2003年4月，亿万富翁投资者塞缪尔•泽尔将美国最大的房地产投资信托公司Equity Office Properties Trust的首席执行官职位移交给了理查德•金凯德。当时金凯德已经41岁了，在911恐怖袭击之后，金凯德领导了总部位于芝加哥的房地产投资信托基金的重组，泽尔需要他在仍然动荡的经济水域中航行。
金凯德很快开始将EOP从过度开发和表现不佳的市场中转移出来，EOP拥有超过1.25亿平方英尺的办公空间。他将公司1997年至2001年间三次重大收购的169个办事处合并为48个地区办事处和服务中心，作为强调入住率和保留率而非租金收入的新运营模式的一部分。
截至2006年10月底，EOP在Kincaid的任期期间交易到42.50美元，同比增长64％。尽管如此，它的长期表现急剧落后于其办公室重新获得同行。因此，当基于纽约的私募股权公司Blackstone Group在11月中旬为EOP提供了一个未经请求的48.50美元的股份，Kincaid在Reit的董事会祝福，决定采取公司私营是最佳选择。
“这是我作为一名高管所做过的最艰难的决定之一，”金凯德说。在黑石完成收购后，他不太可能在EOP找到工作。“但我们对股东负有受托责任。”
355亿美元，包括超过160亿美元的债务的假设，Blackstone的eop购买eop是历史上最大的杠杆收购。Reits正在快速剪辑上吞噬，主要由私募股权公司。在2006年的前11个月期间，公开持有房地产重销的13项合并或买断，代表超过760亿美元，包括债务。3月，Blackstone支付了56亿美元，以获得华盛顿的基于华盛顿的公司Carramerica Realty Corp.拥有2600万平方英尺的办公空间。
Matthew Lustig是监督LazardFrères＆Co.在纽约LazardFrères＆Co.的董事会的董事总经理说，私募股权商店在公开交易的房地产投资商业方面具有很大的优势。他们可以获得超过50％至60％的杠杆，并迅速贸易和出境，以产生利润。Office Properties比购物中心或公寓楼更容易翻转，Lustig预计在买断关闭前将出售的Blackstone的EOP购买的几个物业，该分析师希望在2007年第一季度发生。
许多投资者隐立地同意这样的交易逻辑。“市场正在私下私下拥有商业物业更有利可图，”旧金山的斯多夫斯科首席执行官，房地产投资和管理公司斯图尔特·赫斯斯图尔特·赫斯说。这使得Reit投资者更加强硬：当他们的股票买出来时，他们必须将其重新分配到其他房地产物品局，提高估值。
公开交易地重新获得固有的增长挑战。为避免支付公司税，必须将至少90％的收入转嫁给股东。因此，REITS不能建立现金囤积，并受到厚重的债务负荷。因此，为股东产生一致的长期表现是棘手的。
泽尔表示:“最初，我们认为我们可以经营一家真正的全国性公司，但在许多市场，我们拥有的资产没有进入门槛。”泽尔于1976年创立了后来成为EOP的房地产管理公司。“而且没有进入门槛，导致(租金)波动。这很难向股东解释清楚。”
经营一家公开交易的房地产投资信托基金所面临的挑战可以追溯到1960年，当时德怀特•艾森豪威尔(Dwight Eisenhower)总统签署了一项雪茄消费税法案，其中包含一项建立房地产投资信托基金的条款。尽管这一规定将在未来30年不断演变，但基本概念并未改变:房地产投资信托基金(reit)——作为房产所有者，必须支付房地产税——可以避免被双重征税，只要他们将来自房产的大部分收入转移给投资者。
第一家上市的房地产投资信托公司是Kimco Realty Corp.。这家位于纽约新海德公园的公司由Milton Cooper和Martin Kimmel在1960年创立。Kimco专注于购物中心的开发和管理，于1991年首次公开募股。“在我们上市的时候，房地产是一个肮脏的词，”Kimco的董事长兼首席执行官库珀说。
