受到经济放缓以及纽约和华盛顿遭受恐怖主义破坏的打击，酒店经营者担心美国人会避免出行。
由霍华德Rudnitsky
2001年11月
亚博赞助欧冠机构投资者杂志
这是买入信号吗?
丽思卡尔顿拉古纳尼格尔度假村在达纳点，加利福尼亚州，坐在悬崖上与太平洋的全景。酒店拥有意大利大理石大厅、豪华餐厅、桑拿、健身中心、水疗中心和高尔夫球场等高档设施，394间设备齐全的客房每晚价格高达400至500美元。
这是一个高昂的价格，但在2000年夏天，那些富有的游客和企业高管们对支付这个价格毫不犹豫。当时，尼格尔湖的入住率超过了90%——差不多是酒店的满员率。但2001年另一个故事:经济放缓,加上恐怖分子袭击纽约和华盛顿,入住率跌至低40%左右,史蒂文•Kisielica表示发展高级副总裁在芝加哥酒店战略资本,拥有28个豪华酒店,包括有些手段。到10月底，入住率已回升至60%。全服务酒店的盈亏比例约为55%。
恐怖分子在9月11日摧毁的比纽约著名的世贸中心双子塔还要多。他们破坏了消费者的信心，并在旅游业已经溃烂的伤口上火上浇油。就在袭击发生前不到一个星期，总部位于华盛顿的酒店业巨头万豪国际的首席财务官阿恩·索伦森宣布，“8月份的业务比7月份还要糟糕。”这一消息令投资者感到惊讶。苏安烈还透露，万豪每间可用客房(revpar)的营收将在第三季度下降7% - 10%，而不是两个月前预计的5% - 6%。索伦森说，9·11事件的结果是，“那会看起来相当不错。我们现在预计第四季度的每间客房数量将下降25%到30%。”
大多数酒店分析师长期以来，Revpar永远不会下降一整年。但根据会计公司的普华永道，令人惊叹的7.3％，每次可用房间的收入下降7.3％，现在似乎可能在2001年出现的行业。更糟糕的是，在“上高档”，奢侈品中，酒店部门现在预期更糟糕的是，酒店部门现在预期今年下降12.8％，说Pricewaterhouse的Bjorn Hanson，他们负责公司的款待和休闲实践。
在袭击事件一周后发表的一份特别报告中，总部位于田纳西州亨德森维尔的史密斯旅游研究公司(Smith Travel Research)对今年的情况做出了非常悲观的预测，预计今年年初酒店的入住率为63.7%，到年底将降至60.7%。可以理解，纽约的情况要糟糕得多。普华永道(Pricewaterhouse) 9月底发布的曼哈顿市场住宿报告显示，今年曼哈顿的入住率预计将从2000年的84%下降到70%，这是自1927年分析师开始发布该行业数据以来最严重的一年跌幅。该报告还警告称，纽约可能会有多达10家酒店破产。
尽管预测迷人，但今年大多数主要链仍将产生帅气的利润。在三叶草中只会有一些荨麻。
但目前，奢侈的部分正在被锤击。这是行业的一部分，主要迎合商务旅客，包括最大的酒店公司 - 达莱伍德酒店及度假村，希尔顿酒店，Hotel Corp. or ortherclp.和四季酒店和度假村。虽然预计这个地壳集团的占用率是下降的，但Revpar被预计下降得多。这是因为纽约，波士顿和旧金山等主要市场的房价沉重折扣，以鼓励旅行。
“全方位服务，高档的酒店品牌已经更加努力地受到了更加努力的人，因为他们更多地依靠空中旅行，而不是依赖于”开车到“业务的中间和经济品牌，”雷曼兄弟住宿和游戏分析师乔伊斯未成年人说。她说，酒店位于希尔顿（奥兰多）等城市的奥兰多，纽约，旧金山和华盛顿等业务之类的酒店链条，纽约州的奥兰多斯湾洛尔顿酒店将特别击中。
与其他高固定成本的行业一样，包括航空公司行业，杠杆的增加或减少 - 收入巨大。一旦确定了抵押贷款支付，房地产税，维修，工资和公用事业的固定成本，几乎所有其余都会直接到底线。典型的高档酒店甚至以55％的入住率休息。除此之外，主要的可变成本是额外的洗衣和食物。因此，像Laguna Niguel这样的度假胜地，占地90％的占用率。出于同样的令牌，一旦它陷入盈亏平衡，酒店就会严重疼痛。
旧金山希尔顿酒店(Hilton San Francisco)的入住率已经出现了一个典型的案例，该酒店位于旧金山商业区的中心，拥有1900间客房。在2000年的夏天，它的大堂繁忙，酒店享有一个中80%的入住率。然而，到了去年8月，受科技股崩盘的影响，该酒店的入住率降到了70多岁。那是在恐怖袭击之前。
当股票市场恢复交易于9月17日股票市场恢复交易时，袭击事件急剧下降。万豪国际下跌21％;喜达屋暴跌了28％;希尔顿下跌了24％;宿主万豪近25％。十几家公开交易的酒店运营公司和Reits在五天内看到了近10亿美元的市场价值。恐慌销售鼓励国际豪华豪华，两者都有相当大的借贷能力，每次额外买入100万股。10月下旬至10月下旬，非重新注册住宿股票至少恢复了一些丢失的地面。
