由Richard Westlund.
如果你的投资目标包括寻求更高的潜在回报、解决通胀风险或建立一个更多样化的投资组合，那么是时候现实一点了。
过去一年，许多机构投资者增加了对实物资产的投资亚博赞助欧冠，如基础设施、大宗商品、房地产、木材、农田和工业金属。
“我们预计投资投资的实际资产趋势随着投资者向该资产课程迈向更高的战略分配而继续，”Vince Childers，Cotfolio Manager，Real资产，Cohen＆Steers表示。“我们已经看到了一个对真实资产的多年趋势，它已经发展成为一个不同的资产类，而不是简单的一部分更广泛的替代分配。”
如今，投资者从战略和战术上都在关注实物资产。从长期来看，实物资产有助于平衡传统资产的起伏。
然而，在强劲的股市中，实物资产可能被忽视——这种情况可能为密切关注估值的投资者创造买入机会。
“许多投资者在传统资产课程下降时欣赏真实资产的多样化效益，”惠灵顿管理层的高级副总裁David A. Chang。“然而，较低的相关性也意味着现实资产可能不会像一些市场的股票一样快速上升。”
在战术层面，投资者正在深入房地产行业，寻找支持其投资目标的短期策略和主题。威灵顿管理公司(Wellington management)副总裁兼资产配置策略师卡拉•a•拉丰(Cara A. Lafond)表示:“在如今的环境下，许多投资者想要提高他们的潜在回报，因此正在转向实际资产领域的积极管理策略。”“我们相信，在令人信服的估值基础上，有很大的机会增加或启动对实物资产的敞口。”
由于TIAA-CREF组织的私人市场资产管理负责人Jose Minaya，由于全球人口和经济增长，机亚博赞助欧冠构投资者将继续向现实资产继续关注现实资产。“全球农业生产需要加倍2050次，以满足预期的需求，预计木材的产品需求预计新兴市场的60％以上，基础设施资产需要大幅升级”，Minaya说。“我相信我们只是在实际资产需求方面的出发点。”
寻求提升的回报
除了增加对实物资产的配置，机构投资者还在寻找新的机会，以提高大宗商品、基础设施和房地产等领域的回报。亚博赞助欧冠
拉丰表示:“一种方法是深入实体资产，比如围绕天然气(而不是整个能源行业)这一主题制定机会主义战略。”“在寻找战术机会的同时，保持对实物资产的战略性配置，与许多机构投资者产生了共鸣。”亚博赞助欧冠例如，由于投资者渴望获得更高的收益以及对基础设施的投资，Lafond已经看到了对master limited partnership (MLPs)的强烈兴趣。
惠灵顿的Chang表示，这种机会的演变也发生在大宗商品领域。他表示，本世纪头十年，大宗商品市场在很大程度上受到中国需求的推动。他补充称:“今天，我们面对的是一个大宗商品市场，而不是一个单一的大宗商品市场。其结果是，实体资产的多样化程度越来越高，大宗商品之间的相关性已降至上世纪90年代的水平。”
其他类型的真实资产的前景也在发生变化。“现实资产在过去十年中，在能源，基地和贵金属等部门和农业等部门中已经发展，”张。亚慱体育app怎么下载“这包括北美能源侧的增长，中国对工业金属需求的不断发展的本质，鉴于其大量基础和持续过渡到更加平衡的经济，投资者对黄金和贵金属的兴趣减少。”
发现基础设施的机会
Graeme Conway（Americas）的麦古地基础设施和真实资产负责人表示，养老金计划，禀赋和保险计划是基础设施部门的风险调整后的返回机会所吸引的亚博赞助欧冠机构投资者。“大型投资者正在增加暴露，新的球员也在搬进这个空间，”他补充道。
此外，经验丰富的投资者正在深入基础设施领域。“基础设施是一个涵盖大量风险和资产的总称，”Conway说。因此，投资者更仔细地关注这个行业，并根据增长、收益率或地域敞口等目标选择投资策略。他们也在仔细考虑在整个风险范围内的定位。”
例如，发达新兴市场的公共-私营伙伴关系(PPP或P3)收费公路项目的收入流将受到人口增长、驱动模式和整体经济增长的影响，Conway说。公用事业也受到类似趋势的影响，但也面临监管风险，因为它们可能需要政府批准未来的加息。
