英国北部城市曼彻斯特最出名的是它的强国足球队和充满活力的音乐。最近,然而,这个城市的房地产市场已经把头上。
2013年2月,德意志银行的资产和财富管理部门领导£1.42亿(2.21亿美元)收购一个天使广场,一个崭新的玻璃幕墙的办公大楼在城市的商业中心之一,在欧洲最现代、节能建筑。事务是以其小伙伴:国家外汇管理局、中国人民银行管理的是中国拥有庞大的外汇储备。安全参与购买房产的交易标志着首次欧洲以外的伦敦。此外,收购定价给出一个初始投资收益率不到6%,一个新的低英国首都以外的交易。
安全并不是唯一的例子。在过去的一年里主权财富基金已经在伦敦抢购黄金的属性,已经开始进入欧洲,一波又一波的活动加速。去年12月,新加坡主权财富基金新加坡政府投资公司购买了Broadgate 50%的股份,由办公室组成的一个建筑群在伦敦金融区的边缘,£17亿,在2013年最大的交易之一。今年1月,中国投资有限责任公司,6500亿美元主权财富基金,花了£8亿,33-acre (13-hectare)办公室公园在伦敦西区。
”被视为一个可信的国际投资者,你需要拥有一些在伦敦,”奥克利说,欧洲商业房地产研究主管第一太平戴维斯,一个总部位于伦敦的房地产服务公司。
主权国家的购买力已经在主要领域推动房地产价格回到危机前的水平,与收益率最近的交易在伦敦和一些'德国市场远低于5%。中国保险公司和房地产开发商也开始进入市场,增加竞争的主要属性。钱的涌入在小市场连锁反应在整个欧洲地区的传统投资者——房地产基金,保险公司和养老基金——搜索更远的价值。
“目前,核心产品的竞争非常高,收益率仍有压力,”Marcus Lemli说,投资在欧洲和德国首席执行官主管第一太平戴维斯。“但我预计,整体主要和次要的收益率差距进一步密切,投资者蔓延的风险回报谱。”
去年欧洲商业地产交易上涨21%,€1540亿(2121亿美元),根据洛杉矶房地产公司世邦魏理仕的数据组。欧洲是世界上唯一的地区增加净资本流入房地产市场,去年超过200亿美元,据总部位于芝加哥的房地产咨询公司仲量联行。多数分析师预计,流入加剧。
在某些情况下的影响主权财富基金在长期投资者已经直接。今年1月,德意志资产和财富管理部门代表马来西亚最大的养老基金、员工公积金,买了三个购物中心的英国保险公司英杰华投资部门£1.565亿。
根据协议吉隆坡基金,投资超过650万名工人,收购了50%的股份中心虽然乐购,赫特福德郡,英国的超市运营商商店锚定中心的另一半。这笔交易产生收益,按目前的租金收入作为销售价格的百分比,不到6%。如果商店在大伦敦地区,没有人会拍。但这些属性位于外国投资者很少涉足的地方:英国风刮的海滨度假胜地的萨尼特和布莱克浦和中部城市考文垂。
“房地产非常重要的情绪变化,与投资者普遍愿意接受更大的风险,”大卫·斯金纳说Aviva investors首席投资官房地产全球服务,总部位于伦敦的保险公司的资产管理部门。“几年前,他们非常关注收入流的安全,主要的位置,建筑规范,质量的租户,租赁长度等等。现在更愿意妥协的一个或多个这些标准。”
在曼彻斯特交易银杏树投资、安全的房地产单位、财产49%的股份,据知情人士购买。(建筑作为合作集团的总部,英国最大的会员制的公司。)其余被Grundbesitz欧罗巴,收购房地产基金由DWS德意志德国的基金管理部门。Grundbesitz欧罗巴,€39.9亿在3月底的资产,是一个保守的投资者,旨在从一个投资组合产生稳定的收入,包括建筑在巴黎香榭丽舍大道和法兰克福市中心。该基金2.7%的回报率在12月到3月,排名18 77类似的基金,根据数据和出版集团Citywire。