对于大多数酒店Reits来说，环境是尤为野蛮的。自5月以来，德克萨斯州的酒店Reit Felcor Lodging Trust一直在寻求与华盛顿的商品院公司合并为10.6亿美元的一笔美元，这些优惠将于10月份关闭。When completed, it would have made FelCor the second-largest hotel owner in the U.S., with 299 mostly full-service hotels, such as Crowne Plaza Hotels and Resorts, Doubletree, Embassy Suites Hotels, Hilton, Radisson Hotels & Resorts, Sheraton Hotels & Resorts and Westin Hotels & Resorts. FelCor's president and CEO Thomas Corcoran said in August that he expected "a challenging operating environment for the remainder of 2001 and early 2002." But by late September, after the devastating impact of the terrorist attacks on travel, it had become apparent that the proposed deal with MeriStar was no longer feasible. Citing "adverse changes in the financial markets," the two companies announced that they were terminating their merger agreement. "The events that have occurred over the past few weeks have made the capital financial markets very unkind to any transactions," said Corcoran in the press release announcing the cancellation of the merger.
基于马里兰州的贝塞斯达·马里兰州主机万豪酒店，拥有125家酒店，包括四季，包括四季，希尔顿，凯悦酒店及度假村，万豪和Ritz-Carlton品牌，也在7月份警告，今年下半年将是比第一个更糟糕。被证明比总统克里斯托弗·纳西塔梦想更强硬。“与已经疲软的环境相结合的”过去一周的悲惨事件将影响我们的第四季度和全年业绩，并且在建立我们的第四季度股息之前需要考虑到，“他于9月19日警告。
就在同一天，位于比佛利山庄的希尔顿酒店的总裁兼首席执行官Stephen Bollenbach召开了一个电话会议，讨论袭击对希尔顿的影响。Bollenbach说:“未来8到12周可能是商务旅行史上最糟糕的时期。”“我们经营的企业将面临一些短期问题。”博伦巴赫补充说，由于袭击事件和该公司酒店的入住率“非常低”，因此取消预订的人数相当多。他预计，第三季度和第四季度的收益将低于华尔街的预期。不过，Bollenbach预计明年的收入和现金流将恢复到1999年的水平。
9月份时，雷曼兄弟的Minor没有购买Bollenbach乐观的“短期问题”假说。她警告说:“我们担心，更多的(恐怖主义)事件可能会延长或重新引发人们对旅行的恐惧。”但几周后，随着入住率回升，Minor变得更加乐观。
毫无疑问，袭击事项更加不确定。例如，在新奥尔良的1,400间凯悦酒店凯悦酒店。毗邻超级群岛，酒店与其高耸的庭院，经常用于惯例和大型会议。在9月初，由于经济疲软，入住率下降至约70％。袭击后，有这么多人害怕，或无法飞行，入住率陷入困境。“我们很幸运能够达到20％，”战略酒店首都Kisielica说。该公司于1997年购买了酒店的同时购买了Ritz-Carlton Laguna Niguel Resort。在秋天的一个方面，由于延迟了足球赛季，新奥尔良似乎可能会失去2002年超级碗。这将是凯悦的灾难。但超级碗将留在新奥尔良，随着旅行者恢复飞行，占用率达到近70％。 "We're seeing a substantial pickup in new business in October," says a relieved Kisielica. "Companies are starting to book for next year." Still, many of Strategic's other hotels lag the recovery experienced by the New Orleans Hyatt.