据总部位于华盛顿的全国房地产投资信托协会(National Association of Real Estate Investment Trusts)称，自那以后，已有大约200家reit上市。“总的来说，房地产投资信托基金的表现非常好，现在拥有房地产的需求巨大，”库珀说。
1997年7月，泽尔将EOP上市。当时，他的公司拥有约3000万平方英尺的房产。通过1997年以44亿美元收购Beacon Properties Corp.， 2000年以47亿美元收购Cornerstone Properties, 2001年以73亿美元收购Spieker Properties，这是房地产投资信托基金历史上规模最大的三宗并购，他的持股迅速增加了三倍。金凯德于1995年加入EOP，两年后成为首席财务官，负责财务和整合战略。2001年7月，作为首席运营官，他监督了REIT有史以来首次全球债券发行。但随着EOP收购更多地产，其在1998年达到95%峰值的办公用房率开始下降。
然后是911恐怖袭击。尽管金凯德做出了重组的努力，但到2003年底，入住率还是下降到了86.6%。互联网泡沫破裂后，西海岸房地产市场的疲软给EOP带来了沉重打击。它从Spieker收购的大部分建筑都位于旧金山和圣何塞。
泽尔表示:“我们进行了一系列早期收购，并放弃了一些早期业绩，来接手我们当时认为对公司构成至关重要的资产。”
该公司的业务资金也在下降。FFO - 或者，用于折旧，摊销和收益或房地产销售的损失调整的净收入 - 是分析师和投资者使用的关键指标来衡量重新表现。在EOP，FFO在2002年达到3.18美元的份额。去年它是1.35美元，因为该公司在早些时候购买狂欢期间收购了几个物业的销售损失。EOP已经是亚特兰大，新奥尔良和哥伦布，俄亥俄州的大卖家，并退出了克利夫兰，达拉斯，休斯顿，印第安纳波利斯，费城和凤凰市场。
Zell和Kincaid使用这些销售额从那些销售中增加了波特兰，俄勒冈州和圣地亚哥等成长市场的物业，并购买回股。今年EOP投资组合的变化开始对公司的入住率产生积极影响。到第三季度末，它已提高到91.1％，2005年底为90.4％。
尽管如此，该股依然萎靡不振。2006年初，EOP的股价为每股30.33美元，而在近三年前金凯德出任首席执行官的那一天，EOP的股价还不到0.25美元。今年春天，EOP的股价终于开始上涨，反映出整体办公市场的改善以及公司入住率的小幅上升。自黑石宣布将收购CarrAmerica Realty以来，有关收购的猜测就席卷了整个房地产投资信托基金市场。
尽管截至10月底，EOP的股价为42.50美元，但该公司包括股息在内的三年总回报率为81.31%。彭博指数显示，20家领先的写字楼reit——包括Vornado Realty Trust, Boston Properties, SL Green Realty Corp，以及EOP——同期的总回报率为112.03%。
这使得EOP成为黑石的一个诱人目标。据黑石发言人John Ford称，该公司今年筹集了一只私募股权基金，收于156亿美元(但正在筹集新资金)，还有一只52.5亿美元的房地产基金。(他拒绝就即将完成的EOP收购置评。)除了收购CarrAmerica，黑石还用这笔资金以88亿美元的价格收购了总部位于芝加哥的Trizec Properties(包括承担41亿美元的债务)。Trizec交易于去年10月完成，一个月后黑石宣布收购EOP。
Blackstone计划在eop的收购买断中使用32亿美元的股权，并将以29.6亿美元的抵押贷款支持证券市场从Anstryers Corp.的Bear Stearns Co.cn和Goldman Sachs Group获得抵押贷款支持证券市场。交换委员会申请。这些公司还在提供35亿美元的股权桥梁融资。
投资银行家，分析师和REIT公司管理层都同意收购波未完成。“只要私营公司认为公共市场没有，私有化将继续，”Kimco的库珀说。“这是一个可以解决的问题。随着世界淹没流动性，曾经是不可能的，现在是可行的。“
库珀说，基础是公共实体的快乐。当然，在Blackstone来电之前，EOP的kincaid一直在说同样的话。