近几个月来，我们贝莱德(BlackRock)的观点是全球经济增长放缓也没有美元的坚挺将使美国经济复苏面临风险。因此，美联储应该继续保持步伐，在2015年上半年某个时候开始正常化联邦基金利率——我们认为有75%的可能性。此外，我们已经证明，美国经济复苏的进展比许多人愿意承认的要强劲得多美联储近期上调到2014年预期的实际国内生产总值(gdp)增长，以及年底对失业率的向下修正。不过，美国经济中有很大一部分没有像可能的那样充分参与复苏，那就是住房和建筑业。
而房屋价格在美国已显著从金融危机中恢复的低点，自2012年第一季度升值超过20％，这些收益的速度已经放缓的后期。从前期仅温和减速，但相当多的速度低于两位数的 - 事实上，标普/ Case-Shiller房价20个城市综合住房价格指数上涨了去年同期4.5％的2014年10月（今天公布的数据）在2013年看到通过这一措施涨势，房价又回到了最后一次出现在2004年年底的水平，但仍远低于危机前的高峰期。在房价升值减速的那种程度并不奇怪，看到心疼，物业销售下降和市场份额不断规范化。因此，我们预计，国家住房价格升值率应在2015年进一步稳定。
从当前住房供需的角度来看，供给方面的支撑因素与需求方面的挑战相抗衡，我们认为这两方面在2015年都将继续减弱。与2010年末的峰值相比，现有房屋库存和影子库存(尚未出售的止赎房产或房主等待价格反弹的房屋)大幅下降，不良房产销售的份额也大幅下降，尤其是在金融危机中受打击最严重的地区。此外，新屋建设依然低迷，建筑许可和新屋开工水平仍远低于2005年水平，尽管近年来多户型住房市场有所改善。不过，总体数据存在显著的地域差异。东北部地区在清理积压的止赎案件方面一直滞后，部分原因是该地区的司法止赎州高度集中。
来源：彭博
在需求方面，经常讨论的特惠服务亚博赞助欧冠机构投资者购买随着房地产市场继续正常化，使用全部现金的人已经开始减少。然而，随着经济衰退的到来，家庭组成和收入增长的疲软导致了新房销售的疲软，新房销售仍然处于远低于长期趋势的水平(见图表)。从历史上看，家庭的形成往往与就业增长密切相关。但在本轮经济周期中，情况并非如此。在本轮经济周期中，劳动力市场在过去几年中出现了显著改善，而家庭构成仍处于低迷状态。
根据Evercore ISI的研究，尽管12个月平均家庭组成是一个波动较大的数据系列，但其走势显示出与过去12个月就业人数变化之间的良好相关性，至少在2010年之前是这样，那时这种相关性似乎会被打破。根据美国人口普查局(U.S. Census Bureau)的数据，为什么年轻人(18岁至34岁)的住房拥有率已经下降到37%，或比峰值水平低约6%，这是一个引起很多猜测的话题。
我们的观点是，最近的经济衰退对这一人口群体的打击尤其沉重，因为失业率高得不成比例，而那些足够幸运的人的收入增长却很弱。此外，由于收入的增长没有跟上房价的上涨，相对于收入的住房负担能力对这一群体来说尤其具有挑战性。尽管最近出现了一些改善，但对于收入较低和无法支付大量首付的人来说，信贷收紧了，这一群体往往包括首次购房者的年轻人。有些人认为，这一代人可能只是对拥有住房不那么感兴趣，因为他们是在住房危机时期长大的，但我们调查的调查数据，包括盖洛普(Gallup)和美国银行(Bank of America)的数据，并不支持这样的结论。更有可能的是，我们看到的只是家庭组建和购房的延迟，而不是彻底的回避。
我们认为，一个重要因素是一个重要的逆风向首次置业购买，但这样也给财政措施应对是高水平的年轻人的学生贷款债务．
最后，而我们认为继续对美联储的部分宽松的货币政策，因为它慢慢恢复正常，2015年将有助于支持住房前端率，它是为那些具有高的学生贷款负担的财政支持，这将是一个更直接的援助，以新家园销售潜力。不管这种支持是否即将到来，虽然，继续加强劳动力市场和我们过去所描述的积极通货膨胀应该可以在一定距离向着使房地产市场进一步规范。因为它，我们可能会看到建筑活动回升，2015年和就业部门导致劳动力市场的进一步上涨。这显然是将受益于财政行动，因此，如果决策者能填补他们的分歧，并支持更强的房地产行业经济的一个领域，我们可以看到在恢复的一个缺失的环节转出是关键进一步改善。
里克里德尔是基本固定的收入和美洲固定收益部门联席主管的首席投资官，罗恩西昂是机构抵押贷款支持证券的团队中美洲固定收益负责人，无论是在贝莱德．
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