明年均令人惊讶地令人惊讶，即明年，商务旅行和酒店业务将于2002年1月开始反弹。“美国人民不会住在地上的小洞里，”他在电话会议中说。“他们会回来旅行。”这就是为什么，Bollenbach现在说，“希尔顿的收入和EBITDA大致将围绕1999年的地方，这是一个很好的一年。”
尽管他在酒店业30年的职业生涯为他对旅游业跌宕起伏的评估提供了可信度，但并非所有人都认同Bollenbach的乐观。喜达屋酒店及度假村集团(Starwood Hotels & Resorts，旗下拥有喜来登(Sheraton)、威斯汀(Westin)等品牌)的首席执行官巴里•斯特恩利希特(Barry Sternlicht)在位于纽约怀特普莱恩斯(White Plains)的散兵窝里对近期前景持更为悲观的看法。斯特恩利赫特对酒店行业一无所知，直到1997年才抓住机会收购了ITT公司。他把这次袭击称为“酒店千年洪水”。他立即开始将喜达屋北美员工裁减23%，并宣布计划将资本支出从计划的6.5亿美元削减至2002年的不足1亿美元。最近，斯特恩利希特显然过于悲观了，他宣布将把资本支出计划削减至略高于2亿美元。不过，他说，“我们在很多酒店关闭了楼层，在很多情况下关闭了侧翼。”
随着入住率的下滑，酒店行业面临着与企业客户艰难的房价谈判。许多公司和旅行社会与连锁酒店协商价格，并保证最低数量的房间用于次年的行业会议和商务旅行。Pricewaterhouse的Hanson说:“企业差旅经理急于减少开支，对酒店价格施加了进一步的下行压力。”
总部位于加州纽波特比奇(Newport Beach)的Green Street Advisors的酒店分析师约翰•阿拉伯(John Arabia)表示:“各大酒店品牌已经发现自己卷入了一场价格战。”史密斯旅游研究(Smith Travel Research)汇编的数据显示，截至9月底，全球最大的25家酒店市场中，每家酒店的日均房价都出现了下降。
然而，当前景看起来最黯淡的时候，投资机会就出现了。总部位于亚特兰大的Lend Lease Real Estate Investments的负责人瑞安(James Ryan)说，对经济衰退的担忧和利率走软提供了一些购买机会。瑞安旗下的Value Enhancement Fund IV在过去18个月里共斥资1.75亿美元收购了三家市中心酒店。因为“拥有酒店多年的有限生命机构基金不得不套现”，所以要用不同的方式来配置资金。
尽管今年的房屋需求极度疲软——与2000年的增长3.8%相比，预计下降3.5%——今年的利润前景并没有那么黯淡。的确，普华永道的Hanson现在估计2001年的收入将比2000年下降21%，而不是他在攻击前估计的8.6%。但是酒店业在2000年创造了234亿美元的利润记录。尽管一些酒店reit的收益将受到远高于21%的打击，但大多数将是盈利的。希尔顿的博伦巴赫说:“酒店业今年的收入将和1998年一样多。”“即使是180亿美元的利润也不是小钱。”与此同时，航空公司亏损严重，需要150亿美元的政府救助。
1990年 - 91年，酒店业越来越糟糕，当波斯海湾战争的经济衰退，过度建设，高运营成本和破碎债务所造成的经济衰退，它损失了85亿美元。在此期间，投资者避开了高度杠杆的酒店债务，其中一些公司占总资本的85％。金融拖欠率达到17％，股价下跌约50％以上超过两个月。
就连万豪集团(Marriott Corp.)也因背负巨额债务而陷入财务困境。在1993年10月的一笔有争议的交易中，它将自己一分为二。它将旗下大部分酒店剥离给了Host Marriott，并将大部分债务转移给了Host Marriott。万豪国际保留了利润丰厚的管理合同和特许经营业务。
万豪国际目前的杠杆率非常低，仅占总资本的31%，这在很大程度上是因为它只拥有2225家品牌酒店中的10家，基本上是一家酒店管理和特许经营公司。它还拥有快速增长的分时酒店和老年生活业务，这些业务在出售前都是资本密集型的。相比之下，Host Marriott有60亿美元的债务，占其资本的76%。
“我们今天拥有大约17亿美元的净债务[现金后]，但我们看看我们的债务覆盖范围，这是几次，”国际索伦桑那州豪华。这是20世纪90年代初期令人震惊的哭声。
与1990年相比，该行业的财务状况要好得多。FelCor公司的科克伦说:“现在的债务结构和利率都要低得多。”“当时的盈亏平衡比例超过65%;而现在，这个数字下降了大约10个百分点。(房间)供应过多，企业杠杆率很高，其中一些面临破产。”
