经济绩效恶化，财产价值下降，并显着降低再融资期权的可用性，商业房地产贷款到期日违约和其他贷款拖欠符合。这导致了较低的信贷评级，贷款产量和价格下降的许多抵押贷款支持证券（CMBS）。
通过这一背景，有机会以折扣获得CMBS池中的特定贷款或批准证书，以及通过获取“控制类”来获取整个CMBS池的潜力。我们称之为“捕捉旗帜”的战略。
CMBS pools generally have a “controlling class” or “controlling holder,” which, through the right to appoint the pool’s operating advisor, has various consent and consultation rights, including the right to approve loan modifications and enforce remedies and the right to remove and replace the pool’s special servicer. The controlling holder typically is the holder of the most subordinate class of certificates, which is “in the money” — meaning that such class generally retains at least 25 percent of its par value at current appraised levels.
特殊服务员有义务获得评估，以在付款违规或期限违约之后的一定时间内进行确定（称为“控制评估事件”）。当原始控制类是“缺钱”时，下一个课后的债务堆栈是“钱”，成为控股持有人。然而，可以通过挑战评估，导致控制斗争的方法或价值的方法来对控制的丧失进行争夺，或者换句话说，“Tranche Warfare”与其他班级。
控制类（或投票多数）可以以大量折扣获取，反映池抵押品的价值减少。这些折扣不仅是通过寻找流动性的持有人的需求，例如退出美国市场或面临保证金呼叫的基金的外国银行，而且担心控制评估事件可能迫在眉睫。随后的控制丧失和抵押品赎回权的潜在急于丧失抵押品赎回权的“火灾销售”可能会使投资毫无价值。此外，投资者可以选择获取下一类或征收债务账户，以考虑池中评估价值的进一步潜在恶化，导致对原始控股课程的控制评估事件。
控股股东在指定运营顾问或取代不良贷款特别服务机构时，实际上控制了商业可行贷款的重组和扩展，以及不良贷款的止赎。贷款受到各种限制和服务协议的池，包括房地产抵押投资管道(REMIC)规则和定义的谨慎标准。
在“夺旗”并获得控制权后，投资者还可能寻求从寻求出售其投资的持有者手中以折扣购买AAA级或其他高评级的CMBS池(或其部分)。当借款人支付本金和利息时，这些现金将首先分配给评级最高的债券持有人，优先给那些以折扣价购买这些债券、获得巨额投资收益的投资者。因此，在控制类的指导下，通过偿还履行贷款或收回止赎，或契据代替止赎，买方可能被偿还其AAA和其他高评级证书的全部票面价值，赚取等同于购买折扣的收益。
这种“捕获旗帜”策略不仅可以通过机会主义的投资者雇用，而且还由游泳池中的当前证书持有人雇用。持有人可以通过购买控股课程的折扣和保护其投资来降低其全面混合成本的基础。
对于相对较小的投资，通过购买控制类，可以获得有资金和资本支出和现实时间框架的机会主义投资者或当前的证书持有人，从而最大限度地提高或保护现有或新投资，可以控制大量房地产贷款。
马克福尔是一个合作伙伴迪克斯坦夏皮罗公司和财务实践中的房地产集团。Michael Waters是迪克斯坦Shapiro的公司和财务实践的律师，在那里他专注于房地产问题。单击作者名称以查看他们的完整BIOS。