去年，Miracle Mile Advisors的投资组合经理JJ费尔德曼(JJ Feldman)在一个有些出人意料的地方为客户发现了一个新的投资机会:房地产投资信托。这家总部位于洛杉矶的注册投资顾问公司的策略是专注于交易所交易基金(etf)，有几年的时间，REIT和REIT etf都不符合这一要求;它们的表现平平，波动率很高。但在2013年底，费尔德曼发现了一个历史趋势，即在利率上升的环境下reit表现特别好。
费尔德曼说:“我看了很多研究，发现在利率上升的时期，房地产投资信托基金的表现几乎都与股票一样好，甚至优于股票，直到达到一定水平。”“那个时刻可能还需要三年时间，所以去年底我们确定了下来。”
Miracle Mile专注于Vanguard REIT ETF，这是此类投资工具中规模最大、也是最便宜的之一。它的投资高度多元化，拥有医疗保健、酒店、工业、公共仓储、办公室、住宅和零售房地产投资信托基金(reit)，当时它的股价低于资产净值。从历史上看，当REIT或REIT etf的交易价格低于NAV时，“正是入市的好时机，”费尔德曼说。
他说，在可预见的未来，这可能是真的，这取决于利率的走势。在去年所谓的“缩减恐慌”(taper tantrum)期间，当利率飙升时，房地产投资信托基金(REIT)价格下跌，推高了收益率——费尔德曼预计，只要利率上升缓慢而稳定，这种状况就会持续下去。目前来看，他对Vanguard ETF的投资肯定取得了回报:包括派息在内，该基金指数今年上涨了约26%，超过了美国股市大盘和"几乎所有其他股票"。
费尔德曼和Miracle Mile并不是唯一采用这种策略的公司。过去一年里，ria越来越多地关注房地产——特别是房地产投资信托基金(reit)，试图利用这个机会在低收益环境下获得相对低风险的回报，并在最终的加息过程中利用这些回报。房地产投资信托公司派拉蒙集团(office REIT Paramount Group)上周以22.9亿美元首次公开募股(ipo)的消息，在2014年的交易活动略有放缓之后，更增添了乐观情绪。
对许多ria来说，reit之所以具有吸引力，部分原因在于它们代表了一种独特的方式，可以降低股市大幅下跌的风险。自2008- 2009年金融危机以来，股市大幅下跌的风险变得越来越重要。弗吉尼亚州大瀑布市(Great Falls) AOG财富管理公司(AOG wealth Management)总裁兼私人财富顾问弗雷德里克•贝伦茨(Frederick Baerenz)表示:“随着投资者寻找与股票一般不相关的业绩指标，另类投资或‘硬资产’的使用已变得越来越普遍。”
但这个曾经的投资组合附加项目已经成为另类投资的支柱。多年来，房地产公司和房地产投资信托基金(reit)的表现与大市场持平或领先于大市场，在不承担过多额外风险的情况下实现多元化，从而赢得了人们的尊重和地位。突显这一趋势的是，标普道琼斯指数(S&P Dow Jones Indices)和MSCI上周宣布，它们将为房地产行业增加一个新的全球行业分类标准。
德意志资产与财富管理公司(Deutsche Asset & Wealth Management)驻芝加哥的联合首席投资组合经理兼美洲房地产证券联席主管约瑟夫•费舍尔(Joseph Fisher)表示，股票分析师对reit的关注明显不足，这使得它们对一些投资者更具吸引力。他表示，缺乏研究覆盖，让主动基金经理有机会通过与经纪商或私人市场参与者谈论房地产基本面和资产定价，获得信息优势。
目前，REIT与更广泛的股票市场之间的相关性接近历史高点，在零售型REIT和写字楼型REIT之间选择并没有太大区别。但Fisher和其他人认为，这种情况在不久的将来会发生变化，因为利率上升会挤压资本可用性，可能会压低房地产需求。这将鼓励个别房地产行业调整资产估值，使市场恢复多样性。
费舍尔表示:“我们正更多地回归到关注能够推动核心基础业务的基本面，我认为这是主动型经理能够发挥所长的地方。”
对于许多ria来说，真正的前沿建设选择可能是非交易型reit。RIA长期以来一直回避这些产品，部分原因是它们通常需要在佣金的基础上进行处理，这对于RIA来说并不容易，同时也因为它们相对缺乏流动性。由投资服务公司美国房地产资本(American Realty亚博篮球怎么下串 Capital)赞助、总部位于纽约的几家大型非交易reit最近几个月改变了这一切。
ARC，由企业家领导他也是美国房地产资本公司的联合创始人兼董事长2013年，Realty Income Corp.以19亿美元收购了美国房地产资本信托公司(American Realty Capital Trust Inc.)。许多分析人士说，很难忽视它在非贸易模式上的成功。
ARC非交易型房地产投资信托基金的成功可能正在改变一些投资者的看法。它们引起了总部位于华盛顿的行业协会全美房地产投资信托协会(National Association of Real Estate Investment Trusts)的注意，随着非交易型reit与更广泛市场的相关性变得越来越明显，该协会已开始更加密切地关注它们。
Miracle Mile的Feldman对非交易资产不感兴趣，但他认为交易型REIT和REIT etf值得重新考虑:“如果利率保持在低水平，并以逐步的速度增长，REIT会有很好的表现。”
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这篇文章已经更新，反映了美国房地产资本的名称的修正。