外国资产管理公司和投资者尚未接受柏林,但这可能只是时间问题。总部位于伦敦的亨德森全球投资者(Henderson Global Investors)于2012年8月推出了德国物流基金(German Logistics Fund),反映出投资者对德国稳定的房地产市场的兴趣日益浓厚。
目前已关闭的亨德森3.6亿欧元(4.87亿美元)基金只对德国客户开放,投资于德国各地的包裹投递中心和其他配送点。该基金已经承诺了大约一半的资产。其8%的分配收益率(现金流除以资产净值)的目标,以德国的标准来看,相当令人兴奋。
对德国房地产基金来说,这是一个正确的时机,因为他们不像那些投资于最安全的办公物业的人那样谨慎,斯特凡·温德拉克(Stefan wundrake)说,他是欧洲房地产研究的主管,投资于价值680亿英镑(1090亿美元)的亨德森。“信贷紧缩之后,德国投资者一直非常保守,”温德拉克解释说。“在过去12个月里,他们已经做好了承担更大风险的准备。”
德国投资经理将这种大胆归因于政府债券的低利率——10年期德国基准债券在9月中旬的交易为1.9%——以及对经济的乐观态度。国际货币基金组织预测,德国经济在今年增长0.3%之后,2014年将增长1.3%。
养老基金和保险公司等国内机构在很大程度上推动了投资者对德国房地产的兴趣,但外国投资者也很感兴趣。2010年,摩根大通资产管理公司(J.P. Morgan Asset Management)代表一家机构投资者,据称是新加坡主权财富基金新加坡政府投资公司(GIC),以5.5亿欧元的价格收购了法兰克福的OpernTurm办公大楼。亚博赞助欧冠JPMAM驻伦敦的全球实物资产研究和策略欧洲主管乔•瓦伦特(Joe Valente)表示,那次收购发生在经济周期的底部,当时投入的竞争对手相对较少。
瓦伦特认为,如今这样一处房产会吸引“五六个非常有实力的竞标者”。今年6月,一个由韩国投资者组成的财团买下了法兰克福的伽利略办公大楼,其中包括韩国全国信用社联合会(National Credit Union Federation of Korea);有报道称,收购价格为2.5亿欧元。
根据伦敦房地产咨询公司莱坊(Knight Frank)的数据,柏林、法兰克福和其他德国大城市的高档写字楼的平均收益率在4.5%至4.75%之间。这与巴黎的情况类似,略低于伦敦金融城5%的平均水平。为什么外国投资者喜欢德国房地产?
“德国市场往往比伦敦或巴黎更稳定,”JPMAM的瓦伦特说。“他们不像那些城市那样,资本价值起起落落。”瓦伦特补充说,推动德国房地产回报的通常是收入,而不是资本增值。
莱坊报告称,过去10年,法兰克福和慕尼黑高档写字楼的收益率一直保持在100个基点的区间内,而伦敦和巴黎的收益率在200至250个基点之间。该公司商业研究团队的合伙人马修·科尔伯恩(Matthew Colbourne)将这种平静部分归功于德国高端写字楼市场的地理多样性:它分布在好几个城市,而不是集中在一个需求可能达到很高的主要首都。德国商业地产的稳定收益使其成为债券的一个有吸引力的选择。
外国投资者的下一个目标可能是德国住宅市场,它也提供了价值和稳定性。总部位于巴黎的经济合作与发展组织(Organization for Economic Cooperation and Development)最近使用房价收入比作为衡量购买力的指标,发现德国的房价相对于其长期平均水平被低估了20%。此外,美国还倾向于避免房地产泡沫,分析师将这一优点归因于抵押贷款机构要求的高额首付。
总部位于伦敦的安本资产管理公司(Aberdeen Asset Management)的德国和奥地利销售主管哈特穆特•莱瑟(Hartmut Leser)表示,他的公司价值2100亿英镑,正在考虑向外国投资者提供德国住宅基金。该基金将作为Aberdeen的Städte und Wohnen(城市与生活)基金的补充,该基金的目标是国内机构,自去年推出以来已经吸引了1.7亿欧元。
Leser承认,4%的预期分配收益率主要是基于租金收入,“与英国住宅市场相比,这听起来不是很诱人,在英国,投资者的目标回报率至少是高个位数。”不过,对于那些在其他地方动荡的房地产市场中寻求庇护的投资者来说,德国的住房可能足够吸引他们了。••