由于重新获得房地产投资信托的科恩＆Steers是在20世纪80年代创建的，旨在击败指数基金竞争对手，因为许多人在零售业问题中遇到了很多人。
随着低成本指数基金的持续压力下的活跃股票经理，COHEN＆Steers等利基公司已经使用了房地产和能源等行业的专业专业知识和基本研究，以优于基准。虽然Cohen＆Steers Realty Shares今年已经亏损，但它的基准更糟糕。在过去三年中，它的表现优于高单位涨幅。
根据Morningstar和Effset的数据，Realty Shares，Cohen＆Steers'旗舰基金，在七月的12个月内失去了3％。基金的基准，是富时Nareit股权重新获得索引在同期损失了4.5％。在过去的三年中，即使投资者支付费用，现实股价每年上涨9.1％，而指数的收益为8.8％，同行返回7.7％。
Joe Harvey，总裁兼首席投资官科恩＆Steers.说，该基金表现优于其基准，因为其管理人员开始在一年前的基金举行零售的零售业的曝光方面，以定义为本的指数资金不能做。在相当缓慢的房地产行业中，经理可以削减将受到大趋势伤害的公司，例如消费者在商店购物的班次转移到在网上购买。
一年前，Cohen＆Steers的美国团队学习大型零售商，其中许多人是商场的锚定租户，以及在线购物构成的挑战。
“我们对零售商进行了研究，而不是房地产本身，”哈维说。“结论是，该时钟正在挑战区域商场中许多大型租户的金融活力。这就是让我们的经理人的信念变得超重。“
[II深潜水：更多活跃的经理正在击败被动资金]
哈维在1992年加入了科恩＆Steers作为Reit分析师，表示该公司的击败同龄人和基准的方法随着时间的推移而变化。二十年前，当公开交易的房地产行业仍然具有较少的竞争对手时，他说科恩和斯特尔可以在公司的前景上获得比今天的基本研究的更大的信息优势。
“那时，就凭借出去和访问公司，你会学习我们非常可投资的东西，”哈维说。“我们必须拿出我们的游戏。”
科恩＆Steers现在将风险管理技术整合到其投资过程中，因此可以在市场衰退期间自信地购买低估的证券，并建立了宏观经济研究能力。
“市场已经变得更加宏观，在势头或价值观中的因素已经占据了市场，”他说。“我们需要知道我们可能很容易受到伤害。”
在所有活跃经理的压力下，Cohen＆Steers还建立了目标和测量技术，以确保它在投资组合中表达“信念”。
越来越多地，投资者希望他们的资金具有更高的定罪，该信念通常通过积极份额来衡量，或者基金持有的百分比与指数不同。如果投资者将为积极管理基金支付更高的费用，他们希望确保它看起来与更便宜的指数基金不同。
2012年COHEN＆Steers Realty Shares基金的积极份额为33.4％，于3月31日上升至48.7％。
“越高的活跃份额是根据定义索引基金无法提供的东西，”哈维表示。