威利•沃克(Willy Walker)是总部位于马里兰州贝塞斯达(Bethesda)的多户住宅和商业房地产融资公司Walker & Dunlop的首席执行官兼总裁，他对长跑有所了解。沃克曾跑过2小时36分钟的波士顿马拉松，是一名国家级铁人三项运动员。他的公司是由他的祖父和叔祖父在1937年创建的，他一直领导着公司从金融危机中恢复过来。该公司在全美拥有20个办事处，拥有400名员工，于2010年12月在纽约证券交易所首次公开募股，这对房地产行业来说并不是一个繁荣时期。2013年，该公司发放了84亿美元贷款，其中52%来自政府支持企业房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)。亚博篮球怎么下串
公司的发展动力主要来自于收购。Walker & Dunlop在2009年收购了瑞士信贷的Column guarant，接手了房地美和住房与城市发展部的业务。2012年，该公司收购了总部位于纽约的Fortress Investment Group的子公司CWCapital，获得了更多房地美服务。Walker & Dunlop还是Fortress商业抵押贷款支持证券渠道20%的合伙人。该渠道于2月推出，提供包括优先股和夹层债券在内的所有商业房地产类别的第一抵押贷款。
这些天来，不仅信贷环境在不断变化，住房和城市发展部贷款的本质似乎也准备好了进行改革。3月16日，国会宣布了一项关于政府资助企业改革的440页的两党法案。由两位参议员起草，南达科他州民主党人蒂姆·约翰逊和爱达荷州共和党人迈克·克拉波，他们分别是参议院银行委员会主席和高级成员该法案提议成立联邦抵押贷款保险公司(Federal Mortgage Insurance Corp.， FMIC)，这是一个新的GSE，将有效地取代房利美和房地美，这两家公司在2008年9月的危机中被迫接受政府接管。
沃克最近与亚博赞助欧冠内容编辑Anne Szustek讲述了商业房地产在市场复苏期间的表现，以及约翰逊-克拉波法案对房地产贷款未来的启示。
亚博赞助欧冠机构投资者:约翰逊-克拉波法案到底是什么，如果通过了，会对你的客户有什么影响?
沃克:我相信这项立法是GSE改革的路线图。所以Johnson-Crapo是否真正成为法律在2014年,2015年,16日的17 -当一天可能我认为这是公平地说这是唯一的一项立法,只有今天,草案得到了两党的支持,重要的权力基地和其背后真正的思想。得到了行业协会领导的支持。它得到了共和党和民主党的广泛投入。因此，这确实是今天争论的焦点。它可能不会在2014年或2015年甚至2016年成为法律，但它正在为gse的未来建立一个框架。和华尔街日报》在声明的第二天，就打出了一个横幅，说gse现在要走了。这可能是杂志希望能看到，但这有点冒昧，因为这不过是一份立法草案。
在这个问题上仅有的另一个两党议案是考克-华纳议案，该议案是由田纳西州的共和党参议员鲍勃·考克和弗吉尼亚州的民主党参议员马克·华纳于去年提出的。约翰逊-克拉波把考克-华纳带到另一个层次。它增加了明确的政府担保。它使用同样的保险机制，即FMIC，来为抵押贷款提供保险。因此，除此之外，没有其他两党合作的努力。目前，德克萨斯州共和党众议员、众议院金融服务委员会主席杰布·亨萨林提出了一项名为“PATH法案”的法案，但很快就没有什么进展。还有来自马里兰州的民主党众议员约翰·德兰尼，来自加利福尼亚州的玛克辛·沃特斯和来自纽约的卡罗琳·马洛尼，他们都在致力于自己的立法。但他们都没有约翰逊-克拉波那么全面。约翰逊-克拉波有440页。这是一项重要的立法。
你读完了吗?投资者有什么特别感兴趣的地方吗?
