私人股本公司和其他资产管理公司几乎总是在寻找筹集资金的新方法。这样做的动机很明显:他们的基金规模越大，收取的管理费就越多。因此，许多公司长期以来都希望利用公开市场以及现有的私人合作伙伴关系。最近，他们正在通过一种不太可能的工具——抵押房地产投资信托基金(mortgage real estate investment trusts)这样做。
私募股权投资巨头Kohlberg Kravis Roberts & Co.和资产规模70亿美元的另类投资管理公司GSC Partners都是最近发行抵押贷款REIT股票的私人投资者。
这一趋势并不一定表明KKR及其同行认为房地产融资具有吸引力。事实上，随着专家们争论白热化的股市是否会下跌，进入这一领域存在巨大风险。其他寻求加入房地产投资信托基金以筹集廉价资金的公司可能已经等得太久了。由于担心如果利率继续上升，抵押贷款违约可能激增，买家对新的抵押贷款REIT发行望而却步。
相反，房地产投资信托基金的几个特点使其成为吸引公司收集资产的一种方式。首先，他们不局限于抵押贷款。从法律上讲，它们可以将至多25%的资产用于其他金融工具，KKR和其他机构可以利用这一自由，对公司债券和衍生品进行杠杆押注。
“我们有能力管理所有这些不同的以信贷为导向的策略，REIT可以全部使用，”GSC Capital Corp.的首席执行官弗雷德里克·霍顿(Frederick Horton)说。GSC在7月底发行了抵押贷款REIT，筹集了2亿美元。
此外，支付给股东的股息——至少90%的REIT利润必须以这种方式分配——是免税的。因此，REIT的资本成本低于其他上市公司。与收购基金和类似的私人投资工具不同，REIT发行的收益是永久性的。这使得基金经理能够进行长期投资，并享受稳定的费用收入。
根据瑞士信贷第一波士顿(Credit Suisse First Boston)的数据，目前美国有36家抵押贷款房地产投资信托基金，总市值为332亿美元(见图表)。而在2000年，这个数字还不到20个，价值32亿美元。大多数人主要投资于抵押贷款支持证券。直到最近，像KKR和GSC这样有着更复杂战略的公司才开始建立这种机制。
这两家公司对reit的兴趣类似于去年收购公司申请上市的浪潮。bdc是很少使用的公共投资基金，旨在促进对私营企业的投资。但在Apollo Advisors于2004年4月斥资8.7亿美元收购Apollo Investment Corp.后，投资者对私募股权公司bdc收取的高额费用感到恼火。包括KKR和Thomas H. Lee Partners在内的其他十多家收购公司很快就取消了模仿上市的计划。
与bdc一样，抵押贷款reit可以利用杠杆并收取绩效费。但有一些关键的区别使它们更容易被投资者接受。首先，缺乏房地产投资专业知识的公司不太可能简单地推出reit来为其现有的投资活动筹集资金。举例来说，KKR已经聘请了一个经验丰富的管理团队来监管今年6月上市的KKR Financial Corp.。
不过，发行方获得的好处与bdc类似。根据其招股说明书，KKR预计其REIT的杠杆率最高可达12.5倍。收费也很有吸引力。例如，KKR Financial将从股息中扣除1.75%的管理费。超过某些基准的利润要支付25%的绩效费。(KKR)拒绝置评。
芝加哥固定收益管理公司Deerfield Capital Management的子公司Deerfield Triarc Capital Corp.的首席执行官乔纳森•特鲁特(Jonathan Trutter)表示:“REIT结构非常适合我们，因为它充分利用了我们公司广泛的投资经验。”特鲁特的公司在6月份的IPO中筹集了3.635亿美元。
其他收购公司和另类资产管理公司也在考虑加入REIT的行列，但他们可能不得不等到今天的房地产市场动荡过去之后。瑞士信贷第一波士顿(CSFB)金融机构集团的银行家多米尼克•卡波隆戈(Dominic Capolongo)表示:“你会看到更多的人尝试这样做。”“但现在肯定更困难了。”