洪亮的声音，灿烂的笑容，布鲁克林口音。这个头发灰白、精力旺盛、吵吵闹闹的矮个子是谁？起初，我不太清楚他在哪里。然后它击中了我。当然，是马蒂·马科维茨。曾经有一段时间，在布鲁克林打开信封时，马科维茨（Markowitz）没有露面。马科维茨从2002年到2013年担任过区主席。所以说真的，在一个阴沉的一月天，马科维茨将出席布鲁克林弗拉特布什社区最近翻修的国王剧院的剪彩仪式，这是非常合理的。该区最爱群居的支持者不会错过这一点。
1929年开业时，美国最大、最具魅力的电影院之一，富丽堂皇的勒夫国王剧院是弗拉特布什社区生活的中心。1977年关闭后，剧院空置，这不仅是它自身消亡的象征，也是一个社区、自治区和城市衰落的象征。
拯救剧院的一个又一个计划失败了。现年70岁的马科维茨将该项目作为其竞选活动的基石。他告诉我：“我在弗拉特布什住了很多年，我碰巧相信，由于它的美丽，这座剧院值得为现在和子孙后代保存。”。“我们过去不叫它Loew's，我们叫它Lowey's。我不知道它的发音是‘Loew's’。”
直到他第二任期的后期，马科维茨才能够将必要的城市和社区支持、政府基金和私人投资者联合起来。到2012年，他们已经筹集了9500万美元用于全面修复，使剧院恢复昔日的辉煌。拯救即将到来:这座建筑年久失修，糟糕透了。在施工开始前两天，超级风暴桑迪把屋顶吹掉了。
国王剧院于2月3日正式开演，传奇人物戴安娜·罗斯(Diana Ross)的演唱会座无虚席。但在那之前不到两周的时候，剪彩仪式举行了，参加剪彩仪式的有很多人，他们都是那些让翻修成为现实的人——还有我。除了马科维茨，还有布鲁克林现任区长埃里克·亚当斯(Eric Adams)、纽约市负责住房和经济发展的副市长艾丽西亚·格伦(Alicia Glen)，以及高盛集团(Goldman Sachs Group)旗下城市投资集团(Urban Investment Group)的常务董事玛格丽特·阿纳杜(Margaret Anadu)。UIG成立于2001年，之前由曾在高盛工作的格伦领导，是国王剧院改造的最大投资者。
目前由迪娜·鲍威尔领导的UIG已承诺提供40亿美元用于振兴服务不足的社区，其中包括纽约的19亿美元。高盛是越来越多的投资者、企业家、商界领袖、学术界人士、非营利组织和寻求解决城市贫困问题的决策者群体的一部分。他们正在利用资本主义和资本市场的工具来解决诸如经济适用房、失业和获得信贷等社会问题——通常是希望盈利。人们对建设更好社区的兴趣产生之际，美国各地以及许多发达国家和发展中国家的城市正经历着复兴。但并非所有流入城市的现金和资本都与那些已经生活在那里的人有关。次贷危机的苦涩回味提醒我们，当资本主义犯错时，会发生什么。
今年1月，保诚投资管理公司（Prudential Investment Management）发布了一份白皮书，将城市扩张的“大趋势”确定为“机构投资者的重要新投资机会”。这位总部位于新泽西州纽瓦克的资产管理公司确定了四个特别富有成效的主题：城市基础设施，麦肯锡全球研究所（McKinsey Global Institute）估亚博赞助欧冠计，在未来15年内，该公司至少需要50万亿美元的投资；房地产，全球机构级房地产存量预计将从2012年的30万亿美元增加到2030年的70万亿美元；消费品和服务，到2020年个人消费增长超过40万亿美元；以及农业供应链，预计未来35年粮食需求将增长70%。亚慱体育app怎么下载
任何城市居民只要环顾四周，就能看到城市正在发生什么。从我居住的布鲁克林格林堡，我可以站在我的屋顶上，看着市区的天际线发生变化。巨大的公寓和出租公寓正在腾空而起。我的厨房窗户俯瞰着一块废弃的棕色石头的背面，这是一位投资经理和他的家人最近以225万美元购买的。布鲁克林赚了大钱。宾夕法尼亚州员工退休系统最近向66罗克韦尔（66 Rockwell）的开发商提供了1.4亿美元贷款，这是一栋42层的公寓楼，是改造我的天际线的建筑之一。大西洋船厂开发项目是该区正在进行的最大、最具争议的建筑项目之一，其资金来自俄罗斯寡头和中国。
