在传统贷款机构被信贷危机赶出市场之际，手头有闲钱的商业房地产投资公司正在钻研融资业务。Shorenstein Properties、JER Partners和Savanna Investment Management等公司一直在寻找在主要市场购买或发行高质量商业地产债券的机会。
“这些房产总体表现良好，但它们是在2006年和2007年的市场高峰时期通过非常短期、高杠杆的债务获得的，”伊利诺伊州AllState保险公司Northbrook房地产投资高级董事总经理萨姆·戴维斯说，“这些短期债务开始到期，借款人没有现成的融资来源。”
Shorenstein董事总经理兼债务主管麦卡锡(Mark McCarthy)说，贷款机构的撤出促使总部位于旧金山的Shorenstein Realty Investors Nine扩大了其投资范围，包括收购和发行次级债券。Shorenstein Realty Investors Nine是一家成立于2007年、规模20亿美元的私募股权房地产基金。
柯克兰&艾利斯律师事务所(Kirkland & Ellis)驻纽约合伙人汤姆林森(Stephen Tomlinson)说，大多数股权投资者都活跃在夹层区域。该事务所为房地产股权投资者提供咨询。汤姆林森解释说，在典型的商业地产收购中，业主会投入10%至35%的股权，并从银行和其他贷款人那里获得一揽子债务。夹层债务的年利率在9%到15%之间，这取决于房产的位置和位置，洛杉矶一家私人贷款公司Wilshire Finance Partners的总裁凯文·德梅里特(Kevin DeMeritt)说，该公司的目标是这部分市场。
大多数收购债务采取高级抵押贷款的形式，物业所有者获得次级债务约为物业总成本的10%至15%。次级抵押贷款的成本往往比高级抵押贷款高得多。汤姆林森说，对交易股权和债务资本结构的50%到80%(中间部分)有很大的需求。
在此过程中，肖伦斯坦又回到了以前投机地发起并收购次级债务的做法。几年前，随着债务抵押债券(cdo)市场站稳脚跟，金融公司得以以低得多的资本成本创建并证券化初级商业房地产贷款，高盛已经停止了这类融资。麦卡锡表示:“我们没有理由关注次级债券，因为它们的收益率太低。”“但随着信贷市场的支持，CDO市场蒸发了，我们获得了以诱人收益率收购次级债券的机会。”
Shorenstein的投资包括从德意志银行(Deutsche Bank)手中购买纽约麦迪逊大道660号的5000万美元夹层贷款，以及纽约列克星敦大道450号支持的2.5亿美元夹层贷款。
总部位于纽约的Savanna也扩大了其投资使命。管理合伙人尼古拉斯•拜恩斯托克(Nicholas Bienstock)表示:“我们看到了在同类型的房地产资产上发放巨额贷款的机会，这些资产通常是我们自己购买、拥有和经营的。”“如果你有足够的资金，并有能力承销和执行房地产交易，这将是一个不错的市场。”萨瓦纳最近为纽约中城西38街63号的一栋写字楼申请了一笔4575万美元的第一笔抵押贷款。
好事达的戴维斯表示，瞄准这一市场的公司有自己的工作要做。他指出:“尽管这些资产总体表现良好，但到位的债务方案非常复杂。”“债务有多层面的。风险范围越高，再融资就越困难。这是经济衰退后出现的第一批令人沮丧的情况。”
一个不利的风险是，如果借款人无法支付利息和本金，一些股票投资者可能会发现自己拥有这些房产。汤姆林森表示:“这些基金准备持有——这几乎是承销的先决条件。”“在股权被抹去的情况下，银行必须明白如何处理夹层资产，并准备拥有资产并注入资本。”