Logistics Pro Jeffrey Schwartz将他所有的薯条放在亚洲

事实上，每一位首席执行官都花了大量时间思考中国:如何打入这个国家巨大的市场，是否在那里采购更多的产品，如何抵御来自中国竞争对手的竞争。大多数高管都希望能站在杰弗里•施瓦茨的角度来规划自己的战略。现年53岁的施瓦茨是物流行业的资深人士，他将总部位于新加坡的Global logistics Properties Holding打造成中国领先的现代仓储设施运营商。该公司在中国29个城市拥有650万平方米(7000万平方英尺)的仓储空间，是其8家最大竞争对手的总和的两倍。作为公司的副董事长和执行委员会主席，施瓦茨才刚刚起步。他希望乘着从沿海特大城市向中国广大内陆地区蔓延的发展浪潮前进。该公司计划今年将其在中国的仓库面积增加30%，它拥有的土地将支持额外的250万平方米这样的空间，它还拥有另外900万平方米的可开发土地的权利。中国可能会也可能不会硬着陆，但它目前的仓储空间只有美国的一小部分。施瓦茨认为，随着经济重心从出口转向国内消费需求，中国还需要更多资金。普洛斯在中国最大、增长最快的客户包括航运公司上海丽思达物流有限公司(Shanghai Nice Talent Logistics Co.)和中国领先的在线零售商之一京东集团(Jingdong Corp.)。 GLP isn’t a one-trick pony. It also is the leading warehouse operator in Japan, with 3.6 million square meters of space, which is 99 percent leased. Schwartz is looking to make GLP an asset manager as well as an owner-operator. Last year the company established a $500 million Japanese joint venture with the Canada Pension Plan Investment Board (CPP) to develop warehouse projects; the venture is building 173,000 square meters of space in two projects, in Tokyo and Hiroshima, respectively. In December 2011, GLP teamed up with China Investment Corp. (CIC), the country’s big sovereign wealth fund, to buy 15 logistics facilities in Japan from LaSalle Investment Management for $1.6 billion. The deals tap outside capital to fuel GLP’s growth and generate a new stream of fee income. A Philadelphia native with a Harvard Business School MBA, Schwartz rose up the ranks at Prologis, a San Francisco–based warehouse owner, becoming chairman and CEO. He spearheaded the company’s expansion into Asia beginning in 2002, but that debt-fueled growth became a liability when financial markets crashed in September 2008, and Prologis’s share price tanked. When Government of Singapore Investment Corp. (GIC) bought the company’s Asian properties for $1.3 billion in 2008, Schwartz moved to the new business as deputy chairman and chairman of the executive committee; his colleague Ming Mei, whom Schwartz had recruited to launch Prologis’s China business in 2002, joined him as CEO. The two men took GLP public in a $2.7 billion IPO in October 2010. The company’s free float is 36.6 percent, while GIC retains a 50.6 percent stake and Lone Pine Capital, a Greenwich, Connecticut, hedge fund firm run by Stephen Mandel, owns 10.11 percent.

虽然第一年的股票跌幅近25％，但它在上个月延迟的2.51新加坡元（2.03美元）的2.51美元（2.03美元）反弹。Schwartz最近讨论了公司的展望亚博赞助欧冠国际编辑汤姆布尔特克莱。