那些为市中心的高危社区提供支持的非营利组织正被迫做出调整。德意志银行美洲基金会(Deutsche Bank Americas Foundation)总裁、德银社区发展金融集团负责人加里•哈特姆(Gary Hattem)表示:“非营利机构在历史上一直扮演着最后的角色，把事情维系在一起。”“现在，他们正在发挥作用，努力为正在开发的社区中的低收入人群保障未来”。他补充说，许多非营利组织“正试图以有利于其事业的方式利用市场力量”。
2009年，布鲁克林社区基金会(Brooklyn Community Foundation)更改了名称和税收状况，以便接受外部捐款，并宣布将把筹款和赠款的重点放在布鲁克林。“我们无法阻止中产阶级化;我们可以看看影响是什么，并施加影响，”基金会主席塞西莉亚·克拉克说。“真正的资产是社区，而中产阶级化将社区分割开来。”该基金会目前的任务之一是与当地开发商交谈，以了解它可以与谁合作，以实现帮助当地居民的目标。
克拉克于2013加入布鲁克林社区基金会。2014年前六个月，该组织开展了广泛的倾听之旅，与来自各个社区和各行各业的近1000名布鲁克林居民进行了讨论。目的：了解社区最需要什么，基金会如何发挥作用。它还搬到了经济萧条的皇冠高地迪安街1000号的办公室；这座建筑本身就是振兴该社区努力的一部分。
在布鲁克林的DUMBO区，即曼哈顿天桥下，家居商店West Elm出售一系列印有“布鲁克林制造”字样的商品。这个自治市已经成为一个让人想起都市酷的品牌，一个手工食品和手工肥皂的地方。即将上市的艺术家和手工艺者在线交易平台Etsy也位于DUMBO，这并非巧合;小型企业是布鲁克林成功的核心。在格林堡，我们有很多当地拥有的餐馆、咖啡馆、杂货店、葡萄酒商店、书店和服装店。组成布鲁克林音乐学院(BAM)的多剧院综合体提供文化和娱乐，从电影到歌剧、芭蕾舞和现场音乐应有尽有。亚慱体育app怎么下载
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布鲁克林的成功建立在其多样性和创造力的悠久历史上。从红钩的码头工人到绿点的美国制造商公司，布鲁克林是一个中产阶级和下层阶级繁荣的城市。如今，这场斗争是在那些寻求将该区变回制造业和创业中心的人和那些寻求开发布鲁克林公司（Brooklyn Inc.）的人之间展开的，布鲁克林公司是富人的主题公园。
和许多布鲁克林居民一样，我庆祝了当地拥有的超市的到来，这些超市出售昂贵的羽衣甘蓝，尽管我对中产阶级化感到了潜在的焦虑，有时甚至达到了警觉的程度。中产阶级化是一种财富涌入取代现有居民和社区而改变城市的过程。布鲁克林的绅士化并非新鲜事。这至少可以追溯到26年前，当时美国黑人电影导演斯派克·李（Spike Lee）发布了他的热门电影做正确的事，是关于布鲁克林贝德福德-斯图文森区(Bedford-Stuyvesant)种族紧张局势的。这个问题并不是纽约市最民粹主义的行政区所独有的;从旧金山到伦敦的大城市都在努力解决类似的问题。
在纽约，比尔·白思豪(Bill de Blasio)当选市长时承诺要缩小城市贫富差距。对他的努力至关重要的是一项雄心勃勃的经济适用房计划。去年5月，在格林堡的一次演讲中，白思豪推出了一项10年计划，承诺投入82亿美元公共资金，他说这将改变纽约。然而，这种由城市主导的经济适用房倡议受到了许多批评，他们担心这只是开发商接管贫困社区的许可证。此外，越来越多的研究和经验表明，住房本身不足以弥合这一鸿沟。
