复杂的投资者长期以来一直认识到房地产的多元化效益和回报潜力。然而，一个肥沃的机会尚未耕种：美国农田，与大多数资产课程呈低至零相关，包括其他类型的财产。根据美国农业部最近的估计，美国农田的统称价值约为1万亿美元。亚慱体育app怎么下载但由芝加哥全国房地产委员会（NCREIF）创造的农田指数，其中包括该部门的大多数机构投资，占土地总额的约0.1％。
“总体而言，我不会说机构投资者忽视了农田；我想说，这一点尚未被发现，”Premier Pacific Vineya亚博赞助欧冠rds联合首席执行官理查德·沃尔拉克（Richard Wollack）表示。他是加利福尼亚州纳帕谷（Napa Valley）的开发商和基金经理，负责监管加利福尼亚、俄勒冈州和华盛顿的高端葡萄园投资组合。这可能很快就会改变：在耕地升值和农作物价格高企的推动下，该行业去年的回报率为33.9%，为1992年以来的最佳表现。
但是，投资有几个障碍。美国农田在很大程度上沉淀成小包裹，有很多不同的运营商。与通常由巨大的土地包裹组成的木材投资不同，必须逐步地组装农田产品组合。“你不能在短时间内部署资本的事实是一个大障碍，”Ncref委员会主席和康涅狄格州的主要机构农田经理UBS Agrivest董事总经理R. Brian Webb说。此外，该行业的适当多样化需要相对陡峭的5000万美元至1亿美元。
总部设在旧金山的机构投资咨询公司CalaAssociates的William Howard指出了更多的限制因素。他说，目前只有三家大型机构基金经理——瑞银农业投资公司、科扎德/韦斯特切斯特农业资产管理公司和汉考克农业投资集团——接受新的投资。此外，九个主要位于中西部的州限制对家庭农场的机构投资。传统上，农民自己不愿意出售土地，宁愿拥有自己的土地也不愿出租。《农田》在很大程度上也是一部美国剧：只有总部位于波士顿的汉考克（Hancock）在澳大利亚管理海外投资。
然而，有一些迹象表明这些威慑物中的一些是褪色的。例如，瑞银正在推出一个开放式的“混合基金”，可以获得对农田资产池的进入 - 以及传统上难以实现的多元化，以通过单一投资实现。与此同时，NCREIF报告称，越来越多的农民开始销售他们的土地并将其租赁回到渠道进入运营。
即使这些发展不会引发直接陆地匆忙，农田似乎肯定会产生增加的制度兴趣，特别是鉴于该部门的历史性作用，作为通胀对冲的历史作用 - 更不用说最近的射击回报。“今天的农田是商业房地产30年前的地方，”Ncreif的韦伯说。“机构所有权只会继续发展。”
多样化可能是最大的吸引力。”一般来说，农田与股票甚至其他类型的房地产几乎没有相关性，”韦伯说。根据Ncreif，其与传统房地产的30年相关性仅为0.11。耕地与债券呈负相关，因为其价格随通货膨胀而上涨，这一特点也使其成为有用的对冲工具。Callan Associates的Howard最近发表的一份报告中，该公司得出结论，“农田应该吸引对通胀敏感、寻求提高回报率并希望有固定收入替代品的大型机构基金的注意力。”
一些大型养老金计划是早期的先驱。位于斯普林菲尔德的伊利诺斯州教师退休制度已经在农田上投资了20多年。截至6月30日，养老基金已通过Premier Partners III（总部位于伊利诺斯州香槟市的3.87亿美元基金）向农田投资划拨了3.48亿美元。去年的回报率为39.88%。
加州公共雇员的退休系统主要用农田“主要作为多样化的车辆，”发言人Brad Pacheco说。萨克拉门托，总部位于加利福尼亚州的Calpers长期以来一直是传统房地产的买家，如办公室，工业和零售业，但大约四年前出去牧场，所以说，使其特色房地产投资组合多样化。