实际上,我有。在单一家庭方面，我读过，但没有研究过。然而，我研究了多户家庭的所有组成部分。约翰逊-克拉波关于多户家庭最重要的一点是，立法草案明确支持房利美和房地美目前拥有的业务。报告明确指出，房利美和房地美的多户型业务是好的业务;他们的私人资本高于政府资本。它们还为多户型市场提供了广泛的流动性。
这本身就是我们这个行业多年来一直在努力实现的目标。当gse在2008年被接管时，几乎没有国会议员知道房利美和房地美向公寓建筑提供贷款。在约翰逊-克拉波法案中，他们不仅确认了多户企业的合法性，而且整个法案的第7条都集中在这些财产上。首先，它要求房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的现有业务在《约翰逊-克拉波法案》(Johnson-Crapo)通过后的12个月内分拆成独立的子公司。因此，从法案通过的那一刻起，联邦住房金融局(FHFA)将有12个月的时间，也就是现在对房利美和房地美的监管机构，让房利美和房地美为这两家多户型企业设立不同的子公司。在《考克-华纳》中，有一段基本上是占位符的文字写道:“我们认为房利美和房地美的多户型业务很棒。我们会想出解决办法的。”
最后一点是，该法案要求FMIC拥有多户家庭业务。FMIC将在房利美和房地美破产五年后成立。你最终可能看到的是分拆出来的房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)进行多户贷款。然后在新的FMIC结构下，你可以有一个，两个或几个，我不知道是多少，在多户型空间中使用FMIC模型来担保多户型抵押贷款。约翰逊-克拉波呼吁的另一件事是，FMIC要确保多家族企业有足够的资本，以便能够继续开展业务。它要求的第三件事是，联邦住房金融局要分析他们是否应该剥离这些子公司，让它们私有化，还是把它们变成上市公司。
该法案并没有要求政府为分拆多户企业提供明确的担保。他们必须去国会得到保证。
为什么现在要立法?政府是否看到房地产市场回暖——因此需要新的、明确的调控?
哦，我希望它是以市场为中心的。这都是政治;从市场的角度来看，这是不可能的。我想说现在推动这一计划的市场驱动因素是房利美和房地美正在赚钱并返还了联邦政府提供给它们的所有资金。有很多人认为一旦房利美和房地美真的开始为联邦政府的年度预算做贡献，他们将永远不会被碰，他们将成为国家的监护人，如果你愿意的话。
所以我认为背景显然是认为我们有超过5年之后这些东西去接管,和什么都没做,没有真正的立法一直带到地上的参议院或众议院辩论,现在是时候开始GSE改革向前发展。他们不会通过税收改革的。他们不会通过移民改革。特别是因为这是一项两党合作的法案，我相信白宫认为他们有可能在奥巴马总统的监督下通过住房和金融改革法案。
这种对多户家庭的关注是否反映了人口结构向城市的回归?该法案是由两党成员起草的，但它会得到以农村为主的州的支持吗?
我不太相信这项法案会通过。大多数专家会告诉你，这项法案在众议院和参议院通过并在2014年获得总统签署的可能性微乎其微——而且该法案可能已经离开了会议室。它需要得到参议院银行委员会(Senate Banking Committee)的广泛支持。截至3月24日，银行委员会有12名成员支持该计划。它可能需要18到22岁才能让参议院多数党领袖哈里·里德说:“好吧，我已经让整个参议院银行委员会支持这项立法。”但是像马萨诸塞州民主党参议员伊丽莎白·沃伦这样的人还没有在法案上签字。这是它的一部分。
比如纽约州参议员查克·舒默，他所在的州有很多多户家庭。舒默应该会喜欢这样，因为纽约州，更具体地说，纽约市的多户型住房存量庞大，而且该机构的多户型业务需要广泛的融资渠道。
大概7个月前，参议院银行委员会举行了一次听证会，他们特别谈到了多户家庭。非常有趣的是,你从城市州参议员,我叫纽约一个城市国家,一般来说,由于住在纽约的人口数量,从农村,像来自爱达荷州的参议员Crapo谈论的优点房利美——以及Freddie-backed多户业务。如果你现在把房利美和房地美从市场中撤出，那么有足够的私人资本来取代房利美和房地美去年向多户住宅行业提供的近540亿美元资本吗?会有540亿美元的资金流入吗?可能有。价格可能会更高。但在危机时期，房利美和房地美一直在那里提供资本和流动性，而且，正如许多人在GSE改革期间谈论的那样，你不可能认为有某种弹簧机制，当一切都失控时，会恢复这些系统。不良资产救助计划(tarp)就是一个很好的例子，说明拿着7000亿美元的大支票给银行，然后说“去放贷吧”，是怎么行不通的。没有一个人把它借给我。他们把它记在资产负债表上，然后坐下来说"很好，我明天不会倒闭，但我也不会再发放新的贷款了"
说到这一点，让我们来谈谈后金融危机时期的监管环境。你如何看待房地产业的发展?