这个故事开始的部分原因是我想更好地了解我周围发生的事情。就在我的家门口，我发现了一个完整的生态系统，希望建设一个更好的布鲁克林，从布鲁克林海军造船厂(Brooklyn Navy Yard)，它正在寻求创造当地的就业机会，到普拉特研究所(Pratt Institute)，一个围绕城市发展问题创新思想的学术中心。我还发现，企业和投资者希望发挥积极作用，不仅在纽约这样的繁荣城市，也在底特律和新奥尔良等问题更严重的大都市地区，这些地区仍有重大的经济障碍需要克服。
旧金山咨询公司Imprint Capital联合创始人约翰•戈尔茨坦(John Goldstein)表示:“人们对投资健康城市的兴趣大增。”Imprint Capital专注于所谓的影响投资(impact investing)，即在关注财务回报的同时，也关注这些城市的环境和社会影响。作为一个整体，影响力投资者主要由高净值个人、基金会、家族办公室和宗教机构组成，但戈尔茨坦表示，许多投资机会和投资方式并不局限于那些将使命置于利润之上的人。
戈尔茨坦建议:“对于需要市场回报率的投资者来说，不是每一个机会都是合适的，通常交易需要与正确的合作伙伴合作，无论是非营利部门、政府还是劳工运动。”“但特别是随着目前技术和资本市场的创新，这是一个真正充满活力和增长的领域。”
美国小企业管理局（U.S.Small Business Administration）前副律师兼首席谈判代表迈克尔·乔多斯（Michael Chodos）对此表示同意。乔多斯说：“在我们的城市有真正的投资机会，”他目前是总部设在华盛顿的美国国家影响投资咨询委员会的高级顾问，也是乔治敦大学比克社会影响与创新中心的影响投资主任。“资本可以建设基础设施。它可以为企业提供小额贷款，并为中产阶级提供良好的就业机会。”
摩根大通（JPMorgan Chase&Co.）估计，影响力投资可能成为一个价值1万亿美元的市场。美国最大的基金会，包括洛克菲勒兄弟基金会和福特基金会，都是影响运动的主要支持者之一。2012年6月，总部位于纽约的F.B. Heon基金会宣布决定对其3亿美元的投资组合进行调整，将其所有投资与帮助美国人民和社区脱贫的慈善使命相一致。基金会主席Clara Miller说：“Heon的立场是，主流经济的工作是雇佣人，拥有健康、幸福的社区。”
一些企业正在改变他们与社区联系的方式。B Lab联合创始人安德鲁•卡索伊(Andrew Kassoy)表示:“人们正在意识到，通过为你工作的人以及你所在的社区来做得更好，是一项好的业务。”B Lab是一家专注于将企业作为一股行善力量的非营利组织。它提倡并支持创建所谓的B公司，即承诺在社会、环境和财务方面做得很好的公司。数以百计的创业和经营共益企业的企业家——比如布鲁克林台面制造商IceStone的首席执行官达尔·拉玛尼亚——相信为一个更美好的世界而努力。
还有一些企业家正在寻找方法，将贫困和市中心社区与他们需要的服务联系起来，并从中获利，比如短期贷款——这是那些靠薪水过活的人经常依赖的东西。“贷款生态系统发展非常迅速，分期付款和其他替代贷款机构正在迅速取代传统银行，”花旗集团(Citigroup)前董事总经理、现任纽约精品商业银行Aldwych Capital Partners董事总经理的杰森•西格尔(Jason Segal)说。该银行专注于可再生能源、资源效率和可持续房地产。“这个领域的发展速度之快令人惊讶。”
当然，并不是所有的投资者都在考虑他们的资本的变革性。但是，即使是那些没有社会议程的国家，也会因为不那么以短期为导向而受益。保诚投资管理公司(Prudential investment Management)的首席战略官泰穆尔•海亚特(Taimur Hyat)说:“我们非常相信长期投资的方法。”保诚投资管理公司管理着9340亿美元的资产。“我们确实认为，短期主义可能会产生相当负面的结果。很多这样的投资机会确实需要较长期的时间框架，以及对资产类别进行分类的整体投资方法。”