“通过零售、工业或停车设施的未来发展，港口和机场等基础设施资产可能会为投资者提供更大的回报潜力，”Conway补充说。“这些都是基础设施行业内部风险和增长状况不同的例子。”
Minaya表示，当北美需求强劲时，投资者不必去新兴市场寻找基础设施的机会。“美国现在在全球基础设施质量排名第23位，这个国家需要2万亿美元的新投资才能达到标准，”他补充说。
由于国家和地区政府不愿意提高税收，私人投资者将在融资中发挥重要作用，这是必要的基础设施项目。“这一趋势将为私营部门创造众多机会，”Conway添加了私营部门。
解决投资风险
通货膨胀风险是捐赠基金、基金会、养老金计划以及401(k)和其他固定缴款(DC)计划的赞助者和参与者所关心的关键问题。
“与股权和固定收入不同，实际资产往往对意外通胀具有积极的敏感性，这对几乎所有投资者都很重要的特征，”童师说。“我们的研究表明，当股票和债券同时表现不佳时，实际资产趋于倾向于刻度。”张。
他和拉丰补充称，全球经济的改善正促使更多投资者考虑对冲通胀的策略，同时仍在参与增长机会。Chang表示:"投资者对多种资产策略感兴趣，可能包括能源、房地产和TIPS(美国财政部通胀保值证券)。"
Lafond表示，投资者还应考虑流动性暴露。“液体实际资产曝光可以帮助在意外上升通胀时期保护投资者的更广泛的投资组合。”
另一方面，投资者具有更长的时间和更少关注流动性的担忧倾向于关注私人真实资产，说童车。私人和上市市场提供对不同的实际资产机会的机会，为包括两种类型的投资提供福利，无论流动性需求如何。Chang补充说，一些投资者采用液体核心的混合方法，具有更具机会主义的，更少的液体投资。
最后，Chang指向对准实际资产拨款的重要性，以投资目标对齐。“因为实际资产是多元化和动态的，但没有一个资产将达到每一个投资目标，”他说。“因此，投资者应考虑其目的，以返回潜力，通胀敏感性和流动性，并在实际资产配置中采取多元化的方法。”n
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在门槛:房地产投资在变化的环境-联合出版惠灵顿管理
通胀上升和全球经济增长放缓的可能性，可能对房地产业和各地区产生不均衡的影响。
惠灵顿管理房地产专家和投资组合经理布拉德福德Stoesser为他的展望分享了他的展望
房地产市场并解释了他识别有潜力绩效的投资的过程。
由布拉德福德施特塞尔
通过提高需求和紧张供应来支持房地产价值，同时收到易于中央银行货币政策的额外推动。全球投资者一直在寻找从货币贬值保护其财富的方法，我们认为房地产是一个有效的资产通胀对冲。虽然我们认为资产通胀可能会继续可预见的未来 - 至少直到政府充足的杠杆和停止打印钱 - 我们越来越期望房地产的价格通胀，表现为更高的租金，让较高的租金。鉴于这一展望，我们赞成更短的租赁分部门，可以通过更高的租金更容易地通过通货膨胀，我们倾向于避免依靠低利率的散布业务模式，以保持借款成本低，高利率回报。
如今，我们发现房地产投资信托(REITs)具有吸引力的原因有很多，我们正在仔细研究市场混乱带来的机遇和挑战。在宏观层面，我们担心新兴市场货币波动和经常账户赤字挑战，以及发达市场经济增长预期的减速，会导致近期全球增长放缓。我们怀疑，市场已经过度依赖对全球GDP加速增长的预期;因此，我们专注于现金流增长的可持续性，并认识到我们愿意为这种增长支付的倍数，而不是更大的收益保证。
通货膨胀的潜在影响
与传统智慧相反，通货膨胀对房地产价值不普遍负面。通货膨胀伴随着稳定的经济增长和就业机会减少了更高的实际利率的逆风。只要价格通胀并没有压倒增长并导致滞胀，许多物业子公司就可以跟上。我们发现即使在相对较高的通货膨胀期间，较短的租赁期间，如自存，公寓和工业，往往会产生超过通货膨胀的回报。在图1中，酒吧表示六个月的通胀率相对较高的六个月 - 超过2.5％的年化 - 在此期间，资产的总回报等于或超过通货膨胀率。如果当地租金周期在上升的情况下，鉴于供需动态的本地性质，鉴于供需动态的当地性质，虽然这一变化，但办公室等更长的租赁分部可能会在上升的通胀环境中产生强劲的回报。