富国银行在2013年赚了218亿美元。我认为摩根大通第四季度的收入略高于50亿美元(编辑:53亿美元);如果他们不用支付80亿美元的罚款和罚款，他们本可以赚130亿美元。
富国银行(Wells Fargo)首席执行官约翰•斯顿夫(John Stumpf)和摩根大通(J.P. Morgan)首席执行官杰米•戴蒙(Jamie Dimon)在我参加的一次会议上都表示，对银行的监管是巨大的。但他们似乎已经走出了抱怨的阶段，更专注于“把事情做完”，我认为这是一种转变。
然后，来自新泽西州的共和党国会议员、众议院资本市场和政府资助企业小组委员会主席斯科特·加勒特站了起来，他所做的就是一直抱怨。亚博篮球怎么下串他没有谈到监管环境确实在做一些事情或者需要对其进行修改。他只是举起双手说，“我不敢相信我们有这么多规定。”
我对自己说，“如果杰米·戴蒙和约翰·斯腾普夫都没有抱怨，为什么众议员加勒特要抱怨，而不是做点什么来修改多德-弗兰克法案?”
银行显然受到了非常严格的监管。《多德-弗兰克法案》对商业抵押贷款支持证券(CMBS)市场银行贷款的影响一直是微量允许．与2000年代中期相比，如今的CMBS市场没有任何重大的结构性变化。风险自留没有改变，这是多德-弗兰克法案非常需要的，非常呼吁的，非常有效的规定。
针对抵押贷款支持证券相关银行的诉讼是否起到了有效的监管作用?
大多数罚款都是因为单一家庭的房地产市场。因此，住房抵押贷款支持证券市场仍然不存在。住房抵押贷款支持证券市场真的不存在。现在商业银行有相当大的影响力，他们会说"让房利美和房地美继续这样做"在商业方面，真的没有什么变化。今年1月(美国证券交易委员会(Securities and Exchange Commission)前主席克里斯托弗•考克斯(Christopher Cox)发表了一次演讲，他在演讲中基本上表示，至少在2016年总统大选结束之前，机构改革不会有任何进展。在他发表讲话的会议上，对人们进行的一项民意调查显示，50%的观众同意他的观点，28%的人说，对房利美和房地美什么都做不了。
大规模投资者对经济衰退后的感受如何?
大多数亚博赞助欧冠机构投资者专注于房地产投资信托(REITs)。他们关注的是大型房地产投资信托基金，无论是多户型的Equity Residential或Avalon Bay，还是其他大型房地产或零售房地产投资信托基金。我和所有房地产投资信托公司的ceo谈过，我觉得他们觉得长期利率会上升。但是大多数主要的reit使用无担保的信用额度来为他们的收购和财产融资，所以他们基本上从低短期利率中获得了巨大的利益。
大多数人认为短期利率不会有太大变化。我认为他们对自己的资本成本感觉很好，适度复苏的经济为商业地产创造了一个非常积极的环境，他们可以控制这些因素。
最不受欢迎的资产类别可能是郊区办公室。很多人都在为这个市场何时会恢复而挠头。你可以看到一些非常重要的运营商，比如mackcali，它是一家大型郊区办公室的所有者，它改变了策略，转向了多户家庭。
然后是相反的情况:多户型运营商正试图转移到办公室，因为他们想让自己在多户型市场上的地位承担风险。他们真的在其他城市就职了。例如，我们在曼哈顿的一个大客户，在这个城市拥有大量的多户住宅，却在华盛顿购买办公资产
换句话说，我知道你有一些精英级别的马拉松和铁人三项比赛。你是怎么开始从事耐力运动的?
我在高中时跑越野赛，在大学时被招募参加跑步，但我在大学时打长曲棍球。我在哈佛商学院的第一年，一群人在跑波士顿马拉松。我为它做了准备，我在波士顿的第一次马拉松跑了2分45秒，然后我就想，“嘿，我很擅长这个。”在商学院的第二年，我开了一个2:36的波士顿。两年后，我又跑了一次波士顿，然后，出于各种实际目的，我不再跑马拉松了。
我参加铁人三项是因为铁人三项运动员、前华盛顿市长艾德里安·芬蒂说服我开始和他一起训练。两年前，我参加了全国锦标赛。2011年，在全国奥林匹克长跑锦标赛上，我获得了我年龄组的第四名。
去年4月波士顿发生炸弹爆炸时，我第二天醒来对妻子说，我要回去重新管理波士顿。不让恐怖分子改变我们生活方式的最好办法就是参与其中。今年四月，我将再次执掌波士顿。