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学生贷款债务及其对住房市场复苏的影响

千禧一代和更年轻的x一代可能会购买他们的第一套房子,他们更关心的是偿还学生债务。

我们贝莱德长期以来一直认为,住房市场这个曾帮助摧毁美国经济的行业,如今却成为持续复苏的关键因素之一,这一事实具有一定的讽刺意味。事实上,近几个月来,住房数据已经走软,以至于美联储(Federal Reserve)主席珍妮特•耶伦(Janet Yellen) 5月7日在国会发表讲话时特别提到了这些数据。耶伦特别指出,“房地产活动数据自2011年以来一直在复苏,但今年迄今仍令人失望,值得关注。”这些数据需要仔细审查,因为与房地产相关的就业——以及与房地产相关的许多职能——在过去十年中占了净招聘的巨大比例,并可能为收紧劳动力市场的疲软提供了最好的机会。

不过,一些市场观察人士最近认为,住房拥有率正处于长期下滑之中,这可能会在未来几十年拖累房地产市场。芝加哥Equity Group Investments的资深房地产投资者萨姆·泽尔(Sam Zell)认为,美国的住房拥有率可能会降至55%,比目前水平整整低10个百分点。我们对未来几年的住宅市场前景并不十分悲观,因为市场基本面和技术因素仍对我们有利。但我们也同样担心潜在的首次购房者所面临的巨大财务压力。

对许多年轻工人买房能力来说,一个被低估却至关重要的不利因素是许多人在早年就背负了沉重的学生贷款债务。动态“第22条军规”,而大学毕业生很可能看到终生收入的1.8倍工人没有完成高等教育,如果毕业生已经发生显著水平的学生贷款债务来完成他或她的研究,它减少了大部分的经济优势。

此外,年轻工人面临一系列日益增长的经济压力,从高于平均水平的失业率——例如,20至24岁的人的失业率仅略高于10%——到停滞的工资和较低的劳动力市场参与率。毫无疑问,在一个工人的职业生涯中,平均受教育程度会带来可观的回报(见表1)。但是,学生负债过高已经开始挑战这一老生常谈。这种债务不仅对许多年轻工人的财务前景造成了压力,而且还阻碍了房地产市场的复苏,更广泛地说,阻碍了经济的扩张。

这一困境的关键是重要的学生贷款债务降低年轻工人的平均储蓄率在离开学校的第一个十年,因此,延迟的时间家里购买五到十年,反过来导致显著负面影响他们潜在的资产净值。尽管许多人可能有平衡学生贷款债务和建立储蓄的个人经验,但从总体数据来看,我们可以开始看到这个问题在宏观经济水平上的重要性。

目前,近3900万美国人有未偿还的学生贷款债务。学生贷款的平均余额为27,000美元,总计超过1万亿美元的总债务。大约三分之二的债务是由年龄在25至39岁之间的消费者持有的,这一人群与首次购房者市场有很大重叠。因此,当这些年轻工人在偿还学生债务的同时,慢慢地存钱支付首付时,他们的购买延迟导致多年来错过了资产价格上涨的潜力。由于房屋净值是大多数美国家庭最大的资产之一,这也意味着临近退休时潜在的净资产会降低。

从宏观经济的角度来看,为什么首次购房者的疲软会引起如此大的关注,以至于引起耶伦的注意?原因在于,住宅建设虽然在总体水平上对经济增长的贡献不大,但在经济拐点上会产生显著的乘数效应,并常常推动复苏。

事实上,如果我们看一下按行业划分的就业人数的累积变化,我们会发现,专业和商业服务——就业比例最高的行业——已恢复到危机前的水平。相比之下,金融服务业似乎已在较以前更低的水平上停滞不前,因为该行业自2008年至2009年金融危机以来经历了重组。但与之前的水平相比,建筑业仍处于严重低迷状态,在贝莱德看来,建筑业是潜在就业机会增加的关键领域(见表2)。

鉴于楼市复苏对整体经济复苏的重要性,在现阶段如何支持楼市复苏?显然,相对宽松的金融环境仍将是重要的,耶伦对这一问题的关注证明了这一点。我们贝莱德(BlackRock)认为,针对学生负债水平高的年轻工人的财政政策举措,可能会对支持住房市场复苏和金融市场产生巨大影响,这一点或许会让一些人感到意外。

里克·里德是基础固定收益部门的首席投资官和美国固定收益部门的联席主管贝莱德

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