在1980年代早期,唐纳德Tomnitz试图出售土地房屋建筑商的尴尬境地时,抵押贷款利率高于20%,房价下跌。但是他找到了一个构建器可以做业务:唐纳德·r·霍顿,谁跑在达拉斯的一个小建筑公司。“基本上,我们给他的,“记得Tomnitz。
Tomnitz前美国陆军上尉和曾经的企业贷款官员RepublicBank达拉斯,相处很好,他的客户,他辞去了在1982年与特拉梅尔乌鸦公司销售工作帮助霍顿扩大他的家族企业。1998年,他成功霍顿担任首席执行官。
Tomnitz都被赋予了更友好的环境比他和霍顿二十多年前。利率接近历史低点徘徊自1990年代中期以来,引发的一个史上最强的房地产繁荣。
霍顿博士在1992年4月上市以来,其股价飙升1200%,与之相比,增加了179%的标准普尔500指数。18收购13年来,公司已成长为一个全国企业108亿美元的销售额和8000名员工。霍顿主要构建独栋房屋,以允许买家定制标准图纸。
但随着担忧蔓延,房地产市场的泡沫,Tomnitz必须说服投资者,他可以保持霍顿博士增长甚至衰退。房屋建筑商往往得到了周期性调整。在1994年的低迷一些破产和整个行业充斥着债务由于收入下降。
霍顿博士和其他大型建筑商、决心表明他们从经历中所学到的,压制了债务,排队更多买家之前建造房屋和增强资产负债表通过收购规模较小的竞争对手。Tomnitz霍顿博士说会没事的,即使利率上升和房价暴跌。
但市场仍持怀疑态度。尽管增加利润十年复合年增长率超过30%,霍顿博士市盈率区区2005年预期收益的7.4倍,与其他建筑。
在最近的一次访问纽约,Tomnitz压他的案子与机构投资者贾斯汀Schack高级编辑。亚博赞助欧冠
亚博赞助欧冠机构投资者:有房地产泡沫吗?
Tomnitz:不客气。有很多的关注非常热市场喜欢波士顿,拉斯维加斯和加州,你已经30 - 40%升值平均房价在过去的一年。但全国在过去的20到30年,你有3 - 5%的年升值的中间价格。过去的几年中,更高,也许5 - 7%,但这并不是不健康的。
全国房地产经纪人协会表示,36%的美国家庭购买度假或投资属性。你不担心这样的猜测?
我们定义,由社区,社区有多少投资者我们想要出售。我最近停止到那不勒斯、佛罗里达、销售办公室突然。我问我们的销售人员如何她做生意,和我很高兴地听到,他们只允许一位投资者每六个单位我们卖。我们试图限制投资者购买,因为我们要确保我们有一个高度的信心,销售积压在我们将要关闭。
但是如果房地产市场是一个重大的修正吗?
家庭终端业务在过去几年一直是一个经典的供需情况。供应受限,因为冗长的权利的过程,即地方政府授权我们购买土地,建造房屋。但是在需求方面,你有3000万移民进入这个国家在过去30年里,3000万婴儿潮一代在寻找他们的房子或第二个家。然后约有2000万“回声潮一代”他们现在在first-home-buying年。需求远远超过供给。
这种需求可以维持你的收入增长即使利率上升和房价下降?
我想是的。另一个故事是,大约有75%的新建筑在中小个人建造者的手中,而不是像我们这样的公司。这些建筑是低效和不足。他们没有获得土地,我们做的。所以即使在减少new-single-family-construction环境中,排名前十的房屋建筑商仍将市场份额和增长。
你经常惊喜拜访销售办事处吗?
我试着做一年大约10或12次。这是唯一的方法来确定发生了什么。如果你坐下来,跟销售员,你会得到一个很好的感觉的区域和部门利润中心经理运行他们的业务。
它已经很难管理增长吗?
我们有很少的官僚机构。当我们我们公司的管理划分为越来越小的碎片。我们现在建立在63年在美国市场,we have 63 profit-center managers. We deploy assets with them and expect them to get us back a return. It's a lot simpler now than when we were making lots of acquisitions and dealing with all the issues and problems you face in integrating them. In terms of controls and finances, we keep a separate profit-and-loss statement on every home that we build. We don't look to build a thousand-home subdivision and see what we make after the thousandth one is sold. We manage on a unit-by-unit basis.
所以你有财务人们在每一个市场向首席财务官汇报?
我们有一个首席财务官在每个利润中心和在每一个我们六个地区之一,除了我们公司首席财务官。每个利润中心也有当地采购、土地和会计部门。我们从企业风险管理职员的办公室,但几乎一切留给当地人。如果你是总统一个部门或一个利润中心经理和您是希望我们出来你在哪里告诉你,什么,应该如何建设和与你,你与我们不会长久。我们雇佣的企业家。我们控制他们,以确保他们不惹上麻烦。我们鼓励他们成为企业家。
如何?
我们工资低的基本工资每年100000到150000美元,但是如果你管理一个部门,你的奖金是税前收入的2.75%。我们有几个部门1亿美元的税前收入。同时,20%的股票被管理和内部人士。我们的股东人思考和行动。,帮助我们快速增长但良好。
股票市场的短期取向阻挠你吗?
这有点令人沮丧——也许比沮丧失望。但这就是生意的一部分,你必须要去适应它。会有时间当你呼吁投资者和股票到达了一个高原,或当它卖比你可能喜欢的少很多。但是如果你看看我们的股票价格在过去的十年,过去的五年里,我们的教训是,如果你坚持,你会赚钱。
但并不是投资者打折你的股票,因为他们不确定如何执行一次周期转变?
重要的是要记住,利率并不是在真空。如果它们上升,这通常意味着经济正在改善,可以帮助我们的业务。我不担心我们的盈利的可持续性。我所担心的是说服投资者。我们一直在以每年32%的速度增长,加剧,在过去的十年。应该把我们在同一个联赛与微软,戴尔(Dell . o:行情)和通用电气(General Electric)的市盈率。
你要努力的赚取更高的多个-通过增长低迷吗?
它将来自事物的结合。我们必须继续执行。但是我们最大的挑战是让分析师社区的他们,他们的目标是基于历史倍数范围,今天不现实的业务。他们只是说,“当利率上升时,这些股票将贸易下降,“没有相关收益。我不确定我们能把它们弄出来的盒子,因为如果他们推出价格的一定范围内的目标,研究董事开始问他们,“你为什么把这样一个危险的位置?”So we have to try to convince investors ourselves, one at a time.
华尔街公司为何如此谨慎?
显然,所有的争议和丑闻过去几年的影响。他们在一个危险的位置和他们必须问自己,“它对我来说是什么?”I'd hate to be in that job. i