房地产似乎是机构投资者群体的“主要投资项目”。亚博赞助欧冠事实上，在固定收益和股票之后，它是美国“受托管理人”(如养老金、捐赠基金、基金会等)最常持有的资产。一些估计甚至显示，这些基金的资产管理规模中，房地产所占比例高达10%。这是一个很多。
事实上，这是一个如此巨大的数字，以至于作为经济地理学家的我立刻想知道，如何将这么多的流动性配置到一个流动性相当差且由本地管理的资产类别中。换句话说，这些长期投资者是如何将他们的资金投入房地产的呢?我们很清楚，这些基金大多数没有进行直接投资的能力。那么他们会分配给房地产投资信托基金吗?他们是否使用外部管理者?他们是在求助于组合型基金吗?(主啊,可怜。)简而言之，最好的接入点是什么?
我有答案。
好吧，说实话，Aleksandar Andonov, Piet M. A. Eichholtz和Nils Kok有答案。他们只是写一篇新论文这涉及到很多这样的问题。但我读过他们的论文，我准备报告他们的发现。
但在我们了解调查结果之前，让我们先让大家了解一下大多数投资者在考虑房地产时的选择:
- 基金可以直接拥有该资产(即实际持有该资产的契据)，也可以购买房地产投资信托基金(REIT)。
- 投资决策(直接或通过房地产投资信托基金)可以由内部团队做出，也可以外包给管理者。
- 最后，投资者可以完全放弃任何和所有的投资决策责任，使用基金中的基金。
所以,最好的是什么?以下是一些简介:
“…1990-2009年期间，养老基金在房地产领域的平均总回报率约为7%。与直接房地产(6.70%)相比，房地产投资信托(reit)带来了更高的回报(10.92%)。”
“有趣的是，内部管理的资产的总回报率(7.77%)高于外部委托的回报率(6.82%)。”
因此，内部团队投资房地产投资信托基金似乎是进入这一资产类别的最佳方式(至少基于过去的回报)。这有点令人惊讶，不是吗?我本以为通过内部团队进行直接投资是最好的选择，但事实并非如此。
还有什么需要注意的吗?
“与其他投资方式相比，通过基金中的基金进行投资的表现要差得多。这至少在一定程度上是由于多层次的费用，但基金中的基金似乎也没有很好的选择投资经理的技能，因为它们的经基准调整的总回报率是显著为负的。”
没有惊喜。不建议投资基金中的基金。
“本文中另一个值得注意的发现是，与国际同行相比，美国养老基金的表现相对较差。与加拿大、欧洲和澳大利亚/新西兰的同行相比，它们面临的成本要高得多，业绩也更差。美国基金不太可能选择内部管理，这在一定程度上解释了这一点……”
因此，美国人向外部管理者支付更高的费用，以换取更糟糕的结果。啊。我们又来了．还有什么?
“…美国的基金经理，像私人投资者一样，似乎在最近的房地产泡沫中参与了“非理性繁荣”。过度使用杠杆可能是美国养老基金最初表现优于基准的原因，以及随后它们的房地产回报率的暴跌。”
换句话说，由于房地产泡沫，1999-2009年可能不是得出一系列结论的理想时期……
总之，人们对房地产很感兴趣。在我看来，机构投资者应该像考虑潜在亚博赞助欧冠战略和资产一样，花同样多的时间考虑“接入点”。从这篇论文中得到的重要教训是，REITS为中小型养老基金提供了一种非常具有成本效益的方式来获取这一资产类别。