最大的问题是，通胀的加速速度是否会超过经济增长。这种风险似乎不是市场或央行官员关注的焦点，他们的传统模型可能继续将廉价石油视为通胀预期的主要驱动因素。通货膨胀的迅速上升没有
经济增长可能会使市场不稳定。滞胀不是我们的基本情况，但它是可能的。就目前而言，我们预期较长期的健康增长，但我们将对冲短期增长恐慌或潜在通胀突然上升的风险。
(见上一页图1)
为投资者提供的额外好处
目前，我们认为，相对于股票和固定收益，REIT的估值是合理的，具有吸引力，尽管从绝对基础上来看，我们认为大多数资产类别的估值看起来都是充分的。此外，基本面基本保持稳定或有所改善，这在一定程度上得益于新增供应的减少。房地产与其他行业的低历史相关性，加上稳定的现金流和强劲的历史回报，为投资者提供了一个令人信服的机会，以增强投资组合多样化，并利用房地产投资信托基金对冲通胀。特别是，许多低杠杆率、低股息派息率(正稳步增长)和高于平均水平的资产质量的reit，是特别有吸引力的流动性选择。
在我们怀疑将持续存在的波涛汹涌的市场环境中，REITS可能会提供投资者组合稳定。如图2所示，与股票的Reit相关性衰减超过更长的投资视野。测量从1998年至2013年的不同持续时间的滚动期，相关性降至0.4，而标准普尔500可以超过五年。另一方面，重新对私人房地产的相关性，在较长的时间范围内增加，超过滚动五年期间的0.90。Reit-to-offities相关性随着时间的推移而下降，因为房地产周期通常比较长，并且并不总是对应，更广泛的经济周期。长期投资REITS有效地提供了暴露于比私人房地产更具液体的独特房地产资产课程。（见图2）
积极的管理方法
与许多市场领域一样，在经济不确定性的时候，房地产的低效率往往更大。我们认为，我们在房地产中的积极管理方法非常适合这种环境，因为我们可以专注于历史上表现优于通货膨胀的部门。我们还有能力利用市场特定基本面的错误定价和差异。例如，对货币贬值的担忧导致资本的错误分配，在某些房地产市场中造成过度的资产价格通货膨胀。特别关注的是“24小时城市”高端住宅物业的快速价格上涨 - 主要是伦敦和纽约 -
尽管同样的现象也出现在一些新兴市场的城市中。尽管这些市场可能还没有出现泡沫，但我们相信，当宽松资金停止流动时，价格最终将会修正。
幸运的是，普遍存在的资本配置不当并未对大多数商业地产市场造成不利影响。总的来说，这一趋势在公共房地产投资信托基金中并不是一个问题，但它影响了私人市场中广泛的现金买家，包括大型机构、主权财富基金和私人财富基金。一些被某些买家视为“炫耀性资产”的核心、完全租赁的a级房产，一直受到这些资产通胀压力的影响。尽管如此，由于供应相对紧张和居住者需求增加，大多数商业地产领域的基本面正在改善。由于许多市场的租金仍低于重置成本，供过于求似乎不是一个有意义的风险，让房东在未来几年有灵活性调整价格。
我们的目标是避免在上升率环境中易受攻击的公司，并有利于催化剂优惠的催化剂独立于中央银行政策。我们认为，由于基础知识，家庭买家难以获得信贷，以及较年轻的队列，较年轻的队列，公寓提供了最佳近期前景。账户统一代表了最佳的中期机会，鉴于有利的供需动态和强大的企业利润。我们对办公室和电信 - 塔子公司之间是积极的，我们认为我们认为对改善基本面的上行方面会感到惊讶。区域购物中心提供最优惠的产品估值，但由于留在零售额的世俗逆风，他们可能缺乏近期催化剂的股价升值。最后，我们相信木材是玩长期住房恢复的最佳方式，因为Saw-Log价格尚未赶上木材产品和住房的价格升值。n
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Alpha在一个真实的资产组合，查找价值链-由TIAA-CREF资产管理联合出版
对于真实资产投资组合中的alpha，查找价值链
何塞Minaya，私人市场高级董事总经理和私人市场负责人，
TIAA-CREF.
