在那些寻求在传统股票和债券投资组合之外进行多元化投资的投资者中，不动产资产配置的吸引力一直在增加。越来越多的机构和咨询公司已经开辟了一个独特的实体资产领域，作为其长期战略资产配置政策的一部分。尽管这种增长表明，人们对实际资产配置的理解正变得更好，由Greenwich Associates进行的一项调查本月早些时候发布揭示了一些关于上市和私人实际资产投资的挥之不去的投资者误解。
调查结果之一尤其令我们惊讶:金融机构更有可能将非流动性的私人市场策略，而非完全流动性的实物资产，视为实物资产。然而，在我们看来，鉴于上市公司和私人公司的基本特征和属性的共同之处，机构依赖所有权结构来驱动配置决策的程度似乎是不合理的。
首先也是最重要的是，支持对私人和上市实体资产的每一项投资都是硬的有形资产。与此同时，构成每一种不动产类别的公共和私人市场的对应物有许多共同的经济敏感性，它们相互补充，并作为有价值的投资组合多样化工具。更多地关注实物资产的基本面，而少关注它们不同的所有权结构，对投资者会更好。(我们Cohen & Steers在最近的白皮书中对此进行了更深入的探讨。什么是真实的”)。
我们的研究在三个常识性投资标准的背景下考察了核心实物资产类别:有意义的分散化有利于集中投资于股票和债券的投资组合，有利于在整个市场周期内提供有吸引力的回报，有利于预期对意外通胀表现出比股票和债券更高的敏感性。在大多数情况下，实物资产在上述各项指标上的得分都较好，无论是作为独立配置，还是在一个多元化的多资产类别框架中组合时(更可靠)。
通过比较不同资产类别在股票和债券表现不佳期间的长期表现，实物资产多样化的潜力变得明显。自上世纪90年代初以来，这样的市场环境平均为股票和债券带来了适度的正回报。但更广泛地回顾一下，从上世纪70年代初指数数据出现之初开始，这些股票和债券表现不佳的时期，经通胀因素调整后的回报率为负。相比之下，上市的不动产类别——房地产、大宗商品、自然资源股票和基础设施——表现优于股票和债券，同时提供正的实际回报。私人不动产资产的主要类别有——私人不动产、私人基础设施、林地和农田-在这些条件下也表现出了较强的性能。
在最大化整体实物资产配置效率方面，我们一般主张对上市和私有实物资产采取平衡的方法。当然，一些投资者可能有理由偏向其中一方。由于私人投资并不是每天都有价值，人们普遍认为它们的风险不是特别大。我们只需指出2008 - 09年金融危机后流动性的匮乏，就能驱散这种神话。此外，衡量偏差是私人市场投资的一个众所周知的问题。在制定长期分配战略时，应仔细考虑这种扭曲。
总的来说，我们看到的相似之处比上市和私人实际资产潜在的差异，以使股票和债券组合多样化，提高整体产品组合效率和提升风险调整后的回报。真正资产的概念通过私人所有权结构来思考一个古老的谜语，经常归因于亚伯拉罕·林肯的古老谜语：如果你叫尾巴，狗有多少条腿？答：四。叫尾巴一条腿没有成功。投资者无法通过改变所有权车辆来改变真实资产投资的潜在经济学，而不是通过任意重新标记附属物来改变犬腿计数。
特许金融分析师、高级副总裁文斯·奇尔德斯(Vince Childers)是Cohen & Steers在纽约。
更多地获得更多选择．