当阿尔布雷特施密特,巴伐利亚的首席执行官Vereinsbank,埃伯哈德马提尼酒,与巴伐利亚Hypotheken——和Wechsel-Bank吹嘘在1997年的合并他们的地区银行将创建一个国际银行德国南部自豪,他们不知道如何正确的,——他们将会大错特错。
该交易创建了德国资产第二大银行HVB Group，但在去年被意大利联合信贷银行（UniCredit）接管之前，该银行未能兑现其承诺（机构投资者，2005年7月）。然而，一家鲜为人知的HVB分拆公司Hypo Real Estate Holding尽管继承了其母公司一些最糟糕的资产，却成功地实现了繁荣。一位商业地产专家，Hypo是大约50亿欧亚博赞助欧冠元（59亿美元）的不良和不良房地产贷款的有毒废料堆，占其抵押贷款组合的13%，主要是在20世纪90年代早期，当时的一个倒霉的赌注是柏林墙的倒塌将引发前东德的房地产繁荣。大多数关于海波2003年10月出生的新闻公告读起来都像讣告。
Hypo Real Estate挑战了机遇和权威人士。如今，该银行已成为全球商业房地产交易融资的稳固利基参与者，市值为74亿欧元。根据初步数据，2005年税前收入几乎翻了一番，从2004年的2.21亿南非兰特增至4.08亿南非兰特。Hypo的股票自该银行分拆以来几乎翻了两番。
所以它是象征性的，而不是一点点讽刺，当12月16日时，Hypo房地产在德国最大公司的DAX 30指数中取代了不再德国拥有的HVB。
法兰克福开普勒股票分析师德克·贝克尔（Dirk Becker）表示：“他们从一家看上去呆板的银行开始。”现在它是德国最令人兴奋的。”
不过，这一令人印象深刻的业绩并没有满足海波首席执行官、50岁的格奥尔格·芬克（Georg Funke）的雄心壮志，他是一位身材高大、黑发、纪律严明的巴伐利亚人。Hypo Real Estate的目标是到2007年实现11%至12%的税后股本回报率；2005年前9个月的净资产收益率为7.7%，而去年同期的净资产收益率为4.0%“我们还没有达到我们想要达到的程度，”Funke告诉机构投资者但我们正在努力。”亚博赞助欧冠
国际贷款是银行的司机，首席执行官们打算在亚洲迅速扩大。Hypo已经在香港，新加坡和东京设有办事处，银行今年将在印度开设办事处。Funke也在家里发现增长：国内房地产贷款，一旦这样的钱失去主张，麻醉的主张就会在德国制作新的贷款，再次贡献资产负债表的左侧。
更有争议的是，Funke正在引导Hypo进入公共部门融资，这是一条新的产品线，使银行的产品范围多样化，以与规模更大的德国竞争对手Eurohypo竞争。德国商业银行最近买下了它在Eurohypo的两个合作伙伴——德意志银行和安联，并计划建立专营权。这只是Hypo面临的一个挑战。
Funke只描绘了自己只有一半像“紧张”一样，天堂知道他有一个理由是HVB将Hypo房地产偏离其股东。那些股东没有给新银行的生存机会，更不用说成功。他们为他们拥有的每四股HVB提供了一股份额，最迅速卸下该股。
但随后，德国投资者在20世纪90年代的房地产萧条被烧毁。2003年10月6日前四天，在法兰克福证券交易所上市，慕尼黑RE集团宣布已售出其25.7％的股份，并解释它希望“消除不确定性”在市场上。大型保险公司在销售中预订了e258万次亏损。（慕尼黑重新举行股份，他们今天的价值约为e19亿。）
Funke从一开始就对Hypo有信心。作为当时被称为HVB房地产银行(HVB Real Estate Bank)的管理委员会成员，他听到了HVB董事们剥离该部门的消息。因此，他自愿成为新银行的首任首席执行官——这一迹象表明，这一使命被认为是多么危险。(他挤掉了HVB房地产银行(HVB Real Estate Bank)的负责人克劳斯•诺尔廷(Claus Nolting)。诺尔廷反对分拆HVB，并于2003年离开了HVB。)
