在对美国商业地产的激烈竞争中，一个受到密切关注的衡量房地产价值的指标——资本化率已经跌至历史最低水平。众所周知，上限税率是房产的年收入除以购房价格。市场越热，市值就越低，估值指标也处于最低水平。
在正常时期，这种发展将作为警告商业房地产已经过热了。但是，零利率接近零，许多投资者和分析师表示，他们对记录低压率的难以抵消。
据加州新港滩Green Street Advisors的数据，截至9月1日，美国所有房地产类型的平均上限税率为5.25%。此前的历史最低水平是2007年的5.65%。格林街房地产分析部门的总经理安德鲁·麦卡洛克(Andrew McCulloch)说，对于一些在理想市场上的热门房产，上限税率已经降至3%。麦卡洛克指出:“现在有大量资金在房地产领域寻找投资对象。
对于投资者来说，丰富的估值构成了挑战。“The feeling is that things are pricey, and there aren’t a lot of deals out there,” says Alex Foster, co-founder and managing principal of New York–based Atlas Real Estate Partners, which owns a $550 million portfolio of multifamily and retail properties. “I’m hearing that a lot.”
随着房价飙升、上限税率骤降，福斯特在热门市场的边缘找到了便宜货，比如位于华盛顿一个非黄金地段的22套公寓小区，以及位于马里兰州Suitland的216套公寓。
在佛罗里达州，阿特拉斯决定迈阿密价格过于富裕，所以该公司遍布国家的州，到布拉德顿，那不勒斯和萨拉索塔。“我们已经决定去参加二级和三级子程，”福斯特说。
这场地理转变是寻求讨价还价的投资者常见的策略，Jeanette Rice表示，达拉斯·米饭，达拉斯·科尔集团公司，商业房地产经纪商。“大策略是远离网关市场，”米饭说。“投资者说，”旧金山是如此昂贵，所以让我们看看奥克兰。“
但是，深层投资者并没有猛击国家最炙手可热的城市。TIAA-CREF是一家以8.69亿美元的管理资产为基于纽约的金融服务组织，正在播放主要市场的物业。9月份，投资者在旧金山的旧金山的Tech-Shero of Market地区的445,000平方英尺的休假服务Airbnb中获得了50.1％的股权。八月，蒂亚奶油收购了马萨诸塞州剑桥的生物技术公司Biogen的305,000平方英尺的70％份额。
“我们看到大量的价格非常低，”该公司全球房地产战略和纽波特海滩研究部门的联席主任Martha Peyton说。“但我们专注的是对十年财政部的CAP率。当您这样做时，CAP速率差价并不在始终处。事实上，他们高于他们的长期平均值。“
作者：Peyton的计算（她跟踪了与绿色街道所使用的CAP率指数），CAP汇率与十年国债之间的差距在过去的四分之一世纪的平均分数为306个基点。截至9月中旬，传播是338个基点。“它从来没有像低矮的那样简单，”Peyton说。
因为投资者作为一个更广泛的图片的一部分，因此Green Street的McCulloch表示他不会因低利率而惊慌失措。它们反映了近乎零利率和改善经济的组合。“如果你自己看了上限，你会认为房地产在泡沫中，”麦卡克说。“但我们不同意这一结论。”
世邦魏理仕集团(CBRE Group)的赖斯在放眼大西洋彼岸时感到了安慰。伦敦、巴黎和苏黎世的写字楼上限税率已降至4%以下，这意味着这些中心的房产价值高于美国主要城市。赖斯说，这是流入美国商业房地产交易的资金中有15%来自海外的部分原因。
虽然商业房地产市场中的泡沫尚未令人恐惧，但很多投标人正在争夺资产。“这是非常有竞争力的，”康涅狄格州Westport的商业房地产咨询公司夏季街道顾问的创始人兼董事总经理Jack Mullen说。“我们面临的最大挑战正在努力寻找良好的交易。”
佩顿对广告有不同的看法房地产市场以积极的价格为特征。“这不是你找不到好的交易，”她说。“这是有很多竞争的良好交易。这意味着你将不得不非常努力地承销交易并以一种赢得它的方式出价。“
TIAA-CREF的策略不是转向不太理想的市场。Peyton说:“是的，你会在那里获得更高的产量。”“但当市场发生转变时，你将面临更多风险。”
相反，TIAA-CREF正在申请更多审查来租用主要城市的物业卷和风险概况，这是Peyton称之为“防守投资”的方法。记录低压率可能无法预防泡沫，但它们是谨慎的原因。