银杏和安全官员没有回复记者的置评请求,但业内人士说,中国基金一直是最活跃的房地产投资者在英国在过去的两年。2012年8月,德意志帮助银杏买德雷伯花园,16层办公大楼在伦敦金融城作为美国资产管理公司的欧洲总部贝莱德。房地产售价£2.85亿,收益率为4.5%。
虽然投资者正在扩大他们的视野超越伦敦市中心,英国首都仍然是一个活动的温床。英国房地产交易在2013年增长了33.5%,557亿€,很大程度上是由全球货币涌向伦敦,据世邦魏理仕。产量,或当前租金收入的比例房地产的销售价格,通常在伦敦金融区跌破5%,低于4%在西区,对冲基金公司和城市的主要零售领域。
“伦敦受益于它的状态,”Simon Durkin说房地产研究主管和德意志银行(Deutsche Bank)欧洲战略。“不可否认,它带领我们进入全球危机,它的第一个市场带我们出去。它反应很快。”
最近的买家包括新加坡政府投资公司等著名的名字。主权财富基金购买了Broadgate从纽约投资公司的股权黑石集团全球最大的私人股本房地产投资者,管理着790亿美元。另外一半的财产是属于英国的土地有限公司,总部位于伦敦的房地产投资信托基金。17-building复杂毗连利物浦街火车站,总部位于苏黎世的瑞士联合银行,将其投资银行机构转移到一个新的定制的结构。
黑石集团在2009年投资于Broadgate,当英国的土地,那么唯一的主人,需要现金来减少债务。这笔交易的价值属性超过£10亿,百仕通注入£7700万的股票和房地产同意承担一半的£19.7亿的借款。最近销售百仕通了原来的四倍以上的投资回报在仅仅四年。
“这是一个难得的机会获得一个世界级的办公楼的规模,和Broadgate匹配我们的欲望投资资产,我们可以添加价值,”克里斯托弗·莫里斯近日表示,新加坡政府投资公司欧洲主管房地产。伦敦可能是严重的金融危机,但它将继续是一个主要的金融中心,新加坡政府投资公司的一个有吸引力的目标,他解释说。Broadgate既提供了安全的收入流从现有租户和机会”重新定位或者重建的建筑物随着时间的推移,”莫里斯近日补充道。
其他大型主权投资者,包括挪威政府全球养老基金,已经看了财产。去年GPFG,世界上最大的主权财富基金,决定增加其配置房地产其8590亿美元的投资组合的5%。尽管GPFG将其视野拓宽到全球层面,它继续犁向英国和欧洲市场相当大的资金。投资£9750万年12月25%的份额的新建筑在伦敦摄政街作为合资企业的一部分公有财产,财产管理属于英国女王伊丽莎白二世。一年前,GPFG设立一个€24亿与旧金山的美国普洛斯集团的合资企业,跨国物流公司,投资于欧洲仓库。
安全,与此同时,在市场上并不是唯一的中国买家。2013年7月,总部位于深圳的中国平安保险(集团)股份有限公司,中国最大的私营保险公司支付了£2.6亿伦敦劳合社的建设。购买理查德•罗杰斯设计的结构,独特的巨大心房和外部管道和电梯,是第一个由中国房地产投资保险集团在大陆以外。它跟着放松投资规定,中国大陆和台湾,打开门的保险公司购买本土以外的房地产市场。
鉴于亚洲保险公司对财产,分析师认为,平安保险公司将很快。房地产公司第一太平戴维斯(Savills)预测,亚洲保险公司可以在欧洲房地产投资£100亿,主要是在伦敦,在未来几年。第一太平戴维斯估计有20多保险公司在中国大陆和台湾的愿望和火力做交易。
“保险公司的投资浪潮才刚刚开始,”Paul Boursican说国际投资主管欧洲,中东和非洲总部位于芝加哥的房地产咨询公司戴德梁行(DTZ)的团队访问中国和亚洲投资集团每两个月。“这波将在未来12到24个月成熟。平安是第一个,但其他人准备买。”
