加了真实资产的兴趣兴趣，这通常与股票和债券等传统金融控股的相关性低。
“我们没有将黄金视为独立资产，”州街全球顾问的黄金投资战略负责人乔治米林斯坦利说。“相反，它可以在适当平衡的投资组合中发挥重要作用，包括防止尾部风险事件，如地缘政治冲击和货币贬值。”
其他类型的现实资产还提供多样化的福利，同时提供稳定的现金流量并创造战略和战术回报机会。Jay Rosenberg董事总经理和Nuveen Asset Management董事总经理负责人兼任的TIAA全球资产管理部长大多数拥有的大部分资产管理部长，基础设施投资可能是匹配长期负债的理想选择。“我们看到基础设施的波动性低于更广泛的市场，”他说。“供需不断的周期性。供应有限，需求往往比在更广泛的市场中的弹性较小。“
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| Jay Rosenberg董事总经理兼实际资产投资负责人，Nuveen Asset Management | George Milling-Stanley Gold Investment战略负责人，州街全球顾问 | Marietta Moshiasshvili董事总经理和能源与基础设施负责人，TIAA全球实际资产 | |
| “我们看到基础设施的波动率低于更广泛的市场。供需在不那么周期性。“ | “我们没有将黄金视为独立资产。相反，它可以在适当平衡的投资组合中发挥重要作用，包括防止尾部风险事件，如地缘政治冲击和货币贬值。“ | “我们看到，通过私人和公共投资战略，对基础设施的配置都有所增加。” |
高纬物业(Cushman & Wakefield)资本市场全球主管卡洛•迪•圣阿巴诺(Carlo di Sant’albano)表示:“许多投资者正将更多资金配置到这个类别。房地产非常有吸引力，因为目前的低利率和房地产在不确定时期可以提供的稳定性。”
黄金：浮雕需求
据世界黄金理事会投资研究总监Juan Carlos Artigas表示，利率低利率促使投资者如何考虑黄金市场。“今天投资固定收入证券很难，”他说。“许多投资者在寻求更高的回报方面采取了更多的风险。黄金可以帮助对冲这些风险，似乎在金融市场的回调期间做得很好。“
据世界黄金委员会称，今年1月至8月至8月至8月之间的黄金价格近三分，从1,060美元涨至1,336.80美元。Artigas指出，其他几个因素是贡献的。他说：“从投资者，在新兴市场和消费者和工业市场的职位减少核心银行的投资者，对黄金有着强烈的浮雕需求。”“我们认为这些流入的很好一部分是基于战略考虑因素，为黄金的表现提供了一些可持续性。”
Artigas和Milling-Stanley都指向美国美元在黄金市场的影响。“当美元强劲时，黄金价格疲软，”米尔林斯斯坦利说。“与大多数全球货币相比，美国美元仍然强劲，最近几个月的下行压力很大，主要是因为美联储表示，它不会积极提高汇率。”
投资者有多种方法可以获得金黄金。例如，Milling-Stanley表示，短期投资者可能会看看战术交易机会或期货市场。其他投资者分配到采矿股票，寻求可能表现出竞争的公司或幸运的公司。
“对于许多投资者来说，交易所交易资金（ETF）一直成功，”Milling-Stanley说。“它们通常是通过受监管的证券交易所与完全安全的交易接触金子的最税收高效且具有成本效益的方法。”
世界黄金委员会的研究主要表明，ARTIGAS注意事项，最佳对黄金的分配约为典型60-40股票投资投资组合的5％。“这倾向于给出最佳风险调整的回报，”他说。
基础设施：带有现金流量的树篱
基础设施的一个好处是，这些收入的生产资产可以提供对冲通胀和通货紧缩的对冲。罗森伯格表示，在通胀时期现金流量和重建资产的成本通常会增加。另一方面，中央银行的持续低折扣率提升了产生稳定，长期现金流量的资产的价值。