Funke在房地产贷款中有一个坚实的背景。他一直是美国拜耳滩科赫森分公司，1998年在创建HVB后，被要求引领新银行房地产融资单位的英国臂。两年后的怪物将他的英国妻子和女儿搬到慕尼黑接管HVB的国际房地产司。这项工作让他努力运行Hypo房地产。
“如果你只参与一个经济体，只有一本房地产书籍，那么在经济衰退时，你真的会很挣扎，”这位银行家在他位于慕尼黑的纯白色、超现代的办公室里接受II采访时说。“是的，你需要一个不同的产品组合，但更重要的是，你必须有一个地区性的组合，这样单个经济体就不会拖累你。”
Funke担任首席执行官的第一件事是设立了一个控股公司来监督该集团的三个不同的业务：国际房地产贷款，德国商业房地产和国内抵押专家WürttembergischeHypothekenbank。
“德国实体有时有缺乏透明度的问题，”Funke说。“我们需要投资者在很短的时间内信任。我们需要向他们展示事实是什么以及我们正在做的事情。我觉得非常清楚。”
然后Funke搬到了重组德国单位。该司经理人和Frank Lamby采用Draconian方法：他们有效地停止在德国制作新的贷款，并专注于改善现有贷款书的利润，并履行债务不良债务。
“我经常看到同样的错误发生，”芬克说。银行“写更多的业务，在新业务中变得越来越积极，最终只是为了弥补损失。我们不想那样做。”
接下来，他找到了卡斯滕·冯·科勒（Karsten von Köller），他是一位老朋友，也是Eurohypo管理委员会的前主席，曾担任美国私人股本公司Lone Star Germany的首席执行官，该公司专门从事不良债务。Hypo股票开始交易后不到两个月，该银行就出售了Lone Star E5亿欧元的不良贷款——这是第一家如此鲁莽行事的德国银行。交易非常成功，双方就孤星收购Hypo剩余的大部分不良贷款达成协议，价值36亿E3。
2004年9月在德国宣布了该交易的宣布制造了头条新闻。这是迄今为止，这一国家的任何人都有困难的贷款销售。对Hypo来说更重要，销售将银行的痛苦债务组合削减了75％的笔划。“随访让我们专注于我们的新业务，而这些贷款的锻炼会将我们绑起来更长时间，”Funke解释道。
这位首席执行官还指出，地域多元化是拯救银行的关键。Hypo的国际金融业务在2005年新增了151亿欧元的贷款，远远超过了100亿欧元的目标。去年，该国际部门占该行23亿E2的新增贷款总额的三分之二。
国际业务的股本回报率为12.3%;成本收入比高达28.2%。国际地产投资组合中最大的份额(26%)是在英国。其他大的风险敞口是在美国(24%)、法国(15%)、斯堪的纳维亚(9%)和西班牙(7%)。
这些努力并没有被曾经的怀疑论者忽视。伦敦Fox-Pitt, Kelton的分析师Britta Schmidt说:“Hypo Real Estate清理了贷款账簿，始终实现了目标，正在实现ROE目标。”“它从未真正失败过。芬克正在解决所有问题。”
与Funke的激进主义相比，HVB继续在家里撰写低保证金业务，即使它在东欧建立了一个不断增长的银行网络。HVB在子和不合形的贷款中卸载其E154亿美元的速度很慢：迄今为止，它已被淘汰了大约一半的金额。
FUNKE有特别的理由对国际业务感到满意：他不得不与HVB进行艰苦的游说，以确保该业务的分拆。最初，在股东和监管机构要求减少风险资产的压力下，这家大银行计划只剥离其国内房地产业务。一位前HVB高管表示，“Funke知道国际业务是HVB最大的利润中心，他希望将其作为[新]银行的一部分。”
然而，前主管说，这需要一些说服力。据据说HVB的经理决定专注于零售银行业务，据据说是对让他有国际房地产的逻辑。他认为国际单位的经理大多是在伦敦，如果他们知道他们的业务不再是HVB的核心运作。Funke还告诉HVB银行家，赋予国际业务的支持是确保新银行成功的唯一途径。
“符合HVB的利益，营造出健康的分拆，并创造健康的分拆，国际业务非常重要，”他告诉II。
据分析师贝克尔(Becker)观察，事后看来，放弃国际业务“对HVB来说是一个非常糟糕的主意”。资本比率恶化，利润中心被剥夺，优秀的管理者被剥夺。”
