即使是最乐观的预测也被证明是平淡无奇的。在2004年美国商业抵押贷款支持证券发行规模达到创纪录的900亿美元之后，市场观察人士预计，2005年CMBS发行规模将达到1,000亿美元，在外部规模将达到1,300亿美元。相反，总额为1690亿美元。
“市场刚刚出现爆炸式增长，”在摩根士丹利工作了13年的乔纳森•斯特兰(Jonathan Strain)表示。直到上个月，他还在纽约负责CMBS分销和交易部门。摩根士丹利是第二大CMBS参与者，2005年发行了208亿美元CMBS，仅次于摩根大通(J.P. Morgan Chase)的219亿美元。今年夏天，Strain将加入位于纽约的瑞士联合银行新成立的另类投资集团Dillon Read资本管理公司。
今年CMBS会再次激增吗?推动过去股市上涨的许多因素仍未改变:活跃的房地产投资市场、充裕的资本和仍处于低位的利率。专家预计，2006年CMBS发行总额将达到2,300亿美元，虽然增幅不及去年，但仍相当可观。
显然，CMBS对发行人和投资者都很有吸引力，尽管由于放贷者之间争夺利润丰厚的商业抵押贷款的激烈竞争，这些证券最近的风险越来越大。
在逾2.5万亿美元的商业房地产抵押贷款债务中，CMBS目前约占20%;十年前，CMBS的份额是5%。
借款人喜欢这些证券，因为它们的发行价往往比银行或保险公司的贷款便宜大约25个基点。但随着这些诱人的定价，评级机构也会进行更严格的审查:评级机构会密切审查CMBS交易，投资于质量较差债券的所谓b级债券买家也会如此。买家有相当大的权力反对可疑贷款被纳入CMBS池。
投资者需求一直在推动CMBS市场。惠誉评级(Fitch Ratings)驻纽约的CMBS信用分析集团董事总经理苏珊•梅里克(Susan Merrick)表示:“实际上，推动高发行量的是进入房地产市场的机构资本数量。”“养老基金正在寻求将资金投入房地产，但不一定是通过购买房产。有大量资金正寻求以任何形式投资于房地产。”
CMBS受到投资者的青睐。目前，10年期aaa级CMBS的估计回报率为7.1%。此外，该证券的平均贷款拖欠率为0.84%，是自1999年以来的最低水平。
然而，随着最近发放的抵押贷款到期，它们可能会给CMBS持有人带来风险。贷款机构之间在商业抵押贷款中投入资金的竞争推高了杠杆率。
惠誉评级报告称，2003年CMBS交易的贷款与价值比率平均为80%;如今，这一比例达到了95%。此外，信用分析师、标准普尔结构化金融监督小组董事总经理Roy Chun指出，CMBS池中包含更多的纯利息贷款。他说，这类贷款的危险在于，当它们到期时，借款人可能无法为全部金额再融资，因为他们没有支付任何本金，而正常分期偿还贷款会这样做。
春还指出，商业房地产市场对一些观察员来说是鲜明的。“你有一些令人难以置信的估值，”他备注。
摩根士丹利(Morgan Stanley)的Strain总结了CMBS投资者目前面临的困境:“如果资金继续涌入该行业，且资产价值稳定，所有人都会没事。但如果利率迅速上升300个基点，或者利率上升而房地产不升值，就可能出现一些问题。”