不过，普华永道的Hanson预计明年金融违约率为5% - 10%，高于今年年初的1%。
如果不是有几个因素支撑了酒店公司今年前七个月的盈利，对盈利的影响可能会更糟。夏季的大部分时间，消费者旅游支出保持强劲。最大的连锁酒店能够为商务旅行者提供不同价位、不同地理位置的各种房间，从而获得了增长。万豪国际的索伦森说:“一些商人从五星级酒店转到了四星级酒店。”“我们还能够留住顾客，因为我们在郊区有酒店产品，那里的市场更健康。”
下降利率也有所帮助。最大的受益者：喜达屋酒店和希尔顿酒店。喜达屋在其资产负债表上的55亿美元的利息成本从2000年底的9.31％下降到9月底的5.67％。
此外，一些连锁店 - 特别是尤其是休假时间分享收入和利润所利益的威尔托尔和希尔顿。Marriott在2001年6月季度持续时间占营业利润的11％，达到3900万美元。它还在销售时间份额应收款项中录得3800万美元，而去年同期仅为600万美元。希尔顿的盛大度假俱乐部时间分享业务增加了今年上半年估计了2000万美元的增量利润。但自劫持以来，随着裁员迅速安装，消费者旅行支出已经放缓。
随着入住率的下降，大多数连锁酒店迅速降低了运营成本，推迟更换电视机，削减了昂贵的形象广告，并减少了经理奖金。像希尔顿的博伦巴赫这样的酒店业高管坚称，他们在削减成本方面没有采取任何可能伤害顾客的措施。Bollenbach解释说:“我们不希望客户认为这是成本控制。“你可以在幕后做很多事情，比如把信息技术支出推迟几个月。不过，你不能长时间做这些事情。最简单的事情可能不是最好的，比如大幅裁员或推迟真正需要的资本支出。”
为了度过旅游低迷期，酒店高管和分析师们主要削减了新增客房的数量。1998年和1999年，该行业每年增长4.2%。2001年，这一增长率降至2.3%左右，预计2002年将降至2%以下。减缓客房增长率将有助于提高入住率和货架价格。万豪国际(Marriott International)的苏安励(Sorenson)表示:“供应正在减少，因为这些日子放贷者更加勤勉了。”“这对整个行业都是好事，对资金雄厚的大公司也是好事。”像万豪、希尔顿和喜达屋这样的连锁酒店更有能力继续建设，因为他们可以更容易地借贷。
根据德意志银行Alex的数据，客房供应增长放缓显然对长期有利，但对大型高档住宿公司明年的获利不会有好处，因为需求增长可能仅为1.5% - 2%。布朗酒店分析师Mark Mutkoski。自8月份以来，高档城市酒店客房的需求急剧恶化。普华永道(PricewaterhouseCoopers) 9月24日的一份报告估计，2002年的新房开工将比2001年低28%，这意味着2002年的净供应增长目前估计为1.5%，为1995年以来的最低水平。
Green Street Advisors的Arabia继续认为，“在2002年，收益可能会受到巨大的影响。”事实上，他说，由于大量的经营和财务杠杆，潜在的“收益打击足以让酒店reit被迫解决削减股息的问题。”因为它的高运营成本和财务杠杆,最难的影响将由REIT主机万豪,感觉,阿拉伯说,可以看到其调整资金业务——在维护成本因素和反复出现的资本支出——“在2002年下降75%与先前预估。”他还预计FelCor酒店和MeriStar酒店“2002年(调整后的运营资金)将下降50% - 60%，虽然幅度较小，但仍相当可观”。今年10月，两家酒店reit——Host Marriott和Innkeepers USA Trust——宣布暂停发放第四季度股息。阿拉伯预计，随着入住率和房价的加强，这三个主要的房地产投资信托基金在2003年都将大幅反弹。
对股息率下调的担忧令10月份房地产投资信托基金(REIT)住宿类股低迷，而其他住宿类股在9月份暴跌后反弹逾25%。即使2002年获利大幅下滑打击高档reit，并被迫削减至多40%或50%的派息，但雷曼兄弟的Minor指出，"收益率仍将达到7 - 12% ."她指出，与一般市场底部30%的折扣率相比，租房股票最近“以15%到40%的重置成本折价交易”。简单地说，美诺是在说住宿类股被超卖了。
虽然酒店业的历史记录似乎已经过去，但大多数高档酒店仍在赚钱，2003年应该会更好。目前还不清楚人们需要多长时间才能恢复旅行的愿望，因为美国仍处于战争状态。业内高管和分析师一致认为，高档住宿行业将进一步改善，除非美国出现任何新的大规模攻击。他们只是在何时改善的问题上存在分歧。
在这种情况下，时间的差异谎言投资机会。
乐观的穆特考斯基说:“从现在开始的12个月里，由于市场预期复苏，住宿股票将从最近的低点上涨约50%。”
在他们下来的同时买你的股票。