海波从一开始就表明了它的国际倾向。就在分拆之后，Funke将Hypo的国际业务总部设在都柏林。该银行从HVB继承了爱尔兰银行执照，都柏林提供低税收和新兴的担保债券市场，担保证券类似于德国Pfandbriefe。
然而，今年年初，Funke将其国际业务迁至斯图加特，并将其与Hypo在斯图加特的抵押贷款专业公司Württembergische Hypothekenbank合并。此举利用了德国2005年7月生效的一项法律，该法律允许发行pfandbrief。
pfandbrief是一种以抵押贷款和公共部门贷款等长期资产作抵押的债券，它经历了拿破仑战争、两次世界大战和柏林墙倒塌，至今仍未出现已知违约。这段辉煌的历史让它们深受投资者欢迎，同时也是发行者的廉价融资来源。Hypo基金经理计算，WürttHyp的aaa评级使其能够以比都柏林担保债券发行成本低10个基点的价格发行pfandbrief。通过合并这两项业务，Funke计划利用这一融资优势推动该行的国际增长，并通过对该行200亿欧元的旧贷款组合进行再融资来节省开支。
合并实体，Hypo Real Estate Bank International，拥有E29.3亿的房地产投资组合。它去年赢得了新贷款的140个基点的净息差。通过从单一平台提供全系列产品，Funke估计该银行每年可以节省E25万。他还认为，通过促进其投资组合的更大国际多样化，合并将降低银行的风险概况。
这家名为Hypo Public Finance Bank的都柏林银行将把业务重点转向公共部门基础设施项目和证券交易贷款。它的资本只有2亿欧元。不过，分析师贝克尔表示，他担心都柏林业务将分散Hypo对其核心竞争力的注意力:房地产融资。
尽管海波专注于国际扩张，但Funke并未注销国内房地产业务。在将银行的大部分不良贷款出售给孤星之后，Funke和德国总经理Lamby将注意力转向提高剩余资产的盈利能力。他们将重点放在对更新贷款重新定价上。”我们说，‘我们要么得到我们认为适合该笔贷款的保证金，要么客户必须偿还我们，’Funke说。
有趣的是，该行约一半的客户支付了更高的利润率。因此，Hypo去年能够获得比其新长期贷款成本高出150个基点的平均利润率，而对所有新贷款(无论是短期贷款还是长期贷款)的平均利润率为130个基点。相比之下，剥离时的平均利润率不到50个基点。德国部门的资产组合规模为310亿欧元，利润率为63个基点;Lamby的目标是在2008年之前将其提高到100个基点。
11月，该银行为德国商业租赁公司(CommerzLeasing)和Immobilien集团(CommerzLeasing and Immobilien Gruppe)从黑森州政府购买的11亿欧元资产提供了融资，这无疑是Hypo重返德国市场的一个迹象。
Funke是否有任何关于返回市场的保留，这是如此糟糕的HVB？“根本没有，”他说。“德国仍然是欧洲最大的经济。”然而，他很快就加入了，那么Hypo的愿望有它们的极限。“我们将在资产负债表尺寸的1号吗？不可以。盈利能力？是的。市场上限？这也很重要。”
德国对Hypo非常重要，因为银行选择超出其边界扩展：在越来越多的全球投资组合中的多样化。Funke讲述了一个故事来说明这一原则变得的重要程度。
2000年，HVB房地产，然后是他的收费，在旧金山办公空间租赁每平方英尺90美元的融资融资了18亿美元。三年和一个DOT-COM BETS后来 - 就在Hypo被旋转的时候 - 这个城市的租金已经下降到每平方英尺的75美元。因此，通过在美国其他地方的业务，特别是在纽约的其他地方加强业务来补偿旧金山的讯连丝器。除其他交易之外，本行2004年为麦克洛，175,000,000美元，以融入曼哈顿市中心的办公大楼。
芬克对旧金山的情况紧张过吗?“我当然很紧张，”他笑着说。“我是一个银行家。在拿回我的钱之前，我总是很紧张。我们都拿回来了，所以一切都井然有序。但我是一个非常紧张的人。”
这种态度应该有助于Hypo房地产的投资者更加轻松。