机构投资者对实物资产的兴趣和经验达到了前所未有的高度。亚博赞助欧冠在利率接近历史最低水平、股票估值处于历史高位的今天，它们提供的具有潜在吸引力的总回报、投资组合多样化和抵御通胀的一揽子计划正受到越来越多的关注。
众所周知，核心实际资产组合 - 农田，林地，能源资源和基础设施 - 可以通过稳定的收入，资本升值和持有的内在价值向传统组合提供测试博格多定。没有众所周知的是，实际资产也向其业主提供了一些不适用于金融资产的业主的一些优势。
由于与价值链中相邻公司的密切关系，实物资产的所有者能够识别和利用他人不知道或无法获得的投资机会。私募股权投资于位于价值链上游的加工和分销公司，可以给实体资产管理公司带来重要好处，包括更有效的资本配置、潜在的有吸引力的总回报，以及有意义的多样化。这是一个机构投资者渗透不足的大市场，也是实体资产投资组合的潜在阿尔法(alpha)来源。亚博赞助欧冠
显然，实体资产并不存在于经济真空中。一旦它们以原始形式生产出来，它们就进入一个加工流程，在这个流程中，它们被转换成成品，准备出售给消费者。在这些“价值链”上的私人股本投资，为实体资产管理公司提供了一种从现有资产中提取更多价值的方式，同时也使收入多样化，并减少对大宗商品价格的敞口。它们通过消除中介，帮助实体资产所有者获得更多的完整零售价值，并提供帮助生产商调整需求变化趋势的市场知识。在某些情况下，经营资产也可以作为土地投资的内部对冲，因为盈利往往是基于加工数量而不是作物价格;如果产量过剩导致作物价格下跌，那么产量增加带来的收入增加可以抵消部分损失。
投资于价值链中与实物资产相邻的企业，其基本原理与投资实物资产本身基本相同，因为它们都受益于相同的增长动力。例如，蛋白质消费的增加、人们对健康生活方式的兴趣日益浓厚以及新兴市场不断增长的需求，使农业加工商与农民和农田所有者一样受益。这些业务还为投资者提供了与实物资产相同的好处:当前收入的潜力、长期资本增值，以及与传统股票或固定收益投资的低相关性。
为了充分利用我们的真实资产投资组合，TIAA-CREF于2010年开始寻找私募股权投资，这些投资将补充我们的农田持股。作为杏仁生产商 - 实际上是世界上五大之一 - 我们详细了解杏仁是如何购买，处理和销售的详细知识，以及在生产链的每个阶段增加的价值金额。我们还与执行这些任务和普遍市场状况知识的业务有关系。作为投资者，我们很快认识到，控制农业和基础设施交叉口存在的一些生产，营销和交付阶段 - 将有助于我们在同时延长一些风险。亚慱体育app怎么下载
因此，2011年，TIAA-CREF在加利福尼亚州的私人持有的杏仁加工商中获得了少数股权股份，以捕获其产生的潜在有吸引力的风险调整回报，并将作为长期合作伙伴与领先的所有者运营商管理的持久性行业的团队。该投资允许TIAA-CREF改善我们的整体杏仁部门风险返回概况，并帮助我们更好地协调生产和加工，从而提高每个阶段的回报。
我们不仅可以从他们的盈利能力中受益，我们与这家杏仁加工程序的投资也有助于我们了解市场并为客户的不同需求定制产品。例如，在日本，大多数买家想购买已经排序和分级的杏仁，以便他们只有小巧，完善的坚果。相比之下，我们在壳牌中销售杏仁，以便该国就业计划的参与者可以用手加入它们的价值。
杏仁是我们的农田投资组合的一部分，由我们的伊利诺伊州的联盟Westchester集团管理。Westchester投资农田，为农民提供服务，有助于最大化他们的回报。我们的私募股权投资主要由加利福尼亚州的农业合作伙伴制作，该农业合作伙伴提供投资管理，来源少数股权交易，并在农业综合企业空间中进行尽职调查。Westchester和Agr Partners都利用了TIAA-CREF资产管理团队的广泛基础设施和制度知识。