亚博赞助欧冠： 没有人告诉你中国有一个艰难的着陆？ 施瓦茨：当GDP增长仍然为7％时，很难将其描述为硬着陆。我们的业务几乎完全专注于国内消费。我们现有业务的百分之八十百分之八十 -我们建设的100％的新空间供应国内消费。今年前8个月的零售销售增长为14.1％。这不是四年前的18％，但2011年的14％比2008年比18％更为绝对的增长。你在接下来的三到五年里扩张在哪里？绝对而言，我们最大的增长仍将是在沿海的大型市场:上海、北京、天津、杭州和深圳。这将继续是我们的主要业务。按百分比计算，它将位于内陆:重庆、成都和武汉。在一个有20个人口超过1000万的城市的国家，有很多机会。您是否在任何特定市场危险？差远了。今天，中国有一个第十四个美国人均分销空间数量。现在，人们可以使美国在国内消费中推动的论点，其中69％的国内消费推动的国内生产总值不是正确的地方，但显然中国以31％的人不正确。您需要更多的空间，而不是今天存在，以提供一个上升的中产阶级。当有人成为中产阶级的消费者时，无论他们在收入范围内，他们都会消耗的商品数量几乎相同。他们吃了相同数量的食物。如果您购买汽车，现代的零件就不会花费比宾利的零件更少。您是否可以维持未来三到五年的当前平方英尺的增长率？我想我们可以。假设中国沿着每年6％的北方继续增长，我没有看到我们今天在中国找到的空间急剧短缺。实际上，我们的鉴定客户需求的管道超过450万平方米，但我们已经谈到了一个预计的开发开始级别[本财政年度] 200万平方米。真实约束是不需要的。真实的约束是我们可以缩放组织的速度。你能训练人，招募人员，把组织的成长一起多么努力？我们认为我们可以长达大约20％的发展，至少三到四年来开始大约20％。你在做什么来克服那些容量限制？这是一个很大的问题。我们像真正的公司一样运行我们的公司，不像房地产公司一样。大多数房地产公司谈论交易。我们不谈论交易。我们谈论扩大业务。和我的伴侣明，已经建立了管理发展计划，在那里我们确定了40岁以下的前20名年轻人才。他们中的每一个都得到了一个导师。明三个酋处。Heather谢，我们的首席财务官，有三个灯光。我们所有的高级管理层都在中国有助攻。 And it really develops people. It gives them a sense of family. These are things that real companies do, that GE does, and typically real estate companies don’t think that way.在您在20多年的经验中，在中国的运营环境方面发生了什么变化？我们所看到的最大变化是中国公司复杂的迅速增加。它是惊人的，他们创造了伟大的公司 - 像海尔这样的公司，像联想，像奇瑞等公司这样的公司。以及他们拥抱先进的供应链技术的方式。十年前，中国100％的客户是非中文居委会的公司。五年前，这是80-20非中国人的中国人。今天，我们的客户提供优于50％的公司。在过去的12个月中，我们的新租约中有60％是中国住客的公司。他们没有看到有必要或要求十年前拥有现代化的物流空间。今天，越多的公司都看到它。在日本运营的不同情况是什么？日本和中国非常不同，但这是一个利润非常高、效率非常高的行业。在日本，我们有超过90亿美元的资产，只有70个人在经营。我们92%的资产在东京和大阪，那里的人口正增长，GDP正增长。今天有两个日本:东京和大阪表现不错，日本其他地方则不太好。我们所有的资产都在日本，那里做得很好。自从我们2002年在日本开展业务以来，我们的平均入住率达到了99.5%。我们在那里的发展利润率非常高。股本回报率非常高。这是一项伟大的事业。你如何长大？我们与加拿大养老金计划进行了发展合资企业，这表现得非常好，总容量为15亿美元，我们预计它将部署三年。我们提前提前。为什么与养老基金合作？是因为成本或资本效率？这是一项基金管理战略，我们占据了50％的股权，他们占有50％的公平。我们获得资产管理费用。我们获得租赁物业费用。我们得到了激励回报。所以他们最终得到了非常好的回报，我们最终得到了优越的回报，而不是我们刚刚投资100％的股权。这是日本和其他地方未来发展的一次性或模型吗？这将是日本未来发展的模型。加拿大养老金计划是一个伟大的伴侣和我们真正享受与之合作的人。这是利用我们股权的良好机构股权的好方法，它让我们远离资本市场并发行权益成长。你用CIC做同样的事情吗？对。在全球物流属性之前，我们在过去的私募股权方面建立了大量业务。我们与世界上一些最佳投资者有很大的关系：GIC，CIC，CPP。这是与聪明，知情的投资者建立业务的好方法，以及利用伟大资本利用股权的方式。这是我们与CIC的第一个合资企业，我们希望确保第一个合作伙伴关系是他们赚钱并获得预期的回报。你只有一次机会留下第一印象。伟大的增长，但在亚洲。你接下来在哪里？我们在幸运的位置，我们不需要做任何其他事情。我们在一个有13亿人的国家的1号，这在我们的行业中具有急剧短缺。这意味着我们将继续增长。所以我们做的任何事情，都必须令人信服。必须是我们认为有意义的事情，我们可以盈利地增长和发展。你在接下来的几年里有什么担忧是什么？

我担心宏观经济。我担心欧洲。我担心中东。我担心我无法控制的很多东西。但我能控制的是确保我们在业界拥有最强的资产负债表，我们做到了。我们拥有强大的现金位置，低杠杆率，充足的资本可用性。这就是你能做的就是防止对业务的外面威胁。