传统观点认为，当利率上升时，房地产投资信托而主人有限合伙企业就遭殃了。这在一定程度上是因为reit和mlp在收益率的基础上与其他固定收益产品竞争。另一个原因是，上升的利率增加了房地产投资信托基金和mlp的资金成本，这两家公司通常都是沉重的借款人。
但传统智慧并不总是最明智的。尽管美联储已经准备好开始行动了利率正常化在美国，一些基金经理继续看到房地产投资信托基金和mlp的吸引力。
“如果你担心季度业绩，市场将继续波动，但希望创收的人可以持有收益率高的资产，”他表示马丁•弗里德森他是纽约资产管理公司Lehmann Livian Fridson Advisors的首席投资长。
mlp和reit的股价已经在加息预期中下跌。Alerian MLP指数，包括中型和大型能源MLP，今年迄今已重挫16%，今年以来亦受创油价暴跌，富时NAREIT(全国房地产投资信托协会)指数下跌了3%。截至7月30日，富时NAREIT全reit指数收益率为4.15%，而Alerian MLP指数收益率为6.96%。“当利率真的上升时，谁知道会发生什么，”弗里德森说，“尽管已经打了很多折扣。”
分析师同意弗里德森的观点，认为在通胀得到控制的情况下，收益率曲线很有可能在美联储加息后趋于平缓。从历史上看，房地产投资信托基金与利率的相关性约为60%。纽约州贝德福德山Solaris资产管理公司(Solaris Asset Management)的首席投资官蒂姆•格里斯基(Tim Ghriskey)表示，随着美联储加息，reit往往会受到影响。“但一旦开始加息，只要加息幅度不太大，他们就会表现得不错。”基础设施资本管理公司(Infrastructure Capital Management)首席执行官杰伊•哈特菲尔德(Jay Hatfield)说，对于mlp来说，加息会对他们造成伤害的想法是不正确的。该公司总部位于纽约，专门从事能源和房地产业务。
如果美联储加息，这表明决策者对经济实力有信心。弗里德森说，这将转化为更强劲的房地产需求，这将支持甚至推高房价。他承认，房地产市场的零售部门疲软，随着消费者将零售购买转向互联网，一些商店空置。不过，其他行业的表现更为强劲。他喜欢基于手机信号塔的房地产投资信托基金。随着手机数据使用量的爆炸式增长，传输手机信号的信号塔正处于有利地位。弗里德森还看好有关辅助生活设施的房地产投资信托基金，这类基金将受益于所谓的“银发海啸”婴儿潮一代老年退休。此外，他表示，这两个REIT行业基本上都不会受到利率上升的影响。
总部位于费城的另类资产管理公司Resource America的高级副总裁芬克尔(Kevin Finkel)说，受利率上升影响最大的是那些拥有长期租约的房产，这些房产无法根据利率的上升进行调整。一般来说，酒店和公寓的租期往往非常短，所以在利率上升的环境下，它们对租金有定价权。“我们现在的重点是多户家庭的公寓因为租赁时间很短，”芬克尔说。
哈特菲尔德表示，需要创收投资的养老基金经理将被reit吸引。与此同时，在过去11个月里，mlp的下跌大部分是由于油价下跌造成的，但它们的财务业绩基本上不受油价波动的影响。对于运输这些产品的中游油气管道公司来说尤其如此。一些mlp现在的收益率超过了9%，许多公司最近还提高了股息。它们的下跌在很大程度上是由于一些投资者(尤其是对冲基金经理)抛售了它们。
Fridson指出:“他们的收入不会受到油价下跌的影响。这些公司都有管道的长期合同，即使石油和天然气公司没有使用他们承包的所有产能，他们仍然需要支付费用。弗里德森说:“这为价值导向型投资者创造了一个机会，但不一定会在下个季度获得回报。”
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