“我们已经通过私人和公共投资策略看了对基础设施的增加，”TIAA全球实际资产的能源与基础设施负责人Marietta Moshiashvili说。
MOSHIASHVILI表示，基础设施资产的直接投资提供了通过积极管理资产的有效管理更好的治理和价值创造。“您可以通过直接董事会影响或控制来建立一个定制的私人投资组合，通过直接影响或控制来推进业务的总体方向，增长和资本结构。”
Rosenberg指出，公共和私人所有权策略可以相互补充，提供不同的返回和波动概况。“列出的策略可以减轻对这些资产的一些监管，政治和自然灾害风险，”他说。“这是因为您通常持有各种资产收集股份，这会传播这些类型的风险。”
列出的策略还为投资者实时流动性提供了重新定位投资组合，他补充说：“考虑上市策略的另一个原因是访问关键任务资产。销售这些资产股份的政府可能希望通过上市鼓励当地所有权。这导致如列出的市场上提供的许多资产。“
许多具有多亚博赞助欧冠元化投资组合的机构投资者被主动管理战略所吸引，寻求不同部门和地点的价值。“这很重要，因为推动收入增长，资产价值和总体回报的基本面可能因市场周期的不同点而异，”罗森伯格说。“投资者还可以利用世界不同地区的政府法规和货币政策。”
MOSHIASHVILI和ROSENBERG都强调了拥有经验丰富的管理团队的重要性，以便运营这些资产并增加其价值。“随着对当地监管和经济风险的深刻理解，您需要运营专业知识来推动资产的价值并优化基于风险的回报，”MoshiaShvili说。
商业房地产：美国和全球战略
作为最成熟的真实资产类别之一，房地产提供了几乎无限数量的投资可能性，包括直接所有权，私人或公开交易的房地产投资信托（Reits）和抵押贷款证券等抵押贷款或夹层贷款。投资者还可以专注于具体的财产类型，如办公，工业，零售，多型，热情好客或自存设施，或在美国或全球范围内地理位置的地理位置。实际上，商业房地产正在成为一个明显的跨境业务：根据Cushman＆Wakefield的情况，国际投资活动在2015年在上一年中增长了24％，随着Cushman＆Wakefield的说法，全球投资者继续跨越边界的资本。
“今天的许多国内和国际投资者对美国市场有着复杂的理解，”桑塔尔尔巴诺说。“他们可以在房地产周期早期投资主要的大都市市场，然后随着房价上涨而向二级市场分配。”
办公室空置率正在落入主要市场：亚特兰大在2016年6月终止的年度达到了17.2％至16％，而在华盛顿的空缺率下降到18％至17.9％。来自欧洲，亚洲和拉丁美洲投资者的资本涌入继续压缩产量，特别是对于现代班级的办公楼等核心资产。“努力达到他们的回归目标，一些投资者正在分配给不同的课程，比如零售和多局，或考虑发展机会，”Sant'Albano说。
在全球范围内，投资者利息已经从办公室转移，2015年投资下降了2.2％，为三个上升子公司：公寓（上涨27％），酒店（上涨26％）和工业物业（增长10％）。
投资者还应注意使用商业物业的结构性转变，例如更灵活的办公环境，以及从在线零售商，Sant'Albano注意到的分销设施更大的需求。此外，企业租户要求更高水平的建筑服务和节能系统。
“投资者需要了解如何将其资本应用于不断发展的商业房地产市场，”Sant'Albano说。“寻找与投资者利益对齐的正确当地合作伙伴可以是该资本部署战略的关键组成部分。”
2 - 为什么机构正在关注基础设施
近年来，机构投资者通过私人和亚博赞助欧冠公共投资增加对基础设施资产的拨款，作为减少投资组合波动和对冲通胀和通货紧缩的多样化工具。TIAA Global Asset Management的Marietta Moshiashvili，私人基础设施部门和Jay Rosenberg，Ruveen Asset Management的实际资产投资负责人，讨论了角色基础设施可以作为投资者对来自其他资产课程的回报的预期继续削弱。
