要浏览这份报告的PDF，请点击这里．
近年来，在经济不确定性和超低利率环境下，对房地产的机构需求一直异常强劲。管理私人房地产基金的基金经理一直在快速筹集资金，但却无法足够快地将资金投入运营。根据另类资产数据提供商Preqin的数据，针对房地产购买的闲置资金最近达到创纪录水平，总额超过2,500亿美元。
然而，尽管美国和许多海外市场的房地产基本面都处于牛市，但在过去一年中，我们看到上市的reit有所减少，部分原因是对利率上升的担忧。然而，历史表明，reit往往在整个市场周期中表现良好，因为经济增长的好处超过了高利率的影响，而高利率是增长的副产品。
对于长期投资者来说，我们认为美国房地产投资信托基金是一种很有吸引力的投资房地产的方式，可以提供有竞争力的风险调整后的回报，以及有吸引力的收入和多元化收益。事实上，由于商业地产独特的供需周期，自1990年以来，房地产投资信托基金与市场的关联度相对较低，为0.55，低于标准普尔500指数中除公用事业以外的任何主要行业。
这种独特的风险/回报状况是基于房地产投资信托基金和实物房地产市场之间的关系。作为上市实体，房地产投资信托基金在短期内与其他股票的关联度往往高于与私人房地产的关联度。然而，REIT的长期资本增值和股息直接与其所持房地产的现金流挂钩。因此，上市房地产投资信托基金的回报通常应跟踪整个市场周期内基础房地产市场的回报，并根据杠杆的差异进行调整。
这个概念很重要，因为REIT投资者有时很容易过于关注股市的短期波动，而忽视推动长期表现的房地产基本面。
为了研究上市和实物资产之间的关系，Cohen & Steers定量策略团队研究了近40年的房地产投资信托基金和私人房地产基金的季度回报。比较收益首先需要进行调整，以考虑到私人房地产收益的内在平滑，这可能导致人为的低波动性。我们的研究表明，这种平滑可以用5到6个周期(每个周期是一个季度)的简单移动平均来简化建模。换句话说，私募基金的回报率与一年半左右的滚动平均水平是一致的。
一旦理解了这个过程，REIT的回报可以进行类似的调整，以获得更准确的相关性读数。我们还可以对私有房地产的移动平均过程进行反向估计，以估计标的资产的实际投资风险。结果:调整后的相关性从未调整的0.14增加到0.58，而私人房地产的波动性显著增加，从5.5%增加到12.8%，与上市reit在风险回报基础上。
此外，利用一种称为协整的计量经济学技术，我们发现了上市和私有房地产围绕均衡水平收敛的有力证据。协整在确定短期内可能独立移动的资产的长期关系方面特别有用。我们认为，90%置信水平的协整关系的存在有力地表明，房地产风险敞口是上市和私有市场回报率和波动性的主要驱动因素。这一分析也有助于向我们重申，基于其自身的优点，以及与私人房地产相比，REITs是令人信服的。
联系信息
斯蒂芬。邓恩
(212) 446 - 9187
电子邮件:sdunn@cohenandsteers.com