由于摩根士丹利房地产八年前就开始围绕日本楼市翻找，其房地产基金已经积累了写字楼，公寓楼，宾馆和不良房地产贷款价值组合十亿$ 10绝大多数都是偶然发生的收购：新Yorkbased投资公司少得多的薪水比账面价值比较老经常困扰着资产。
最近，摩根士丹利，同时坚持其建立的方法，已经开始支付主要房地产。例如，六个月前，它收购了东京的33层三菱大楼，以13.4亿美元，远高于9亿美元的估计账面价值。Minato商业区170万平方英尺的摩天大楼少于两年。其中一位业主三菱汽车公司拥有财务困难和送压力的压力;此外，建筑物的居住者，三菱电机和父母三菱公司，并没有计划保持长期。
“我们认为我们得到了一个好价钱，”桑尼卡尔西，摩根士丹利亚洲房地产集团的总部位于东京的负责人。“这是我们的观点，即东京的写字楼市场可能触底，12个月前。”
日本的房地产市场正在恢复其经济。摩根士丹利是在苦恼的价格购买日本物业的外国投资者日益增长，越来越多样化的一部分。该集团包括美国公司担任Amb Propert Corp.，Colony Capital和Goldman，Sachs＆Co .;新加坡房地产投资军团政府，GIC房地产PTE;和德国基金经理Deka Immobilien投资。
外国投资者，日本房地产投资信托基金和其他国内买家一起，助长了房地产交易稳步增长。世邦魏理仕日本估计，在日本的商业物业销售在截至2004年3月的财年的前12个月共计$ 23十亿，从$ 20十亿。最近的交易不再局限于东京，他们包括仓库及办公楼，酒店和住宅楼。“在过去的一年中资金流向，不仅加快了，但也成为投资者，地域和资产类别方面更加多样化，”摩根士丹利的卡尔西说。
通过不断增长的经济支持 - 日本的GDP预计1.6％，今年增加，在2004年之后的2.6％的涨幅 - 商业地产价值几乎肯定见底，并可能在上升。据日本不动产研究所的城市地价指数，在三月底，在东京都的土地平均比上年增长1.2％。这是自1990年以来第一次，土地的价值已经获得了去年同期。在2003年同比下降5.6％，而7.4％：虽然商业用地的价格在2004年持续下降，他们下降速度较慢。
新生房地产恢复的另一个迹象：买家接受较低的资本化率（营业收入除以购买价格）。CB Richard Ellis的东京办事处的机构投资物业总监Reid Mackay估计，从1997年至2004年，投资者在下跌6.5％和7％之间的资本化利率购买房产;最近，这个数字跌至不到5％。
自2001年以来，法兰克福基于日本购买了四栋建筑的DEKA，购买了88,800平方英尺的物业，由日本零售商唐Quijote公司占据了88,800平方英尺的物业。去年8月是吉利多达病区的日本零售商。Johannes Haug表示，Deka董事会成员负责国际业务，“良好的物业现在销售4％至5％的上限率，这在市场上显示了一系列资本。”他尖锐地补充道，“如果这继续进一步走得更远，我们可能会难以证明投资。”
这是否意味着日本的商业物业已经从心疼传递到高估？“有前景，如果你现在购买的资产，你可以赚出来到膨胀的环境中，”殖民地资本公司亚洲业务的香港Kongbased首席执行官Grant凯利说。殖民地，总部设在洛杉矶，有$ 12.4十亿的房地产资产的管理下，其中$ 1.2十亿是在日本。大约是总数的80％投资于过去一年。凯利仍然把大量的机会。“我们认为当下是正确的，”他说。“在日本，它是基于一个调整经济结构，也就是现在，我们认为，上实资产增长的边缘宏观经济的赌注。”他估计，可能殖民地在未来几年投资十亿一年多达$ 2.5日本。
这种乐观情绪是悲观的前景，在90年代末盛行相去甚远。这时候，第一波外资，忽视了严峻的共识，搬进了日本低迷的房地产市场。球员大多是机会主义的美国投资者，如高盛，私募股权投资公司孤星基金和摩根士丹利。他们集中在不良房地产贷款和不良房地产。1999年10月，例如，洛杉矶Angelesbased肯尼迪威尔逊，房地产服务及投资管理公司，支付少于2000万$与$ 250亿面值的不良贷款组合。
然而，在2001年，商业房地产市场开始展示日本人首次亮相的生命迹象，这已经提供了欢迎流动性。日本的17个Reits，除了东京证券交易所之一，也是一个贸易，其市场资本化约为20亿美元。