2002年，CalPERS向Premier Pacific的第一只基金Premier Vineyard Partners投资了7200万美元，该基金专注于加利福尼亚州和俄勒冈州的房地产。2004年，CalPERS向Premier Pacific的第二个基金Meriwether Farms追加投资4000万美元，该基金由加利福尼亚州、俄勒冈州和华盛顿州的葡萄园组成。加州养老基金承诺为每一次发行分配高达1亿美元的资金。
这两个基金的策略都很简单。Premier Pacific收购了业内称为terroir的土地，即具有生产优质葡萄酒葡萄的巨大潜力的土地，并在种植的葡萄成熟后将土地出售给生产者。本投资论文基于这样一个前提，即优质风土资源供应有限，而全球对优质葡萄酒的需求日益强劲。现在评估业绩还为时过早：Premier Pacific最古老的房产只有四年历史。尽管该公司的第一笔销售可能在年底前完成，但联合首席执行官沃尔拉克表示，更有可能在2007年或2008年完成，届时该房产将达到最高价值。
亚博赞助欧冠机构投资者通常通过购买和管理财产的第三方经理投资农田，经常将其租用给当地的农场运营商。“这与投资商业房地产实质上没有什么不同，”汉考德·康朗（Jeffock Afformont Investment Group）主席杰弗里·康拉德（Jeffock Affortual Investment），专门从事农业房地产。汉考克和其他管理人员通常与投资者合作，以基于财产类型的目标资产分配来创建农田组合。
广义上讲，有两种：行作物和永久作物。生菜、玉米或大豆等行间作物通常风险较小，回报较低——因为它们基本上是一次性的赌注，农民可以在每个生长季节开始种植。永久性作物，如苹果、杏仁和酿酒葡萄，风险更大，潜在回报更高。Ncreif 2006年3月的统计数据显示，永久性作物的三年实际回报率为23.74%，相比之下，行作物为14.46%。尽管如此，该行业的周期性意味着回报可能会有很大差异。
与商业房地产一样，租户拥有大部分经营风险，为农民可能包括圣经的声音祸害，如蝗虫，干旱和冰雹。然而，当涉及永久性作物时，大型管理人员通常也承担了运营商的作用，因此承担了这些风险。康拉德指出，可以通过作物多样化减轻一些危害，例如害虫。什么让他在晚上保持了两个问题，他没有控制：在美国美元的价值和交易速度的可能性上攀升。那是因为汉克克的相当大的杏仁和开心作物在很大程度上导出。康拉德说：“我讨厌看到被选中作为目标的商品团体之一，”康拉德说。
农田投资者也在全球供需中的潜在不平衡，如进口的保险杠或潮流。汉考克的Foray进入柑橘是一种情况。在20世纪90年代，该公司在亚利桑那州的柠檬果园投资了数百万美元，只能看到美国市场随着阿根廷出口而淹没。“你必须问自己，”问题是周期性的，还是有结构变化？“”康拉德说。他的公司决定美国市场从根本上削弱，并卖掉了冒险。
投资者的另一个不确定性是美国农场补贴的未来。这些政府计划支持玉米，大豆，棉花和米饭等行作物。随着时间的推移，补贴支付已经反映在土地价值中，如果它们消失，可以倾向。尽管如此，顶层属性的管理人员是乐观的。“如果你删除补贴，一些边缘农田可能会超出生产，”康拉德说。“但我们的AG Holdings几乎不会出发。”
与其他相对缺乏流动性的非传统投资类型一样，分配到农田需要耐心。例如，Premier Pacific预计其葡萄园的出售或租赁需要五到七年的时间，前四年的现金流为负。启动成本可能高于预期。不过，沃尔拉克预测，年回报率最终可能超过20%。”我们真的离私募股权公司更近了，”他说。
这似乎很清楚：如果经理可以一致地提供如此丰富的回报，更多的机构投资者将乐意开始在农场投注。亚博赞助欧冠