Hyat的世界观与高盛UIG采取的方法一致。该集团于2003年开始寻求在布鲁克林投资，并在2006年进行首次投资之前花时间了解社区。UIG的阿纳杜说：“我们与非营利组织、地方倡导者和地方政府进行了对话。”。“我们问，‘人们需要什么？我们如何能够利用世界上所有的资本工具来实现这一点？’”9月，历史上只管理高盛资产的UIG关闭了其第一只外部基金——1.38亿美元的GS社会影响基金。
高盛或许起步较早，但它绝不是该行业唯一的货币中心银行。包括摩根大通(JPMorgan)、摩根士丹利(Morgan Stanley)和美国银行(Bank of America Corp.)在内的大银行以及金融机构也越来越多地开始效仿贝莱德而保诚集团则对影响力和社区投资越来越感兴趣。二月，贝莱德宣布已经聘请了总部位于纽约的罗宾汉基金会总裁Deborah Winshel帮助经营其影响力投资集团。罗宾汉的使命，由对冲基金经理保罗·都铎·琼斯二世于1988年创立：解决纽约市的贫困问题。
布鲁克林海军造船厂位于东河沿岸，占地300英亩，西面是小飞象，东面是威廉斯堡。今年一月，我在一场暴风雪中参观了它，但即使是在一个温暖的春天下午，这个地方也会感觉像踏入了另一个世界。这座建筑的工业性质和规模在今天的纽约是罕见的。有起重机；大型、低矮的建筑物；毫无疑问，还有干船坞。除游客中心外，只有通过安全检查才能进入庭院，因此只有穿着靴子和工作服的工人才能进入庭院。大卡车驶过，从车轮下吐出泥浆。布鲁克林海军造船厂开发公司（BNYDC）的总裁大卫·埃伦伯格（David Ehrenberg）向我保证，在晴朗的日子里，河对岸曼哈顿的景色非常壮观。
约翰·亚当斯总统于1801年授权建立海军造船厂。在第二次世界大战期间，在生产力的巅峰时期，这个院子里有70000人每天24小时工作，这使它成为该区最大的雇主。1966年，国防部长罗伯特·麦克纳马拉关闭了海军造船厂；一夜之间有10000人失业。
我先是在英国诺里奇的东安格利亚大学(University of East Anglia)读本科，后来又在纽约的哥伦比亚大学(Columbia University)学习美国研究，从那时起我就一直对城市感兴趣。我的毕业论文写的是维吉(Weegee)的作品。维吉是纽约的一位哗众哗众的摄影师，他记录了30年代、40年代和50年代的“裸体城市”。
布鲁克林海军造船厂的关闭恰逢美国内陆城市制造业就业岗位的流失，以及富裕的白人城市居民向郊区的大规模迁移，留下了大量的少数族裔穷人，就业机会日益减少。当城市空置时，剩下的是社区银行、开发公司、宗教机构、活动家的网络，而不是为了盈利。文化中心在帮助市中心方面也发挥了重要作用：成立于1861年的BAM成为一个具有社会和文化使命的重要机构。
美国城市的死亡并非发生在真空中。人们注意到。政客们的注意。1964年，林登·约翰逊(Lyndon Johnson)总统通过了《经济机会法案》(Economic Opportunity Act)，这是他向贫困宣战的基石。作为该法案的一部分，纽约州参议员罗伯特·肯尼迪在参议员雅各布·贾维茨和纽约市市长约翰·林赛的帮助下，起草了联邦立法，创建了“特别影响计划”(Special Impact Program)，该计划“旨在对失业、依赖性、以及低收入居民大量集中的城市地区的社区紧张，”根据1973年提交给国会的一份报告。布鲁克林的贝德福德-斯图文森区(Bedford-Stuyvesant)被选为第一个社区投资地点。这导致了贝德福德-史岱文森修复公司和贝德福德-史岱文森发展和服务公司的成立。福特基金会是第一批资助者之一。
关于贝德福德-史岱文森项目的旧报告读起来引人注目。这些问题与今天的问题非常相似:如何创造良好的就业机会，如何吸引外部资本和企业，如何建造和修复住房。但是，根据1973年的报告，由于纽约经济和社会问题的严重性，该计划面临着巨大的阻力，“远未达到其目标”。