投资者付出重新关注工业产权。传统上，这不能看作是一个投资领域：工厂是由所用他们公司所拥有。但是，随着制造商和物流提供商寻找更新，更好，位于配电设施，投资者已经开始制定和自己的这种特性。
12月中旬，Lasalle投资管理，总部位于芝加哥和伦敦，为其日本物流基金的美国欧洲和亚洲的机构投资者筹集了4亿美元。亚博赞助欧冠该基金计划在关键日本分销市场中获得价值19亿美元的现代物流设施。在其第一份优惠之一，Lasalle在Ichikawa City的土地上购买了千叶县的土地，距东京不远，并正在为运输公司Nippon Express Co. Nippon建造600,000平方英尺的设施，将使用它来为Amazon.com客户提供服务在大东京地区。
“由于仓库成为我们所认为的，如果不是首选的稳定和稳定的投资者的资产类，那将对我们开辟越来越多的机会，”杰拉尔亚洲的新加坡亚洲首席执行官杰克钱德勒说太平洋业务。“正如日本的机构和个人投资者开始考虑现代，租赁，胜利的仓库作为投资类别，将会有各种各样的车辆将在上市和超越上市的房地产上。”
据CB Richard Ellis称，工业物业代表了2004年3月12日的日本销量代表了第三大房地产业。房产总额为43亿美元的交易，高于上一次财政年度的36亿美元。最大的部门是办事处，拥有77亿美元的物业不断变化所有权。第二大的是捕获 - 所有的“其他”，包括办公室，工业，零售和多米地产的一切;在这一部门所有者销售总计55亿美元的物业。
在日本，正如在世界上大多数市场的那样，办公部门被认为是商业房地产整体健康的关键指标。在东京，其五个主要病房包括大约2.5亿平方英尺的办公空间，办公室段正在提高需求增加。根据伦敦全球房地产服务提供商DTZ的研究，东京五个病房的办公室空置率在2004年第四季度连续第四季度下降至6.1％。在Chiyoda Ward中，拥有全国最昂贵和着名的办公空间，该数字达到4.7％。
在一些高档建筑中，租金开始上升。DTZ报告称，2004年，五个病房的平均办公室入住费用上升了0.8％。最大的增加在高档Minato，其占用费用于2004年底平均每平方英尺74.10美元，从今年年初增加了2.1％。另一方面，涩谷病房的下降0.4％至74.50美元。
新建筑已受到限制。2004年，五个病房达到了1130万平方英尺的新供应，2003年增加了一半。预计今年新供应将进一步下滑，当时额外的940万平方英尺将来。
但是，如果房地产价值继续加强，建筑的步伐可以在2006年和2007年接送。三菱位庄园公司的Shin-Marunouchi建筑在3月中旬打破了地面，应该在2007年的某个时候开放业务.2万平方塔，旨在包括商店和餐馆以及办公室，是一部分一个重建项目，即三菱庄园庄园的物业在麦罗诺义，主要商业和金融区的物业。
“这是在三立一山的38层楼的建设中开始建设的好时机，”三菱庄园副总经理Masahiro Kobayashi说，副总经理Masahiro Kobayashi说。“这是一个改变的市场 - 它得到了改善。”
与东京物业的需求上升面前，一些投资者正在寻找其他日本城市的交易。大阪，日本第三大城市，已成为沃土。去年的交易包括在大阪中央日本建筑基金的月购买水上堂岛大和堂岛建设给1.75亿$;和联合城投公司11月份收购新大阪中央电视塔，一个633,000平方英尺的办公及酒店综合的新大阪子弹火车站附近，为2.36亿$的。
目前，日本房地产市场的历史源于历史低利率。“如果您在全球范围内看，它是唯一一个市场之一，您在借款利率平均地区的借贷比率平均和可能4％的CAP率，”CB Richard Ellis的Mackay说明。“最大的恐惧是利率上升和资本化率继续压缩。”尽管如此，利率将从一个非常低的基地上升，本身就是改善经济的证据。
“日本市场的主要价值司机在过去七年中一直存在巨大的财产率和资金成本之间的巨大传播，”埃里克卢卡斯说，贝布库克·日本物业信托，唯一的澳大利亚股票交易所宣传物业信托专注于日本房地产。“只要这种传播仍然足够广泛并且可以维持物业的产量，房地产投资将继续在这个市场上发挥作用。”
总结卢卡斯：“毫无疑问，市场已经过了底部。这个问题是，它来自哪里？”