自2008年级的全球金融危机以来，抵押贷款市场一直在没有许多打嗝。并且有充分的理由：汇率在记录低点，并承销已经标准化。
位于巴尔的摩的T. Rowe Price美国应税债券团队负责人安德鲁·麦考密克(Andrew McCormick)表示:“抵押贷款市场的情况有点平衡。”“在全球市场动荡不安的环境下，美国抵押贷款仍然提供了巨大的流动性。”
被压抑的需求越来越多与父母同住的年轻人在美国，温和的房价上涨和更积极的新建筑推动了房地产市场的复苏。然而，在表面之下确实存在风险。
首先，政府在房地产市场中扮演了更重要的角色。尽管房利美(Fannie Mae)和房亚博篮球怎么下串地美(Freddie Mac)等政府支持企业(GSEs)已经对抵押贷款承销和房屋评估实施了控制，旨在避免一些引发危机的问题，但这是许多抵押贷款发放机构唯一的退出策略。与危机前的二级市场不同，如今的二级市场主要由信用风险很小的高质量机构债券组成，但缺乏改革、监管和业绩记录，这可能会造成重大问题。
“我们进一步巩固了政府在抵押贷款市场，这是一个非常不健康的环境，”纽约大学斯特恩商学院财务教授和斯特恩房地产金融研究中心主任担任金融教授。
尽管在2016年的大选中，民主党或共和党最终都可能控制总统职位和国会，但穆迪分析(Moody 's Analytics)驻宾夕法尼亚州西切斯特(West Chester)的首席经济学家马克·赞迪(Mark Zandi)预计，变化将通过监管程序而不是立法来实现。赞迪说:“最根本的问题是，无论你如何改革，改革后的抵押贷款利率都会更高，这在政治上很难推销。”
利率已经刮零在一段时间内,抵押贷款更多的买方市场,约57%的抵押贷款3950亿美元用来购买一到一家四口家庭在2015年第二季度,这一比例为24%,2012年第四季度的5770亿美元的贷款发放量,根据行业组织抵押贷款银行家协会的数据。爱荷华州得梅因的信安金融集团(Principal Financial Group)全球固定收益投资组合经理布莱恩•戴维斯(Bryan Davis)表示:“就再融资市场的转变而言，这种情况正在发生，但相当长一段时间以来，再融资市场已经不那么像以前那样了。”
非银行发起人只有一个业务范围;他们创造抵押贷款，最终出售给投资者。通过专注于他们的技术，一些发起人能够更快地处理贷款，因此当利率下降时，他们能够迅速地为借款人再融资。与银行相比，非银行机构不受监管，不吸收存款，也不要求它们在资产负债表上持有任何资本或贷款。相反，它们依靠仓库信贷额度发放贷款，这些贷款最终被出售给两家政府支持企业。“监管机构应该关注这些非银行贷款机构的资金来源，”赞迪说。他接着说:“许多公司从大银行获得资金。”“如果情况恶化，大型银行决定在向小型银行提供信贷额度时更加谨慎，这可能会是个问题。”
投资者和两家gse在一定程度上避免了信贷风险，因为这些陈述和授权要求贷款发放机构回购那些未正当发放的拖欠贷款。不过，非银行机构不必遵守与银行相同的资本金要求;因此，如果出现大额违约，它们可能没有资产负债表来回购贷款。“如果非银行发起人必须持有部分贷款并遵守资本标准，他们会更安全，”Van Nieuwerburgh说。
有助于使承销准则正常化的是，银行和非银行机构往往发放不同的信贷。Principal的戴维斯说，由于房地产危机，“大银行开始向除了原始信贷借款人以外的任何地方撤资，而这一空白被非银行实体填补了——这些实体往往更倾向于迎合低收入的首次购房者。”高信用贷款通常被出售给房利美和房地美而联邦住房管理局(Federal Housing Administration)低首付要求的贷款则进入了吉利美证券(Ginnie Mae securities)。
随着市场继续增长，非银行发起者有可能集体创造系统风险。“最大的问题是他们不是银行，他们并没有受到严格监管，我们通常对银行法规和监督和消费者保护的抗辩对这些类型的机构并不强烈，”Van Nieuwerburgh说。非银行发起人不受联邦存款保险公司的监管，并且在银行可以的情况下，将无法在破产期间绘制FDIC。但是，他们在消费者金融保护局监督下进行审计和考试。CFPB保护消费者在不处理这些实体的系统风险潜力的情况下。“由于市场的规模，CFPB没有看过所有发起人，”圣安东尼奥弗罗斯特投资顾问的固定收益总监Jeffery Eleswick说。“如果这是一个不公开的小公司，你必须与公司交谈。你必须问。“
政府已成为抵押贷款市场的一体的球员，作为投资者，担保人和监管机构。然而，在等待改革的同时，希望裂缝不会开始出现，以便纳税人再次不在钩子上。
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