在整个20世纪70年代，美国的中心城市继续衰败。经济衰退、紧张的市政预算以及日益严重的吸毒、帮派暴力和犯罪率上升等问题加剧了局势。到1975年，纽约濒临破产。由于被排除在信贷市场之外，纽约市只有在联邦政府和纽约市养老基金的帮助下才能维持生计，这些基金将三分之一以上的资产投资于该市的证券。
在此期间，布鲁克林涌现的众多社区团体之一是弗拉特布什发展公司（Flatbush Development Corp.），该公司至今仍在活跃。马科维茨在20世纪70年代活跃于纽约政坛，他说：“该组织的目的与纽约市其他许多组织一样，是为了解决该地区出现的城市弊病的影响，即城市逃逸、撤资和裁员。”。“银行不再投资房地产或提供贷款。”
20世纪90年代，美国城市的命运开始好转，警察执法的改善、经济的繁荣、有效的社区建设、公共投资和公私合作都起到了一定的作用。1998年我来到纽约读研究生时，这座城市正欣欣向荣。
那时，华尔街也加入了这场游戏。银行监管的变化，更宽松的贷款标准和证券化的爆炸式增长(部分得益于政府资助企业的增长)亚博篮球怎么下串房利美和房地美)这导致了美国抵押贷款的繁荣，包括那些无力支付抵押贷款的人。如果银行以前没有出现过，那么它们突然就出现了。2007年开始的抵押贷款市场崩溃影响了整个国家，但对穷人的伤害最大。到2009年第一季度，布鲁克林的60天抵押贷款拖欠率为6.7%，而曼哈顿的全国平均水平为5%和2.4%。
大西洋庭院的传奇故事是布鲁克林居民非常喜欢的话题。这就像是向波士顿人询问美国历史上最昂贵、预算过高的公路项目——大挖掘。如果说马蒂·马科维茨（Marty Markowitz）是一些人心目中的英雄，因为他在指导国王剧院翻修方面的工作，那么他和其他与大西洋庭院开发项目有关的政治家都因支持该项目而受到批评。
Atlantic Yards的地块面积为22英亩，位于格林堡(Fort Greene)和公园坡(Park Slope)之间的大西洋大道(Atlantic Avenue)火车和地铁终站旁边，其中包括一个8.4英亩的地坑，属于大都会运输管理局(Metropolitan Transportation Authority)所有，当时是范德比尔特铁路场院(Vanderbilt Railyards)。这个地区长期以来一直是发展的前景。在20世纪50年代，它被提议作为一个新的布鲁克林道奇体育场的场地。纽约市当时的顶级城市规划师罗伯特·摩西(Robert Moses)拒绝了这个想法，道奇队前往加州。直到2003年，各种各样的提议都被提出又被否决了拉特纳他的开发公司森林城拉特纳公司也来到了现场。
拉特纳拥有新泽西网队；他想把篮球队带到布鲁克林。他从MTA那里得到了一笔非常有吸引力的交易，买下了范德比尔特的院子，并获得了3.05亿美元的州和市政府补贴。最初的25亿美元发展计划，后来筹集到49亿美元，集中在一个22英亩的住宅、零售和办公综合体上，将创造10000个永久性新工作岗位和2250套中低收入公寓。它将被称为大西洋庭院，包括一个由著名建筑师弗兰克·盖里设计的体育场。Ratner的计划要求通过征用权移除现有居民和企业主。各种社区团体抗议这些计划；其他团体在Ratner的资助下支持了这些方案。随后发生了诉讼。
到2008年，该项目陷于停顿。拉特纳经济困难，盖里退学了，一家新的建筑公司被雇来只设计竞技场，这引起了对其他开发项目，特别是低收入住房的质疑。
我记得我和朋友们在弗雷迪酒吧观看了2008年的选举结果，这是大西洋广场地区的一家传奇酒吧。当晚，美国选举巴拉克·奥巴马(Barack Obama)为总统，他是美国首位非洲裔总统。奥巴马本人曾在芝加哥担任社区活动人士。当我和男友走回家时，街上的人们在哭泣、拥抱。仅仅18个月后，弗雷迪餐厅就被迫关闭并搬迁。