一些中国实体下降脚趾进入英国市场在过去的一年。今年1月,绿地集团、上海开发商买了休眠酿酒厂在伦敦西南区Wands-worth约£6亿。它计划建造房屋、办公室和零售商店。格陵兰岛是中国最大的房地产集团的脚步,大连万达集团有限公司480亿美元,北京服装由中国最富有的人,王健林。公司买了开发网站在沃克斯豪尔,泰晤士河以南,2013年6月。它计划£7亿的开发,包括万达五星级酒店,伦敦的中国首家豪华酒店。
接二连三的投资高级英国政界人士遵循的共同努力吸引中国投资者。去年在一个贸易代表团,伦敦市长鲍里斯•约翰逊(Boris Johnson)会见了大连万达的王推广他的城市作为投资目的地。王已承诺投资高达£30亿年再生和基础设施项目在英国在未来几年。
中国对欧洲的投资似乎是贪婪的。“今天有更多的钱甚至比在2006 - 07年度,”菲利普·拉皮埃尔说,德国在欧洲房地产投资管理主管共同基金管理公司联合投资,在最近的一次投资圆桌会议。“问题是,你打算做什么?每个人都有资金;什么是他们没有股票。”
面对来自亚洲的竞争资本的一个巨大的浪潮,一些国内买家被迫离开市场,他们长期以来一直活跃玩家。英杰华等机构投资者很难在伦敦市中心争夺资产,尤其是当他们投标对亚洲养老基金正在寻找多样性和看到物有所值甚至在昂贵的欧洲市场。写字楼的收益率在首尔,韩国,例如,可以低至2 - 2.5%,分析家说。此外,而欧洲商业投资者迫切希望产生收益在今天的低利率环境下,许多大型亚洲主权财富基金没有特定的长期负债匹配。
“我们已经得到了,这样一直在重新定价的'端伦敦市中心写字楼市场,它看起来不像好价值对我们来说,“英杰华的斯金纳说。“我们作为一个业务,我们的许多客户将寻求在伦敦市中心的办公室举行一个体重过轻的位置的基础上,可怜的相对价值”。
英杰华及其同行,如苏格兰爱丁堡的标准生活和伦敦资产管理亨德森全球投资者,在合并的过程中其房地产业务与美国退休基金经理美国教师退休基金会——一直提倡一个进入小城市或以上属性需要翻新,新租户或更好的管理。这使他们与不同的投资者,然而。
伦敦红外Capital Partners,前英国银行汇丰控股(HSBC Holdings)的基础设施和房地产的手臂,见过几个保守的欧洲房地产投资者进入其领土被挤出后外资的主要市场。
说:“我们是间接竞争意识Andreas Katsaros红外总监负责发放。“我们不是真的与亚洲资本竞争,但我们看到的是亚洲资本进来非常大、非常优质资产。资本是在一个非常不同的风险溢价,这推动当地机构更远。”
在2011年末,红外买了科隆塔,在德国城市43层办公大楼,大约€1亿年和1500万年开始了€翻新门面,大堂和电梯,以提高建筑物的低的入住率和租金市值增加。该公司估计,房地产现在价值€1.5亿。最终,它的目标是向主权财富基金出售塔或大亚洲投资者寻求扩展到欧洲大陆。
交易量在德国去年上涨20%,€304亿,成为欧洲最繁忙的房地产市场,据世邦魏理仕。国际投资者倾向于关注金融中心法兰克福或巴伐利亚慕尼黑的而不是首都柏林。巨大的国内球员没有完全放弃领土,。2013年10月德国审计师和会计师的养老基金,小儿麻痹症,PPG控股,养老基金对普华永道的德国合作伙伴,获得德国最大的办公室。他们支付€3.3亿购买该国三分之二的股份fourth-tallest摩天大厦,大厦185在法兰克福,从奥地利地产集团CA Immo。
从国内外投资者强劲需求”是推动初始收益率和价格进一步上涨,“说第一太平戴维斯Lemli。他预计明年在德国从亚洲投资者更大的兴趣和增加交易。
根据第一太平戴维斯(Savills)的研究,一些德国城市在欧洲拥有最低的收益率。在法兰克福他们在慕尼黑站在4.25%,4.4%和4.5%在汉堡。
在德国国际投资者并没有停止。他们正在进入一些欧洲最大的经济体在寻找有吸引力的收益率。
考虑爱尔兰,其中postcrisis破产破产银行系统,并迫使这个国家寻求救助的欧盟和国际货币基金组织(imf)。爱尔兰房地产交易去年增长了228%,根据世邦魏理仕€18亿。在意大利,竭力摆脱长期衰退,交易量猛增了73%,达到了44亿€。
