说什么都不会永远存在的人肯定不是生活在2000年的美国房地产开发商。在经历了近7年的繁荣之后，许多开发商只看到了行业繁荣的延续。这并不是没有理由的:随着新办公室、仓库、购物中心和酒店的建设，商业活动正在迅速占据这一空间。激增的需求，加上相对温和的成本环境，为大多数房地产开发商带来了创纪录的利润。根据美林公司8月份的一份报告，第二季度办公和公寓房地产投资信托基金的运营比去年同期增长了12%以上。所有股权房地产投资信托基金的相应数字增长了10%以上。
随着经济的蓬勃发展，大多数商业开发商保持乐观也就不足为奇了。尽管如此，如果经济环境发生变化，一些经济部门可能会比其他部门更早受到打击。这在很大程度上取决于寒流的严重程度。保德信房地产投资公司(Prudential Real Estate Investors)首席执行官伯纳德•维诺格拉德(Bernard Winograd)表示:“经济中发生的事情显然很重要，但它发生的方式决定了一切。”保德信房地产投资公司总部位于新泽西州帕西帕尼，为机构投资者管理着约140亿美元的商业股权房地产投资。亚博赞助欧冠大多数商业房地产行业将经历重大问题只有在经济衰退,Winograd认为,但某些球员,比如开发人员的办公室和大型酒店,”更容易受到经济突然放缓,因为交货期建筑是如此的长,以至于你不能迅速调整供应。”
某些地理区域和发展类型可能会比其他地区更具弹性。波士顿地产(Boston Properties)董事长莫蒂默•祖克曼(Mortimer Zuckerman)认为，大多数中央商务区的市场仍将相当活跃，因为市中心地区的建筑难度更大，供应不太可能满足需求。祖克曼说:“我不认为我们在我们所处的写字楼市场上处于领先地位，我也不认为明年的开发会出现低迷。”他目前正在曼哈顿时代广场开发一栋110万平方英尺的写字楼，该写字楼已100%预售。“以波士顿地区、曼哈顿、华盛顿特区或旧金山地区为例。在每一种情况下，这些市场的实际空置率都是2%或更低。这些市场的净吸收可能都达到了创纪录的水平。”事实上，根据伊利诺伊州诺斯布鲁克商业房地产经纪公司Grubb & Ellis Co.的数据，今年第二季度，美国甲级写字楼净吸收面积达到创纪录的近2,000万平方英尺
Equity Office Properties董事长塞缪尔•泽尔(Samuel Zell)与祖克曼一样看好中央商务区的前景。今年8月，他与雷曼兄弟(Lehman Brothers)合作，收购了纽约美洲大道1301号(1301 Avenue of the Americas) 45%的股权。代价:大约9000万美元，加上5.5亿美元的债务。泽尔说:“在经济放缓的情况下，减少开发对Equity office和Boston properties等现有甲级写字楼的持有者来说是有利的，”这样他们就能保持稳定的租金。
总部位于亚特兰大的Lend Lease Real Estate Investments的首席投资长杰罗德•巴拉格(Jerrold Barag)也认为，许多中央商务区的容量受到了限制。该公司为美国机构投资了逾250亿美元的股权房地产投资。在曼哈顿的金融区，租金已升至每平方英尺35美元(约合每平方米人民币362元)，而去年的租金还不到每平方英尺30美元(约合每平方米人民币362元)。正因如此，据报道，8月中旬，一家Lend Lease机会基金斥资1.565亿美元收购了曼哈顿市中心的布劳德街60号(60 Broad Street)，这栋面积100万平方英尺的大楼曾是现已倒闭的德崇证券投资银行(Drexel Burnham Lambert)的总部。
然而，当经济减慢时，中央商业区以外的一些市场可能会恶化。在今年的第二季度，纽波特海滩，加利福尼亚州的绿街顾问，房地产研究公司，郊区办事处的空缺率下降了100个基点，达到8.8％。尽管如此，一份公司报告指出，“很容易变得自满，并将当前市场状况良好融入未来。”现有投资组合占用的绿色街头警告“处于不可持续的高水平。风险比上行机会更多。”
Lend Lease的Barag说，高增长的郊区办公室市场将首先击中。“我们不认为郊区办事处开发项目中有足够的利润潜力，以证明投资它们的风险。所以我认为随着投资者变得更加谨慎，我觉得开始的次数将脱落。”根据Barag的说法，今天许多郊区办公室项目的租金未能证明建设，因为现有租金在几个市场几乎没有相同的更换成本。