基础设施的定义差异很大。您如何定义此资产类？
罗森伯格：我们将基础设施视为特定于位置的资产，以获得其使用费。因此，我们谈论在人们，能源或通信的运动或传播和提供基本服务中雇用的资产。重要的是，我们希望在长期优惠或合同支付基础设施资产的费用，该资产通过提供增强的现金流量提供了增强的可视性。我们觉得公司的大部分大部分价值应源于受监管，合同或优惠现金流量。
MOSHIASHVILI：我们将基础设施资产定义为具有规定的特定特征，包括为经济或社区提供基本服务;由于合同或监管制度，对进入和垄断品质具有高障碍;并在长期内从稳定和通胀联系的现金流动中受益。
我们通过将这些资产归类为core或core-plus(包括某些与能源相关的基础设施)来进一步区分。核心包括任何规范、合同或其他预先确定的内容。Core-plus涵盖了从开发阶段向合同、成熟阶段过渡的资产，因此它们提供了更好的风险回报。基于地理位置的差异也会导致各种政治和监管风险考虑。
过去，由于其他投资机会，一些机构投资亚博赞助欧冠者因避孕期望低而避免基础设施。这种动态现在随着其他资产课程的期望而转移吗？
MOSHIASHVILI：通过改善投资者升值的稳定性，降低资产阶级的波动性和投资表现，对基础设施资产的需求增加。还有一个越来越有吸引力的投资背景。您有更大的债务和更高的资产估值，促使政府和战略参与者意识到这是减少在发达市场的成熟核心资产中的最佳股权。因此，我们正在看到市场上越来越多的有吸引力的中学和新兴机会。
罗森伯格：很明显，随着利率的下降，基础设施变得更有吸引力了。这在很大程度上与基础设施总体上的波动性低于整体市场有关。基础设施资产具有相对稳定的现金流和更长期的可见度，在这种低回报、低增长的环境中通常处于有利地位，尤其是与经济其他领域的利润相比，后者更难以预测、更不稳定。
基础设施投资还可以提供机会，如果您愿意胃腹部较高，则可以获得更高的增长。有一些资产阶级细分，享有巨大的历史增长和波动性，如能源中游在新兴市场中的基础设施中扮演。这些资产的增长和波动性属性与那里的许多增长公司的增长和波动性属性。
基础设施通常被视为对冲通胀的对冲。这不是在我们发现自己的那种低增长，低通胀时期的吸引力吗？
罗森伯格：基础设施具有既能对冲通胀又能对冲通缩的特性。在资产方面，当通货膨胀上升时，这些资产的重置成本自然会随着劳动力和材料价格的上升而上升。在现金流方面，许多基础设施资产在其受监管的结构中享有自动通胀传递，或者它们有定期的利率审查，允许资本成本的周期性变化。通货紧缩的一面同样重要，如果不是更重要的话。随着全球经济的次优增长和通胀，货币政策正在提供刺激，使贴现率保持在较低水平。当前的环境尤其有利于提升资产的价值与可见的现金流。
为什么机构投资者亚博赞助欧冠，一般都是对基础设施投资的讲话？
MOSHIASHVILI：基础设施投资的益处已经在不稳定和不确定的市场环境中进行了测试。对投资组合中的基础设施的单独分配使机构投资者能够与资本密集型基础设施资产的长期现金流曲线密切符合其长期和大量负债。亚博赞助欧冠与传统资产类别相比，它还有助于多样化益处，可靠的通胀连接的回报和低相关性和波动性。资产的资本密集型性质使投资者能够将大量投资美元汇总。
罗森伯格：基础设施也涉及机构投资者的高级能力。亚博赞助欧冠基础设施资产的估值是非常详细和建模密集的，因为您有不同的固定终身生活的合同或优惠。诸如股权回报和传统基础分析的传统倍数无助于扭曲公允价值的有限生命。因此，真正了解基础设施的价值主张需要一定程度的复杂性，资源良好的机构投资者往往适合这一点。亚博赞助欧冠
比较私人与列出的基础设施时，您应该考虑什么？
MOSHIASHVILI：私人基础设施投资可以为机构投资者的投资组合增加大量的多样化福利。亚博赞助欧冠投资未公布的基础设施代表了任何想要具有特定地理或部门集中的投资者的定制方法，因为您有能力选择资产。这种能力并不总是存在于公共市场中。暴露于非上市基础设施也允许更好的治理。无论您是控股投资者还是作为财团的一部分，您是否对投资战略，其资本结构和与其相关的经营风险有影响。这对那些希望通过积极的增长战略和资产管理创造价值的人来说，无论是通过运营维护，改进还是其他方式的方式。