2008年，就在社区和开发商因抵押贷款市场崩溃而步履蹒跚之时，一场城市繁荣的种子已经在美国各地播下——尤其是因为，就像大西洋庭院一样，许多规划和许可已经到位。在接下来的几年里，有一群极其富有的个人、机构投资者和公司持有现金，准备做出承诺。亚博赞助欧冠
2009年9月，拉特纳的森林城成为新资金流入经济的渠道，当时这家开发商面临资金短缺，他和俄罗斯寡头米哈伊尔·普罗霍罗夫(Mikhail Prokhorov)宣布了一项交易。通过他的公司Onexim goup,普罗霍罗夫将篮网80%的股份和45%的所有权领域,称为巴克莱中心,进一步有可能购买20%的大西洋码开发有限公司作为回报,普罗霍罗夫预先支付了2亿美元,Onexim是挂钩的,正如宣布这笔交易的声明所言，“某些(未披露的)或有融资协议。”
巴克莱中心于2012年9月开业。2013年10月，森林城宣布，中国国有房地产开发公司绿地集团股份有限公司(Greenland Group Co.)已同意收购大西洋广场(Atlantic Yards)项目的多数股权，该项目共有15座大楼。据报道，格陵兰支付了2亿美元购买了70%的股份，并同意承担70%的未来成本。大西洋码头将更名为太平洋公园。拉特纳和他的新合作伙伴承诺加快低收入住房上线的时间表。Forest City表示，低收入住房一直是项目的重要组成部分，它一直努力与社区建立牢固的关系。
太平洋公园并不是格陵兰岛在美国的唯一交易。2013年7月，该公司向洛杉矶市中心的一个开发项目投资10亿美元，从加州教师退休系统(California State Teachers ' Retirement System)购买了股权。今年1月，这家总部位于上海的开发公司宣布，将向伦敦的两个项目投资18亿美元。其他活跃在美国的中国开发商包括中国最大的上市住宅房地产开发公司万科股份有限公司(China Vanke Co.)，该公司是旧金山一个项目的联合投资者。2012年9月，中国住宅开发商鑫苑置业(Xinyuan Real Estate Co.)宣布以5,420万美元购买了布鲁克林威廉斯堡的一块地皮。这是中国企业的首笔此类交易。
新源Oosten开发区的公寓于2014年9月开始上线。设施包括一个24小时礼宾部、一个屋顶平台、两个游泳池和一个带水疗中心的健身中心。奥斯滕一栋四居室的城镇住宅目前的市场售价为363万美元；它有一个私人花园和游泳池。一栋六居室的阁楼标价640万美元。
这正是中产阶级化的批评者所担心的:整个城市地区都被专为富人建造的共管公寓所取代。据美国加州欧文市的RealtyTrac分析，在美国475个郡中，布鲁克林的房价最低。
威廉斯堡可能以拥有600万美元的定制木制品公寓而自豪，但从许多方面来看，该区仍在苦苦挣扎。布鲁克林近一半的居民生活在贫困线以下，8000多名儿童无家可归。
2014年2月，在位于布鲁克林克林顿山社区的普拉特研究所(Pratt Institute)的一次演讲中，主任斯派克·李(Spike Lee)谈到纽约杂志随后被描述为“惊人的咆哮”关于这个话题。“事情是这样的：我在格林堡长大，”李说。“我在纽约长大。情况发生了变化。为什么要让南布朗克斯区、哈莱姆区、贝德·斯图区和皇冠高地的白人纽约人蜂拥而至，设施才会变得更好？”
李描述了财富的流入将少数族裔赶走，并改变了社区。“你早上看到格林堡公园了吗?””他问道。“这就像他妈的威斯敏斯特狗狗秀。有两万条狗在到处跑。(其中一只狗，乔治，是我的。)引发这场长篇大论的听众问，对于那些目睹房价大幅上涨的长期居民来说，这是否有好处。李完全不同意。“但是租房子的人怎么办?””他问道。“他们再也买不起了!”你买不起. ... Williamsburg [people] can’t even afford fuckin’, motherfuckin’ Williamsburg now because of motherfuckin’ hipsters.”
