基本知识：T。RowePrice房地产基金拥有25亿美元的资产，公寓有20％，区域购物中心18％，办公楼15％，小型购物中心的13％由杂货店锚定，酒店为8％，工业物业中的5％以及多元化财产（包括自存储，医疗保健设施和木材）以及现金储备。
亚博赞助欧冠机构投资者：“房地产”现在是毒药吗？这是在空间中的糟糕时机吗？
李：有许多不同形式的房地产。毫无疑问，这在住宅房地产中非常痛苦，这可能会或可能不会继续。它在一定程度上也很痛苦，但是进入该行业的许多东西都是合理的商业决策。每个人都应该拥有办公大楼并不是政治议程。
II：但是，同样的经济因素是否会损害住宅和商业财产？如果人们没有工作，他们就负担不起抵押贷款。他们也不会去购物那么多，公司不需要太多的办公空间就可以容纳他们所愿意的人。
李：是的，很大程度上取决于经济。但这还不是不好。美国公司的收入在本季度进展顺利，他们仍在支付租金。我们的许多[办公室]建筑物都有长期[10至20年]的可信公司租赁。这些租赁流确实可以帮助您度过衰退。
II：零售怎么样？
李：消费者在历史上驱动了大约三分之二的经济。我们预计恢复将需要在消费部门中恢复某种形式的恢复。这是一个喜欢花费的社会。关于消费者灭亡的谣言可能被夸大了。您开始看到一些零售业的恢复，但这是犹豫不决的，并且没有我们想要的那么确定。
II：一旦需求提升，是否有巨大的积压工作可以解决？空缺率有多高？
李：空缺肯定有所增加，但是在许多物业类型中，它似乎已经触底了。居住时间是在90年代（经济衰退之前），单位空缺率。现在，根据财产，空缺是在青少年中。郊区办公市场正在受苦，还有一些工业物业。
II：哪些部门在空缺方面做得更好？
李：租赁最短的公寓和酒店首先受伤，他们开始恢复最快。
II：新供应怎么样？
李：整个行业确实关闭了建筑管道。[According to Citigroup, construction starts have dropped 80 percent, on a square-footage basis, from the pre-recession peak.] So even when the demand comes back, when we start creating jobs again, we’ll start to fill up that vacancy, and we can start pushing up [rental] rates.
II：但是，某些社会因素是否永久改变可能会减少需求？例如，在家工作的人。
李：世俗因素也发生了变化，可能会增加需求。在待售的住房市场中，足够多的人被烧毁了，没有太多的狂热。而且，我们在承销[抵押]方面变得越来越严格。我认为房屋所有权将会下降，这可以增强对公寓的需求。
II：还有什么其他世俗变化正在发生？
李：我们更像是一种恰到不在的社会，可以增加对高通量[分销和物流]工业物业的需求。
II：现在，美联储开始担心放气。买家或租房者会等待价格下跌吗？
李：通货紧缩是一个问题，但通货膨胀也是一个问题。从历史上看，房地产被视为反对通货膨胀的强烈对冲。在最佳位置，几乎总是有对最佳属性的需求。苹果商店将支付精美的租金，以俯瞰中央公园的通用汽车大楼。
II：位置，位置，位置！但是，所有这些动荡如何影响您的基金回报？
李：令人惊讶的是，没有您想象的那么多。该基金的10年年度回报率为10.43％，而标准普尔[标准普尔500股票指数]为负0.82。我们经历了2007 - 2008年的极具挑战性。2008年下降了39％。
II：对投资者有最后的建议吗？
李：这并不是任何人的投资组合中的大多数。它本来要成为一项多元化战略的一部分，并具有长期的观点。至少在等待时，您会得到[通过租金和股息而获得报酬。
弗兰·霍桑（Fran Hawthorne）是屡获殊荣的“养老金倾倒：残骸，华尔街的赌注”（彭博出版社）和“ FDA内部：我们服用的毒品和我们吃的食物背后的商业和政治，”（John Wiley＆Sons）。她定期写有关金融，医疗保健和商业道德的文章。