罗森伯格：公共和私人所有权战略可以是非常互补的，提供了获得广泛的资产、回报和波动概况的途径。上市战略的多元化潜力可以减轻这些资产面临的一些监管、政治和自然灾害风险。这是因为你可以持有范围广泛的资产和地区股票，这会稀释这些类型的风险。上市策略也为您提供实时的流动性，允许您在不断变化的环境中重新配置您的投资组合。此外，许多关键任务或门户资产，如中国一些最大的港口资产和主要机场，包括悉尼和戴高乐机场，都可以在上市市场中找到。
公私合作在多大程度上促进了未上市基础设施资产的日益普及?
MOSHIASHVILI：私有化无疑在这一资产类别中发挥了关键作用，从欧洲和澳大利亚开始，现在越来越多地出现在北美。英国早在上世纪90年代就建立了私人外国投资制度，但在其他地方流行起来需要一段时间。今天，推动公共基础设施进一步私有化的各种趋势有力地结合在一起:人口增长、政府预算受限和公共债务水平高。现在终于到了美国，在过去的五年中，我们已经看到了公共-私人结构的巨大增长，这推动了私人投资超越了更传统的电力资产。有33个州和波多黎各正在通过立法体制私有化。它们邀请私人资本进入，以资助或改善或建设交通资产，或运营一些社会基础设施资产，如学校、法院和医院。
随着对基础设施投资的所有关注，对公共持有资产的竞争是什么意思？
罗森伯格：高质量资产的竞争非常激烈。我们正处于全球经济增长乏力的时期，所需的回报率非常低。这提高了高质量、高可见性现金流的吸引力，尤其是在政治和监管环境非常稳定的情况下。因此，我们也看到了对这类资产的大量并购兴趣，比如在北美受监管的公用事业领域。在英国和澳大利亚等其他政治和监管环境稳定的国家，人们也对受监管资产产生了浓厚兴趣。当这些类型的资产被出售时，往往会有大量资本追逐它们，而这些资本往往来自大型养老金计划和主权财富基金。
推动新基础设施机会提供的趋势是什么？
MOSHIASHVILI：虽然私营基础设施领域的竞争对手确实很多，特别是在合同具有高度可执行性的发达市场，但新的趋势创造了新的基础设施机会，尽管存在估值和竞争方面的担忧。你知道的基本事实是，由于人口增长，我们需要建设我们的基础设施。自然资源的稀缺促使了我们能源基础设施的扩张。城市化趋势导致公共债务方面的预算受限。还有一些破坏性的转变，比如气候变化和正在通过的法规，这些法规正在迫使新的能源分配模式和促进效率的措施。此外，人类行为也在发生变化，比如人们希望所有东西都送货上门，这将对航运基础设施产生深远影响。这些只是创造新的市场趋势的一些影响因素，机构投资者在评估基础设施时应该考虑这些因素。亚博赞助欧冠
罗森伯格：基础设施资产是多样化的。有如此多不同类型的资产和地理区域，机会仍然丰富和有吸引力。鉴于不断变化的大宗商品市场以及政治和监管环境，仍然可以找到可接受的估值，而且肯定会出现更多的机会。
实际资产投资可能受到环境和政治风险和货币波动的影响。投资将受到与房地产相关资产和外国投资所有权相关的风险，包括经济状况，货币价值，环境风险，获得保险和与租赁物业租赁相关风险的成本和能力的变化。
多样化是一种帮助降低风险的技术。无法保证多样化将防止收入损失。这些材料仅供参考，不应被视为购买或销售这些信息可能相关的产品或服务的推荐或要约。所有实体或人员可能无法使用某些产品和服务。过去的性能不保证未来的结果。
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3 - 黄金超越市场
一个完美的风暴升降金
黄金在今年上半年上演了令人印象深刻的反弹，以美元计算上涨了近30%，这是近30年来最好的表现。黄金的回报率明显优于其他主要股票、债券和大宗商品指数。