但即使是时髦人士也需要工作。
35年前，企业家Dal LaMagna创建了Tweezerman，该公司以其独特的粉色镊子而闻名。拉玛尼亚于2004年以5700万美元的价格将Tweezerman出售给了德国Zwilling J.a.Henckels的一个子公司，他与员工分享了股权，以便他们能够享受到他的企业的成功。2004年，他投资了位于布鲁克林的IceStone公司，该公司用水泥、再生玻璃和无毒颜料制造环保台面，因为他喜欢它的使命。拉玛尼亚还认为这可能是有利可图的。不幸的是，对于他和其他大约80名投资者来说，IceStone没有赚钱。因此，2011年他接任首席执行官和首席财务官。
LaMagna说:“我是来清理并卖掉它的。”“但是，当我来到这里，看到39名努力工作的员工和一个强大的品牌后，我决定不卖了。”
冰石是一家互益性企业。“员工参与到决策的各个层面，”LaMagna说，他目前没有领取工资。冰石公司已经开始了一项收购类似绿色建筑公司的战略，最近还收购了PaperStone在东北地区的销售权。PaperStone是一家总部位于西雅图的公司，主要生产纸和石头台面。LaMagna预计，IceStone将在五年内成为一家价值5000万美元的公司。
B Lab联合创始人卡索在私募股权行业工作了16年，2006年与斯坦福大学(Stanford University)前同学杰伊•科恩•吉尔伯特(Jay Coen Gilbert)和巴特•胡拉汉(Bart Houlahan)一起创办了一个支持B公司运动的非营利组织。今天，在40个不同的国家和120多个行业，共有1200多个互益性企业获得认证。为了获得和保持互益性企业认证，企业必须通过严格的评估，考虑公司对员工、社区和环境的影响，以及公司的治理实践，以及其产品和服务对社会的益处。互益性企业可以是任何企业，从金融服务公司到制造商。创造高质量、持久的工作是B Lab精神的核心。
卡索伊说:“毫无疑问，我们这个时代最大的挑战之一是为低工资工人和迄今为止就业市场服务不足的人创造高质量的工作。”“这个问题不能单靠企业来解决，但企业可以发挥领导作用，与政府和社区组织合作，确保人们有机会获得良好的教育和培训。”
生产是很重要的。它为没有受过高等教育的工人提供了获得高薪工作的机会，让他们学习技能，攀登职业阶梯。目前城市发展的问题在于，许多新增的工作岗位都在零售或服务行业，这些行业的薪酬不高，职业晋升机会也很少。
当我们坐在他布鲁克林海军造船厂俯瞰东河的办公室里时，BNYDC总裁埃伦伯格向我解释了制造业工作的重要性。他说，在收入潜力方面，“如果你将制造业和工业创造的就业机会与其他部门进行比较，就会发现存在巨大的差距。”
这不仅仅是因为制造业的工作往往比服务业的工作收入更高——尽管确实如此——这还在于它们的发展潜力。在服务经济中，往往有大量的工人集中在工资级别的底层，而富人集中在工资级别的顶层——企业或特许经营者。但是在这两者之间的机会很少，因此晋升的机会也很少。
纽约城市发展中心正在正面解决收入差距问题。该组织成立于1981年，旨在促进经济发展和创造就业机会，特别是与工业相关的职位。自2001年以来，海军造船厂一直在进行一项雄心勃勃的翻修工程。如今，它拥有300多家企业，雇员总数达7000人。许多租户都是小型企业，如IceStone和另一家互益性企业EcoLogic Solutions，后者生产商用环保清洁产品。海军造船厂的主要租户是斯坦纳工作室(Steiner Studios)，这是一个占地26英亩的影视制作设施，由新泽西房地产开发商戴维·斯坦纳(David Steiner)创建。
埃伦伯格在布鲁克林的公园坡(Park Slope)长大。他说，纽约商业中心的成功很大程度上源于它与当地社区建立的关系和信任。他和他的团队在招聘上投入了大量的时间和精力，帮助海军造船厂公司招聘当地人。在过去三年中，BNYDC安置的600人中，约有四分之一住在本地的公屋。
