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亚博赞助欧冠就全球大趋势对房地产投资者的影响，采访了纽约TIAA-CREF全球房地产全球联合研究主管和投资组合管理主管Martha Peyton和伦敦TH房地产全球联合研究主管Alice Breheny。
全球主要的大趋势是什么?它们对房地产意味着什么?
Breheny说:在未来几十年中，有五个兆元将塑造房地产资产的全球需求：城市化，来自西方的经济权力的转变，全球中产阶级的崛起，老龄化人口统计和全球相互联系。这些巨型人将影响北美，欧洲和世界其他地区的未来对房地产的使用和需求。
佩顿:我们采访了许多机构投资者，他们对房地亚博赞助欧冠产有着非常长远的看法。他们认识到短期技术预测的重要性，但也希望在某种程度上调整自己，使他们能够利用这些长期的结构性需求变化。
这些大趋势既适用于美国，也适用于国际市场吗?
P
eyton:尽管这些驱动程序有一些重叠,有重要的diff erences考虑比如中产阶级在美国从全球金融危机复苏已经跨地域不均和教育水平,而中产阶级在许多新兴市场的增长。由于各个市场的收入和就业不一致，我们在选择美国的大都市投资地点时，这一点就会发挥作用。一些以科技为导向的大都市就业增长强劲，这增加了对办公空间的需求，也提高了房价。这些地区包括西雅图、旧金山、硅谷、波士顿和纽约。
Breheny说:这对欧洲的故事相同，这面临着衰老人口的损坏人口统计学。在整个大陆年轻人中，有利于实现各国经济增长的技术为导向的城市。当然，也有结构性差异。北美和欧洲拥有更多液体房地产市场，而不是新兴市场。与新加坡和香港一样的其他市场具有高度约束的土地供应，这导致高额资产定价。
这些趋势如何影响房地产估值?
佩顿:商业地产市场是相当有效的，但它需要比股票市场更多的时间来发挥这种效率。这意味着投资者会关注单个房产，并研究它们的替代方案和机会成本。每一处房产都有一个国家位置，其无风险机会成本是主权利率。在美国，十年期国债收益率是2%因此，投资者将这一利差与其他投资项目的主权收益率进行比较。正在进行的评估使任何一个部门都不会失去控制。当我们购买美国房产时，我们会考虑预计的现金流和未来可能的收益。然后我们剔除那些不符合我们标准的房产，专注于那些能证明其价格合理的资产。
你的研究功能如何支持你的投资策略?
佩顿:我们对这些宏观驱动因素、结构趋势和本地市场驱动因素进行了分层分析。我们想知道在哪里创造了就业机会，这种增长是一个主导产业的结果，还是多元化集群的结果。在我们的分析中，另一个经常被投资者忽视的因素是财富是如何在本地创造和消费的。最后，我们还想了解影响房地产供应的因素，包括土地的可用性和融资的容易程度。我们知道，当新建设项目没有超出实际需求时，投资者就会受益。
投资者如何最好地使他们的投资组合在房地产内多样化？位置或部门更重要吗？
Breheny说:要实现多元化，你必须仔细考虑地点和行业因素。例如，如果你在几个城市的金融商业区持有资产，你可能只能实现适度的多元化。因此，你应该考虑在不同地点使用不同类型资产的策略。我们发现，对主要城市的深入了解对于选择目标地点至关重要。
房地产行业是否出现了新的资产类别?
佩顿:生态位财产类型的种类越来越多。最新的一个涉及到数据中心，这是一种高度安全的技术中心，为全球互联的大趋势提供了基础设施的关键部分。另一个利基市场涉及到手机信号塔，它们与房地产相连，具有“肮脏的价值”，以及影响其定价的地理属性。自我存储是另一个利基市场，在当前的市场周期中一直有非常积极的表现。制药行业也显示出实力，这为专门的实验室空间创造了更多的需求。老年住房是一种资产类别，准备利用人口老龄化的优势，而另一端是我们最近开始投资的学生住房。在美国，专门建造的、设施丰富的学生公寓可以减少多元化——包括地点、需求驱动因素和事件风险——以及与其他多户家庭资产相比具有吸引力的收益，但考虑到美国有4700多家高等教育学位授予机构，严格的资产选择是关键。
佩顿:欧洲的情况也一样。我们的研究人员正在寻找老年住房、停车场、码头和存储设施等受益于全球大趋势的利基机会。
技术的崛起如何影响商业地产?
佩顿:自从埃及人建造金字塔以来，技术变革已经影响了房地产。从历史上看，确实有一些历史性的变化，但近年来，我们看到的是演变，而不是革命。在办公空间中，“酒店化”或共享空间的理念持续增长，这是每个员工拥有密集空间的驱动力之一。从纸质存储到数字存储的趋势意味着法律和会计事务所对传统档案室和图书馆的需求大大减少。这是密度的另一个驱动因素。在零售业，移动设备的增长正在影响如何利用物理空间产生销售。在这个市场周期中，投资者比以往任何时候都更需要寻找能够适应这些渐进变化的房地产。
在当前的市场周期中情况如何?
Breheny说:在欧洲，伦敦、巴黎和法兰克福等城市正处于经济周期的高点，这很大程度上是因为它们的职业市场实力强劲。然而，没有迹象表明租赁需求正在下降。南欧的情况则不同，在那里，尽管收益率已从上一个周期的低点回升，但仍与之前的峰值相距甚远。这些市场中的一些地点也应该享受到良好的占领者复苏。
佩顿:在美国，商业房地产行业非常平衡。空置率低于长期平均水平，建筑率适中，因此该行业做好了充分准备，可以承受全球资本市场发生的冲击。
美国教师退休基金会(TIAA-CREF)全球房地产是美国教师退休基金会(TIAA-CREF)的房地产投资和管理业务。作为美国最大的免税房地产机构资产管理公司，其管理的资产约为580亿美元，投资工具包括直接拥有的房地产、合资企业、抵押贷款、房地产投资信托基金和基金。平台有全球影响力的形成通过伦敦的房地产资产管理公司房地产,已在50 280亿美元的管理资产基金和授权,使合并后的美国教师退休基金会的全球资产管理全球房地产和TH房地产(6/30/2015)超过860亿美元。
有关这些全球兆元的更多信息，下载房地产的“神话般的五：”https://threalestate.com/knowledge-centre/articles/2014-10-07-the-famous-five查看TIAA-CREF的房地产研究档案:https://www.tiaa-cref.org/public/assetmanagement/insights/commentary-perspectives/white-papers
房地产投资受到各种风险的影响，包括房地产价值的波动、高于预期的支出或低于预期的收入，以及潜在的环境问题和责任。TIAA-CREF资产管理公司通过以下实体为TIAA-CREF集团的公司提供投资建议和投资组合管理服务:教师顾问公司、TIAA-CREF投资管理有限责任公司、TIAA-CREF备选顾问有限责任公司和美国教师保险和年金协会。教师顾问公司、TIAA- cref投资管理有限责任公司和TIAA- cref替代顾问有限责任公司是教师保险和年金协会(TIAA)的注册投资顾问和全资子公司。教师个人投资者服务公司发行的证券。C27573