我们认为市场不确定性和扩张性货币政策将继续支持投资和央行需求。
黄金价格遍布货币
今年黄金的集会构成最大的六个月收入金属已在2010年和2011年的欧洲主权债务危机以来已经看到。在英镑术语中，黄金的崛起甚至更加戏剧性。由于Sterling跌至美元兑美元汇率下降，自2015年底以来，黄金价格近50％ - 自2008年雷曼兄弟崩溃以来的表现。
事实上，黄金一直是过去一年中最佳的资产之一，超越大多数其他资产类别，而不是比基准股权指数更不挥发性（见下图2）。它还过剩美国国债和高质量的公司债券。
市场不确定性和扩张性政策支持黄金
我们认为，黄金价格的反弹是由五个关键因素的支持：
- 更大的市场不确定性。全球宏观经济条件恶化，增加不确定性并将投资者推向重新思考资产分配。新兴市场的波动性，BREXIT和降级增长预测都为此贡献。
- 在美国美元崛起的中断。在2014年至2015年的大部分大部分持续加强之后，2016年美元的价值软化，为黄金提供了喘息。
- 欧洲和日本负利率政策的实施情况。在努力应对市场不确定性之际，各国央行发出信号，表示将采取更加宽松的立场。低利率降低了持有黄金的机会成本。负利率放大了这一点。NIRP大幅缩减了投资者可能持有的资产池:37%的高质量主权债券的收益率为负(见下图3)，近40%的高质量主权债券的收益率低于1%，其中包括很大一部分美国债券。此外，由于货币战争和货币干预的威胁，以及随着各国央行用尽有效的政策选择来对抗通胀/通缩和/或刺激增长，不确定性和市场波动增加，负利率政策侵蚀了人们对法定货币的信心。
- 浮雕投资对黄金的回报。朝2015年底，我们看到投资者正在等待催化剂回到市场的迹象表明。许多战略黄金投资者在前几年减少了暴露的战略金牌投资者似乎再次增加了金持股。
- 价格势头。一些投资者也是为了战术原因的追随黄金的上行趋势。
在许多方面都有强大的投资需求
结合这些因素导致了对金的投资者需求更高。黄金支持的ETF已经看到了记录流入，2016年上半年增加了579吨（226亿美元），使其集体全球持股至2,200吨 - 大幅增加，但仍然低于2012年的高度（见下文图4）。同样，一些发达市场的酒吧和投资者投资者已经取得了重大的购买。美国铸造署在2016年上半年与去年同期相比，美国老鹰队的销售额增长了84％。此外，U.K. Royal Mint在Brexit之前和之后的销售中看到了尖峰。
利率继续进一步推动，结构地改变黄金需求
目前的市场环境推动债券收益率甚至降低。By the end of July, the ten-year German Bund was trading at –0.12 percent, the Japanese government bond at –0.2 percent and the U.S. Treasury bond at 1.45 percent — close to its lowest level since the 1930s — prompting investors to add more risk to their portfolios. There have been heavy capital inflows into equities and high-yield bonds despite a bleaker macro picture and expensive valuations.
所有这一切都指向黄金的正面前景。历史分析表明，当实际速率为负数时，黄金返回往往是长期平均值的两倍。
投资黄金的低机会成本，结合其强劲的性能，可能会导致进一步的流入。事实上，我们认为，在长期的诺基尔，将导致中央银行和投资者对黄金的结构性更高的需求。
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