布鲁克林海军造船厂目前正在满负荷运转。Ehrenberg说，今后纽约城市发展中心将主要集中在建造新建筑上，而不是翻修现有的建筑，因为翻修的成本要高得多。迄今为止，海军造船厂的资金主要来自债券、税收抵免和非营利性或影响力投资伙伴，包括高盛的UIG。BNYDC有1亿美元的债务需要在未来两年进行再融资，该公司正开始研究资本市场的选择。
好的工作对任何成功的社区发展计划的集中性在像Heon基金会这样的非营利组织中是没有损失的。首席执行官米勒说，在过去，她的公司的很多投资都集中在房地产上。她说：“当时的想法是，如果你帮助某人买房，那么这将帮助他们登上通往更好生活的阶梯。”。但在2008次信贷危机之后，基金会意识到社会结构遭到破坏，需要更激进的东西，包括更关注就业。
许多以影响和使命为导向的投资者的一个关键目标是帮助改善经济服务不足的社区获得信贷的机会。“服务行业的员工应该获得负责任的信贷，”Aldwych Capital的西格尔说。“有一种新的来自华尔街和硅谷的创业贷款机构并且正在利用技术降低那些“历史上支付利率最高”的美国人的信贷利率。目前，世界上最大的小额贷款公司之一的旧金山KiVa等公司正在开发小额信贷领域的创新，现在正在美国的内城进行测试。
要让机构资本在布鲁克林这样的社区进行有效投资，最大的障碍之一是交易的规模。许多公司规模小，交易成本高。集资”是应对这一挑战的一个希望。总部位于华盛顿的Fundrise正在将众包引入商业地产领域。由丹尼尔和本杰明·米勒兄弟创立的Fundrise是一家在线站点允许个人和机构直接投资城市商业地产开发项目。
Fundrise的机构亚博赞助欧冠投资者包括Ratner的森林城商业集团和Silverstein Properties。Fundrise总裁丹尼尔·米勒（Daniel Miller）认为，让个人与机构一起投资，将让社区更多地控制自己的命运。他说：“如果你能做出一项对当地机构投资者和个人有吸引力的投资，并使其具有可复制性，那就真的很强大。”。
纽约的低收入住房正在发生一些创新。对于Atlantic Yards的第一座住宅楼，Forest City与美国斯堪斯卡建筑开发集团合作，提出了世界上最大的模块化城镇。这种预制房屋提供了可扩展、价格合理的设计前景，长期以来一直是可持续建筑社区的梦想。为了建造这座32层的塔楼，斯堪斯卡甚至在布鲁克林海军造船厂建立了一家工厂，但开发商与森林城之间的法律纠纷使该项目停止。截至1月中旬，森林城已经控制了海军造船厂，363套中低收入和豪华住房正在建设中。这家工厂目前雇用120人。
美国公共养老金计划在城市发展讨论中基本上是缺席的。根据1974年《雇员退休收入保障法》，美国劳工部负责监督公司养老金计划和多雇主基金。许多公共计划虽然不直接受DoL管理，但正式或非正式地遵循其指导方针。2008年，该部发布了有关计划如何以及何时进行所谓经济目标投资的指导。它设定了一个非常高（如果不是不可能的话）的标准，其连锁反应让养老金受托人感到不寒而栗。如果DOL改变了对这个话题的想法，养老金计划将能够直接考虑其资本对城市发展的后果。
就社区而言，它们正试图通过在规划过程中寻求更大的影响力来夺回控制权。近年来，福特基金会已将其战略从直接与社区基金会合作转变为帮助那些试图影响市政政策的团体。这是有道理的:社区组织在规划过程中拥有的发言权越大，他们就越有可能批准结果。当我与布鲁克林社区基金会会面时，他们正在实施他们的新策略。克拉克主席告诉我，该组织的重点之一是青年，“以及年轻人如何成为改善社区的领导者”。
在研究和撰写这个故事的最后一个周末，我参加了尤金·奥尼尔的一场演出冰人来了在布鲁克林音乐学院。在那里让我想起了BAM对Fort Greene的结构是多么重要，从参加活动的人到它提供的工作，它帮助支持的餐馆和商店，以及它所做的社区外联工作。希望国王剧院能为弗拉特布什扮演类似的角色。修复工程绝不仅仅是一个剧院。相反，它是对整个社区进行投资，并将生活和生计带回社区