国际买家在这些市场与国内投资者相撞,推动一些引人注目的交易价格超过预期。最近销售的一个未完成的多用途项目办公室、公寓、零售和休闲在都柏林的长毛绒Leopardstown郊区吸引了众多竞标者。发展,组成的一个财团爱尔兰的第一个房地产投资信托基金,都柏林绿色房地产投资信托基金;加州比佛利山庄,投资公司肯尼迪威尔逊;纽波特海滩,加利福尼亚的太平洋投资管理公司。他们支付6150万€€2.5亿问国家资产管理机构制定的价格,一个实体由爱尔兰政府工作堆积如山的坏账。
投资者也将他们的注意力转移到西班牙,一个更大的家比爱尔兰的房地产泡沫破裂。3月下旬,马德里地方政府主席伊格纳西奥·冈萨雷斯告诉记者,西班牙桑坦德银行已同意出售Edificio西班牙,约,佛朗哥时代建筑的核心资本,为大连万达€2.6亿。桑坦德银行没有确认销售,和当地媒体报道,中国仍将面临竞争对手竞购者,但即使中国失去这个属性,专家表示,这只是一个时间问题他们崭露头角。
“下周我将有一些中国投资者在伦敦,他们想关注西班牙,“戴德梁行的Boursican说。大连万达等大型开发商和格陵兰岛,西班牙提供了一个机会来吸收过剩的一些豪华公寓,然后卖给私人中国买家。诱惑吗?西班牙政府为外国投资者提供了居住在房地产上花超过€500000。
Boursican估计,至少有15名中国投资和开发公司,可能每个犁欧洲交易10亿美元或更多。“这些人有大量的钱,他们承担风险,他们进入市场,他们想要做得更多,”他说。
此类交易可能远离稳定,创收的主要属性所寻求的养老基金和主权财富基金,但它们显示多远涟漪传播自银杏去年陷入曼彻斯特。资金的流入膨胀和二级市场,一些业内专家认为,最近的一些移民可能开始转向房地产投资基金——车辆,其中许多用于初次尝到了房地产投资。这类基金可以给大型投资者进入规模较小的交易比他们愿意通过自己和属性,需要亲自管理,他们不能提供。
“亚洲投资者正被推向更高的风险,和他们现在正在考虑进入基金等我们,因为他们不能部署足够的资本,“红外的Katsaros说。“他们不一定想投资于基金,但他们意识到如果他们想多元化,暴露于欧洲房地产市场很难做,只是通过核心和俱乐部的交易。”
比赛部署资本不可避免地带来了过高的风险交易,欧洲外围国家和在伦敦。第一太平戴维斯预计在马德里办公室旺铺收益率将降至5%,在第一季度的5.5%。交易的数量翻了两番第一季度较上年同期,2亿€。少量在整个欧洲市场的背景下,但它提供了一个清楚地表明,情绪变化很快在西班牙,尽管美国的失业率超过26%。“当你看到竞争,总是有风险的定价得过头了,”德意志银行(Deutsche Bank)的Durkin说。
德意志银行(Deutsche Bank)分析师和英杰华在伦敦时已考虑到价格下跌和收益递减五年计划。债券收益率上升,中央银行撤回宽松货币政策最终可能减少房地产的吸引力和影响价格,他们说。租赁市场,目前由于企业缺乏新的空间感觉更看好经济前景,应该开始把软在大约三年新建筑投产的供应,他们补充说。
这是熟悉的房地产市场的繁荣和萧条的故事。五年前离开持有数十亿欧元的不良贷款的银行负债过高的办公室、零售公园和开发用地。然而这一次,不必如此悲观的前景。和部分归结为主权国家的财力雄厚。所有的证券交易,或者只是适度的杠杆率从银行肆意挥霍的繁荣的磨练下,不一定意味着银行将必须把钥匙当宝贵的属性的值在伦敦、慕尼黑或马德里下降。部分也可以归结为主权国家和的长期前景养老基金交易,他们在艰难时期。当资产价值下降,他们可以等待下一个周期性上升出售或持有资产广场就像一个天使,享受与通胀挂钩的租金增长所带来的好处。••