事实上，一些得到机会基金支持的当地郊区开发商已经开始撤出办公楼建设。总部位于休斯顿的Hines公司是美国最大的办公楼开发商之一，该公司表示，预计今年将减少300万平方英尺的建筑面积，约20%;削减的大部分将是郊区空间。在达拉斯地区，去年1200万平方英尺的写字楼开工面积导致到2000年年中空置率达到19%，而今年的开工面积降至400万平方英尺的降幅尤为显著。
明年可能不会更好。Zell说，“公开交易开发商的发展主要针对郊区市场可能会减少增长计划。”原因：“该行业计划今年开发27500万至3亿平方英尺的办公空间，”他说，“现在最好的猜测是有点超过2亿平方英尺的需求。”
这些过剩的空间主要进入了郊区市场。Barag说:“租客已经在这些建筑中净吸收了大量空间。[许多]像互联网公司和其他公司一样是可疑的信贷。”
一些写字楼房地产投资信托基金(reit)和投资者同意这一评估。当新泽西州克兰福德(Cranford)的麦克卡利地产公司(Mack-Cali Realty Corp.)寻求与达拉斯开发商普伦蒂斯地产信托(Prentiss Properties Trust)合并时，遭到了投资者的猛烈批评，他们担心股权会被大幅稀释，认为麦克卡利与以郊区为中心的普伦蒂斯地产之间没有协同效应。(9月下旬，交易告吹。)麦克卡利此前曾宣布，打算出售或减少其在增长前景较慢、供应增加的市场的存在，如圣安东尼奥、萨克拉门托和图森，并专注于泽西城和旧金山等关键城市市场。
并不是说一切都是注定的。一些主要的郊区市场，包括硅谷、弗吉尼亚北部、纽约大都会区和马萨诸塞州的剑桥128号公路地区，由于技术和服务的强劲增长，很容易就填满了相当大的新空间。
事实上，一些行业观察人士担心，经济放缓将导致酒店和零售行业比写字楼市场更严重的供应过剩。普华永道合伙人比约恩·汉森,全球酒店和休闲产业的研究,指出,尽管酒店房间建设今年将下降到约136000从1998年的峰值161900,三年平均152000仍远高于92300年的图流行了过去25年。
即使房间进一步下降，明年118,300日，汉森预计将避免2001年供应量的供应量不足。这部分是因为他预计今年的4.4％，他预计将降至2001年的4.8％至2.8而且担心迎接到富裕的高档酒店的过度建设可能会导致明年的收益令人失望。汉森说：“我相信在建造或计划建造或计划建造的近距离建造或计划建造。”其他七个主要链接着探索大型建筑计划，约有70,000个高档酒店客房或计划。不幸的是，汉森说，很少有酒店客房将建造在洛杉矶，迈阿密或纽约等强大的市场上，这几乎没有吸收它们。顾问介绍了亚特兰大或波士顿等市场如何在弱势经济中管理新房间的激增。
汉森认为，虽然一些计划可能会被取消，但大多数酒店最终都会建成。这是因为连锁酒店正利用其强大的资产负债表为其品牌融资，并从长期管理合同中获益，无论酒店业绩如何，连锁酒店都可以收取年费。“在经济放缓的情况下，连锁酒店可能会发现自己被一些酒店困住了，因为它们并不总是有外卖承诺，”联盛集团的巴拉格说。“一些损失可能会抵消获得大量管理合同的大部分好处。”连锁酒店坚持认为这不是问题，并声称即使不得不保留酒店，他们也可以盈利运营。
PREI的Winograd说，连锁酒店现在似乎在做零售锚店多年来一直在做的事情，不管需求如何，都在创造源源不断的锚店供应。因此，他说，“在过去10年里，我们的人均零售面积从每平方英尺14美元涨到了大约20美元，这是一个巨大的增长。”从那以后，我们获得了更多的可支配收入，但仍然有很大的空间。”麦格劳-希尔(McGraw-Hill)追踪建筑业的子公司F.W. Dodge估计，开发商今年将建设约2.9亿平方英尺的零售空间，仅比1999年创纪录的3.09亿平方英尺减少6%。
在一个蓬勃发展的经济环境中，大量的建设并没有害处。总部位于芝加哥、占地1.15亿平方英尺的大型区域购物中心开发商General Growth Properties的首席执行官约翰•布赫斯鲍姆表示:“过去30个月的业务非常强劲，所以我们最近的三个购物中心项目都是100%租赁的。在我们的历史上，从来没有一个新的购物中心在开业时是100%租赁的。”