总的来说，我们的战略是利用我们从拥有生产流的关键因素中获得的行业知识，进一步向价值链的上游进行机会投资。通常，我们对持有少数股权感兴趣。这为我们提供了更大范围的投资机会可供选择——许多企业的所有者是需要资金但不愿放弃经营控制权的家族——以及利益一致的强大经营伙伴。我们特别强调利润:我们寻找从事数量和增值活动的公司，让我们不受商品价格的影响。我们注重长期，将股息用于当前收入，并允许长期资本增值。n
该资料仅供参考之用，不应被视为购买或销售与该资料有关的任何产品或服务的建议或要约。并非所有实体或个人都能获得某些产品和服务。TIAA一般账户是一家保险公司，不提供投资回报，不向投资者开放。TIAA-CREF资产管理公司通过以下实体为TIAA-CREF集团公司提供投资建议和投资组合管理服务:教师顾问公司、TIAA-CREF投资管理有限责任公司、TIAA-CREF替代顾问有限责任公司和美国教师保险和年金协会。教师顾问公司、美国教师退休基金投资管理有限责任公司和美国教师退休基金替代顾问有限责任公司是教师保险和年金协会(TIAA)的注册投资顾问和全资子公司。不动产投资可能会受到环境和政治风险以及货币波动的影响。
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探索流动实物资产的实际利益- Cohen & Steers联合出版
通货膨胀保护是实物资产配置的关键投资目标之一。但是，根据投资者类型、流动性需求和投资时间框架，配置的结构可能会有所不同。Cohen & Steers的文斯•奇尔德斯(Vince Childers)提出了对多种房地产资产类别采用流动性投资方法的理由，包括房地产投资信托基金(reit)、大宗商品、自然资源股票和全球上市的基础设施。文斯是高级副总裁和投资组合经理，负责公司的实物资产战略。
作者:Vince Childers, CFA
实物资产对通胀具有明显的敏感性，无论它们是通过公共市场还是私人市场获得的。虽然这不是近期的担忧，但我们预计，随着后量化宽松时代的形成，通胀上行风险将远远超过下行风险。我们的研究表明，通胀最具破坏性的影响发生在它出乎意料的时候。为了说明这一点，我们比较了在12个月的滚动周期内，当已实现的通货膨胀超过年度一致预期时，各种资产类别的通货膨胀调整后的回报率虽然这些时期股票和债券的贝塔系数为负，但下面总结的实物资产类别的贝塔系数为正。
在该尺度的低端，债券的-2.4通胀贝塔值意味着，与前一年的共识估计相比，已实现的通胀高出1个百分点，债券的实际回报比平均水平低2.4%左右。在较高水平上，大宗商品的6.2贝塔值表明，以同样的基准衡量，回报率比平均水平高出6.2%。
如今，广泛的资产类别多样化比现代历史上任何时候都更为重要。
重要的是，实物资产多样化的好处远远超出了通胀敏感性。我们的研究表明，当股票和债券同时表现低于各自的长期平均水平时，这些类别的弹性尤其强。尽管在过去十年中，这种情况几乎不存在，但从长期来看，它们的出现频率更高，在1973-2013年的一年滚动周期中，约22%的时间出现了这种情况。仔细看看，如下图所示，可以支持我们的实际资产多元化的观点。值得注意的是，在股票-债券联合表现不佳的时期，经通胀调整后的股票和债券回报为负，而来自实际资产的回报则一致为正。这种优异表现并不是在几段时间内发生的;在股票和债券令人失望的时期，在90%左右的时间里，多样化的实物资产组合2的表现优于60/40的股票和债券组合，这表明，实物资产可以有效地分散投资组合的风险和回报驱动因素。
实体资产多样化的潜力由不同的基本面因素(并不总是与通胀相关的基本面因素)增强，这些基本面因素包括:
•房地产物业类型的租赁时间从天（酒店）到几个月（自我存储）到多年（医疗保健）而异。如果通货膨胀移动更高，则租约部门可以调整租金;更长的租赁部门倾向于提供更低但更稳定的回报。
•商品退货与近期经济趋势和供需动力相关联。通常，返回是事件驱动的，在短时间内集中，与通胀具有高的相关性。
