美国商业房地产（CRE）的条件极大地改善，虽然没有没有市场首先经历重大痛苦。2009年，股票具有更好的岁月之一 - 标准普尔500指数上涨了26.5％ - 但价格仍落在私人CRE市场上，正如您在下面的图表中看到的价格。2007年，只有660亿美元的CRE Propersion贩运了一笔折扣，2007年的5720亿美元下降了88％。私人CRE资产的流动性如此挑战，即甚至艰难的抵押贷款甚至有时会折扣拨款。
但虽然少数人在2009年购买和销售CRE属性，但在幕后发生了另一种形式的投资活动：重组。许多CRE投资者必须在面对疲软的财产基本面，下降价值和最小流动性面临的债务期限等资产表单问题。(The commercial mortgage-backed securities market, the biggest source for CRE financing in 2007 with $230 billion of new issuance, barely existed in 2009.) In 2010 Pimco estimated that $300 billion to $500 billion of deleveraging in U.S. CRE was still needed — the reality of a nearly 40 percent decline in unlevered asset values.
从那时起，CRE市场经历了资产定价的逐步恢复。美联储的定量宽松诱导的通货膨胀的前景和购买资产的机会明显低于施工成本吸引了投资者。由于触底器，在某些情况下，CRE属性值通常高于30％以上，甚至高于2007年的峰级。
毫无疑问，美国货币政策有助于财产价值。鉴于强劲的当前产量组件和可用廉价融资，较低的利率使CRE资产显得吸引力。这些条件特别有助于可预测的收入流，所谓的稳定性质。投资者可以通过以7％的资本化率和融资成本为3％，产生10％至11％的当前产量。
其他重要和相互关联的因素也为CRE恢复做出了贡献。经济前景一般是改善，CRE基本面已稳定并处于上升。获得施工融资的能力受到限制，减少了租户的新供应量。这意味着需要减少需求增长以提高租金收入。投资者可以购买低于更换成本的资产，达到廉价融资，以产生高当前现金流量，并为未来租金增长提供资金。这些情况使CRE为投资者提供了一个吸引力的资产类别。
但是，恢复尚未均匀分布。大型投资者通常倾向于核心资产的感知安全性和流动性。一个结果一直是主要和非格子市场之间更广泛的产量差距。因此，尽管恢复，但在精明投资者可以利用的CRE市场中继续存在脱位。PIMCO在美国CRE市场的许多领域仍然是建设性的。然而，挑选合适的资产，资本结构的正确部分和正确的当地运营商今天比三年前更重要。PIMCO认为美联储可能会持续几年，并使产量显着显着。因此，虽然今年夏季利率急剧增长，但减少了资本化率和借贷成本之间的蔓延，除非基本面开始恶化，否则我们不会期望提出净额的严重上涨。
此外，资本流量和空间需求的趋势是CRE性能的关键驱动因素，而不仅仅是利率。如果税率在一个改善的经济中崛起，就像通常情况一样，房地产的需求应该对物业绩效产生积极影响，特别是在新供应有限的环境中，这使得租金和占用水平更少依赖于增加的需求。在资本流动方面，有两种重要的尾风：投资者目前有关于CRE资产的承销和定价的风险态度，养老基金和主权财富基金等机构投资者正在增加对CRE的拨款，以使他们的投资组合多样化亚博赞助欧冠无论是收入的源头和通胀对冲。
当然，波动率如6月份的夏普率增加，当然可以在CRE市场中创造脱位，并呈现购买机会，特别是如果您在部署资本的灵活性。例如，公平房地产投资信托基金会在夏季下降了15％至20％，正如MSCI U.S. Reit指数所代表的那样，主要是因为利率转移。某些公司突然突然折扣净资产价值。
在PIMCO，我们铸造了广泛的网络，以寻找低估的CRE资产：横跨地理位置，上下资本结构以及私人和公共市场。我们与我们的分析团队密切合作，以确定在各种经济条件下的投资结果。这项努力使我们能够确定我们认为是最不低估的资产，因为最佳资产不一定是强劲增长环境中最大的绝对回报潜力的资产。这可能意味着，例如，在突然取消杠杆化的时间内，购买商业抵押贷款支持证券（CMBS）是比获取整个贷款更好的相对价值替代品，或者夹层贷款提供比公平更好的风险调整的回报概况。由于我们对金融和房地产行业的广泛联系网络，我们能够灵活地灵活。如果您拥有专业知识和深度的资源来分析广泛的机会，以及更长的投资地平线，CRE就有丰富的相对价值机会。
我们认为非MAJOR市场的某些属性看起来很有吸引力。我们正在看到机会为有吸引力的资产，以提高基本面的市场上有吸引力的初始化率，价格远远低于峰值定价和更换成本以及历史标准的融资。这些资产提供相对有限的下行风险以及租金增长和资本迁移到其市场的潜力。我们还在机会主义的基础上获得了住宅土地。
当PIMCO分析师预测美国住房市场的底部时，由于土地与房价的固有相关性，我们开始专注于住宅土地机会。我们还看到有许多有动力的卖家。宏观视图肯定不会取代强大的自下而上分析，但在这种情况下，他们帮助我们专注于令人信服的错位区域。
我们也认为这是在贷款起源业务中的美好时机，特别是在不稳定的资产上。CRE资本市场的交易活动正在扩大对所谓的过渡资产的浮动率抵押和桥梁融资的需求。在未来五年内超过1.7万亿美元的CRE贷款将在未来五年内贷款。然而，许多银行的能力仍然通过杠杆化和监管部队来残障。如果通过，Dodd-Frank-Complated风险保留规则可以使CMBS贷款较少盈利，对于借款人更昂贵。
同样，巴塞尔III标准增加了第1层资本要求和适用于银行某些CRE贷款的风险加权。两组法规都可以减少信用可用性并将贷款成本提高到CRE借款人，为非银行贷方创造一个资金缺口，以便以有吸引力的术语提供流动性（见下图）。
这些监管问题尤其普遍存在欧洲，另一个脱位的主要例子，更加艰难，更具凝聚力的监管监督已经开始加快银行批量CRE资产销售形式加快杠杆化。Pimco在欧洲增加了欧洲的克雷，预计这个机会就会增加。
Devin Chen是Pimco行政副总裁和投资组合经理，专注于商业房地产投资。
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