不过，并非所有的指标都如此乐观。美林(Merrill Lynch)房地产投资信托基金(REIT)研究小组对59家零售商的月度销售报告显示，同店销售增长在年中左右开始放缓。今年7月，同店销售额同比增长2.8%，而去年7月为4.7%。与此同时，存在过度建设的潜在迹象。General Growth新建的占地160万平方英尺的购物中心Stonebriar Centre于今年8月在达拉斯北部的旧金山地区开业，总成本为2.1亿美元。该中心拥有152家商店，包括5家百货公司。然而，明年8月，Stonebriar将面临来自“柳树本德购物中心”(Shops at Willow Bend)的竞争。“柳树本德购物中心”是由陶布曼购物中心(Taubman Centers)开发的一个140万平方英尺的购物中心，位于普莱诺市(Plano)，沿这条路往下仅4英里半。
如果在区域商场开发人员之间的前往头竞争中不常见，那么所谓的电力中心，由家庭仓库，最佳购买，目标和其他大型箱子等三个或四个类别杀手锚定的商场并不是那么罕见专业零售商。
大约两年半前，开发人员和电影剧院连锁经营者认为，在他们的购物中心建立昂贵，最先进的电影兆文化，以吸引客户，这将是互利的。据Winograd和Barag称，电影链和商城所有者都变得头疼。“最近几个剧院运营商之间的严重财务压力由于过度建设可能会导致一轮依靠电影作为交通发电机的购物中心的一轮竞争问题，”Winograd说。
Barag补充说:“产能过剩的问题非常严重。出席率很低。”影院业主们争先恐后地建造有15到30个屏幕的影院综合体。巴拉格说，最极端的例子之一是在加利福尼亚州的安大略省，那里有一个24放映厅和一个30放映厅的对过。Winograd建议投资者不要选择电力中心，而要选择以杂货店为主的带状购物中心和大型区域购物中心中财务稳健的百货连锁店。“它们过时的风险更小，”他说。
随着今年夏天卡迈克影院(Carmike Cinemas)申请破产，一些后果已经影响到购物中心运营商，爱德华兹剧院公司和联合艺术家剧院公司纽荷尔土地和农业公司说，爱德华兹剧院的破产是一个买家取消购买位于加州圣克拉利塔山谷瓦伦西亚镇中心购物中心的原因。爱德华兹在购物中心和附近的娱乐中心拥有两个总共21个屏幕的影院综合体和一个IMAX 3D影院。
投资者开始感受到痛苦。娱乐物业信托，堪萨斯城，密苏里州的雷迪特，租赁许多购物中心属性到大电影院链，已经看到其股价从1999年5月17日起汇率约40％。
即便是在增长放缓的环境下，看起来也相当稳定的一个行业是多户型公寓。根据理查德葡萄,董事长兼首席执行官亚历山大弗吉尼亚Avalonbay社区,有40000套公寓主要在high-barrier-to-entry市场如波士顿和华盛顿特区:“即使有明年经济放缓,这将影响甚微,因为小供应是可用的。我们一直在涨10%的租金，而现在可能只涨了5%到6%。”在经济放缓的情况下，亚特兰大、夏洛特、达拉斯、休斯顿、拉斯维加斯、奥兰多、菲尼克斯、罗利和圣安东尼奥等容易进入的市场可能也会出现类似的租金上涨，但他不太乐观。
另一方面，几个难以进入的大型市场将在疲弱的环境中保持强劲，包括芝加哥、明尼阿波利斯和波士顿，一直到华盛顿特区“现在是开发公寓的大好时机，”米夏说。“我们正处于行业数十年未见的最佳状态。你可以今天开发一处房产，获得11%的成本回报率，明天再以8%的资本化率出售。”
Michaux表示，许多私人建筑商是有利可图的开发公寓，以满足今天的强烈需求。他们包括唐纳德·弗伦的纽波特海滩，基于加利福尼亚州的Irvine Co.Bren Shewdly于1999年中期私人将Reit Irvine Apartment Community私募私人，因为Reit股票遭受了沮丧。亚博赞助欧冠他支付了大致净资产价值 - 5.69亿美元。从那以后，在奥兰治县的租金，大多数开发人员的22,000间公寓位于所在地，增加了约8％。虽然Bren正在制作干草，但公开交易的公寓业主喜欢Avalonbay，邮政房产和拱岩社区已经看到他们的股票职位自今年年初以来的总收益率为20％或更好。
当然，一些行业和地区的商业房地产市场比其他行业和地区更容易受到经济放缓的影响。然而，就目前的情况来看，许多开发商的乐观情绪似乎是合理的。德勤(Deloitte & Touche)地区董事总经理、《全球房地产资本市场展望》(Global Real Estate Capital Markets Outlook)主编丹尼斯•耶斯基(Dennis Yeskey)表示，总体而言，“明年的商业房地产市场看起来将相当健康。”2001年将不再有多余的太空漫游。”