•自然资源股票的回报状况往往与大宗商品不同步，通常引领周期。也可以从期货市场上找不到的类别获得风险敞口，如铁矿石、铀、钾肥和一些农业综合企业部门。
•全球基础设施提供的基本服务——能源传输、公用事业、运输和通信——往往会产生稳定的现金流，而这往往与通货膨胀有关。
许多投资者通过私募市场寻求实体资产多样化;但有时是出于错误的原因。
在我们看来，没有向市场标记职位没有“额外的信用”。我们认为私人投资的错觉中没有任何价值，以某种方式限制风险 - 对于任何投资者来说，应该清楚的事实，在金融危机的后果，努力重新平衡非私人职位。
我们同意报告的上市资产波动大于私营投资的波动性。然而，我们也认为，私营投资的基于评估的估值的不常见的测量和统计“粘性”可以缩短资产返回，从而低估真实的波动性和领导许多投资者折扣上市的投资机会。但即使个别上市的真实资产类别的短期波动可能很高，我们的研究表明，一个多样化的实际资产组合，持续比广泛股票市场持续较低。从1972年12月到2014年6月（如下所示）的全部市场周期的回报可用于说明。
不管流动性实物资产提供的风险/回报状况有多诱人，我们承认，较长期和较少关注流动性的投资者倾向于关注私人实物资产。然而，我们认为，流动资产和私人实体资产应作为更广泛、多样化的实体资产配置的一部分，发挥互补作用，提供具有相似经济特征和敏感性的独特投资方式。流动资产配置可以通过提供:
•液体替代私人市场中的长锁定周期和有限的二级市场。市场流动性使得能够更加快速的建设和重新平衡，同时允许投资者随着市场条件的变化迅速回应。
•每日定价，提供透明的每日估值。相反，我们认为，私人投资的不频繁，基于评估的估值可以掩盖资产类别的内在波动性。
•多元化潜力增强。私人投资往往持有有限数量的资产，而上市策略通常持有许多证券，每种证券都拥有大量资产。通过流动的实物资产实现多样化也更具有成本效益，不需要私人投资实现类似的多样化所需的高水平资本。
在上述概述的福利之外，我们还认识到，一些真正的资产拨款是最好的，特别是私人投资，特别是在某些利基和难以访问的市场中。然而，我们的研究表明，赋予液体实际资产可以是一个有效的投资组合多样化工具，鉴于i）有吸引力的风险调整后的回报，ii）在核心时期期间对意外通货膨胀和III的有效对冲的有效对冲。components of most investors’ portfolios— equity and fixed income—experience simultaneous subpar performance. Based on the long-term implications of these advantages, we believe that liquid real assets should play a much greater role in institutional allocations to real assets.
尾注:本文数据截至2014年6月30日，股票=标准普尔500指数。债券=美银美林7-10年期美国国债指数。60/40=60%标准普尔500指数和40%美银美林7-10年期美国国债指数，每月进行重新平衡。多样化的房地产资产混合=房地产、商品、自然资源股票和基础设施等加权混合。房地产= 1989年12月的富时NAREIT股票REIT指数，以及此后的富时EPRA/ NAREIT发展指数。商品= 1990年12月的标普GSCI和此后的道琼斯-瑞银商品指数。自然资源股票= 2002年12月Datastream World Oil & Gas和Datastream World Basic Materials的50/50组合，此后标普全球自然资源指数。基础设施= 2002年12月Datastream World pipeline和Datastream World Gas, Water, and多元化公用事业50/50，之后道琼斯布鲁克菲尔德全球基础设施指数。