当马丁科恩认为他有一个好主意时，他愿意挖洞等待。
在1986年的Cohen＆Steers的联合创始人罗伯特Steers队大约七年才花了大约七年的罗伯特·斯蒂尔，在管理房地产投资信托的普瑞岭世界中取得了成功，这是一个最初创造的安全性，以便提供主流投资者到房地产的Tony世界。今天，该公司的名字是Reits的速记。现在，64岁的科恩热衷于现实资产的概念，特别是房地产，自然资源和商品如何保护投资者免受通货膨胀 - 哪个“当”如果“不是”当“而不是”何时“。
在纽约办事处中城 - 从房地产Mogul Sam Zell点缀着定制的青铜雕像，他每年都派出了近700个Tchotchkes - Cohen告诉高级作家朱莉·塞哥尔关于竞争激烈的积极管理世界的竞争，他firm’s longtime battle to attract institutional investors to REITs, and his view on the role that real assets can play in protecting purchasing power from inflation.
亚博赞助欧冠机构投资者：积极经理人受到击中，因为投资者越来越多地袜子被动地袜子进入被动资金。你怎么竞争？
科恩：我们一直在努力提供及时且不易被交易所交易基金(etf)复制的产品。优先股策略就是一个例子。优先股是非常复杂的证券。你自己不能这么做。如果你没有读过契约，你可能会被烧死;如果公司被收购，突然你就有了一个孤儿证券;或者有什么事需要你做。你需要专业的管理。有一些etf是为那些说"我放弃了;我不想弄清楚。” But the ETFs own securities [can] get called, [and] active managers know how to pick them off. The ETF doesn’t work with preferreds; you get decent returns but nothing near what an active manager can do.
机构投资者的房地产配置中，仍有80%亚博赞助欧冠是私募基金，而非公开交易的reit，尽管reit的表现优于私募基金。你放弃战斗了吗?
我每天都在为此而斗争。在这一行干了这么多年，有很多事情我不明白。我无法解释为什么人们会购买私人房地产投资信托基金而不是公共房地产投资信托基金，也无法解释为什么今天机构会购买那些只会带来负面影响的债券。持有中长期债券的养老基金永远无法通过这种方式投资来偿还债务。我问过他们，“你们为什么拥有这个?”这永远不会成功的。”但他们没有一个很好的解释，除了他们看到了波动性。最终利率会上升;他们将看到自己的估值下滑;他们会质疑。
过去几年做得很好的货币管理者已经卖出了债券资金。你有没有想过发射固定收入？
我们一直非常小心地避免被固定收益产品所吸引，但优先股除外，因为它具有独特的特性。我们研究了固定收益，但我们无法证明它的合理性。费用非常低，你需要很大的规模才能运作。我们有什么是贝莱德或太平洋投资管理公司没有的?
市场发生了变化。有更多的竞争，但也有市场技术方面。脱臼是常规的，您必须了解如何利用这些脱位。如果道琼斯工业平均低于200分，那么技术举动或基本举动？投资涉及的不仅仅是在特定股票上做作业;在瞬间的基础上发生了更多的噪音。你必须弄清楚如何利用这一点。
金融危机后的世界也发生了变化。你需要适应这一点，无论是在零利率环境还是新的交易世界。经济学书中没有一章是关于如何应对零利率的。这就是现在正在写的。
在投资世界三十年后，现在正在捕捉你的注意力？
我真的挂在邦德泡沫上。也许我会错的。在电视机系列家园在美国，主角是一名自认为发现了一只老鼠的中央情报局特工。她说:“我从来没有对什么事情如此肯定，却又如此错误。”这就是我对这次债券泡沫的看法:我从未如此肯定过一件事，但到目前为止却错得如此离谱。最终,家园代理人被证明是对的。
当我们堆放越来越多的债务而且有更多的刺激措施，最终会影响资产价格。也许我们开始看到这种班次已经有所了解，在那里有这种流动性，即流动性将寻求更高的回报，无论是房地产，商品或股票。即使到目前为止，这种刺激的结果也将与全世界的更强大的经济性联系起来，即使是同步的全世界也很难。但最终，有足够的刺激，会发生这种情况。在那一点，你会开始看到通货膨胀，在更高的通胀环境中，投资者对负面的实际利率不会满足。然后你会看到债券价格的大量压力。
投资者越来越需要即时结果。你和鲍勃如何通过多个市场周期和繁荣和胸围来耐心地建立这项业务？
回想起来非常酷。我们从未设计过500亿美元的组织。这只是做我们非常强烈的事情，这是一个增值的业务，我们拥有独一无二的专业知识，我们一时一步一步。我的孩子们想要即时满足，因为投资者想要购买股票，并立即上涨。有时会解决，但是，坦率地说，越来越缓慢而稳定真的赢得了比赛。