面对经济放缓、大量破产和成百上千的商店倒闭，美国的购物中心准备迎接艰难的一年。
作者：Howard Rudnitsky
2001年3月
亚博赞助欧冠机构投资者杂志
低端玩家看起来最脆弱。
蒙哥马利沃德公司（montgomeryward&Co.）和布拉德利公司（Bradlees）是美国零售业的两个老牌品牌，它们于去年12月底申请破产，而长期以来令人恐惧的经济衰退甚至还没有开始。
在一个惨淡的圣诞节过后，美国零售商预计第四季度利润将出现下滑，预计比1999年下降2%，而华尔街分析师几个月前预计的增幅为5%。由于消费者信心处于五年低点，支出似乎肯定会下降。唯一的问题是多少和多快。
拥有全国45000个购物中心的公共和私人零售业主已经感受到了刺痛。去年，他们累计56亿平方英尺的零售面积创造了1.2万亿美元的销售额。这一数字比1999年增长了5.5%，但比1998年的7.5%下降了不少。分析师预计，今年经济增长将放缓至4%左右。
尽管电子零售商对实体店的威胁比一年前互联网啦啦队预测的要小，但购物中心的房东们面临的麻烦不仅仅是经济放缓。在20世纪90年代的经济繁荣时期，购物中心的数量并没有显著增加，但整体零售业的建设却出现了戏剧性的高峰——其中绝大多数是在沃尔玛、塔吉特（Target）和家得宝（Home Depot）等独立的大型商店，这些商店对许多购物中心构成了直接威胁。研究公司Green Street Advisors的数据显示，总体而言，过去三年，开发商每年新增零售面积约3亿平方英尺，而1992年至1997年间，开发商平均每年新增零售面积为2亿平方英尺。”真正的情况是新的零售空间迅速增加。它的影响不可低估，”格林街分析师格雷格·安德鲁斯指出。
“零售商希望增长，他们坚信，改变门店形式将给他们带来竞争优势，”总部位于新泽西州的保诚房地产投资公司Parsippany的首席执行官Bernard Winograd说。保诚房地产投资公司管理着近140亿美元的房地产资产这导致他们不断地开设更多的商店，但他们没有办法一直从市场上撤走老商店。”
另一家大型购物中心租户电影连锁店也在苦苦挣扎。在承担了数十亿美元的债务来建造新的大型综合设施，在过去五年里增加了9000块银幕之后，影院所有者现在背负着估计25%的过剩银幕容量。去年，六家电影院运营商申请破产保护。Loews Cineplex Entertainment Corp.上个月也加入了这一行列，在美国和加拿大的112个地点关闭了675块屏幕。
利润率总是在缩小。对于零售房地产投资信托而言，运营资金（净收入加上折旧和摊销）的增长明显放缓。据格林街估计，在封闭式区域商场（40万平方英尺及以上），去年运营资金增长9.1%，低于1999年的12.1%。在脱衣舞购物中心，经济放缓幅度更大，从1999年的9.5%降至去年的4.4%。
“零售商遇到了巨大的问题，”纽约金科房地产公司（Kimco Realty Corp.）新海德公园首席执行官米尔顿•库珀（Milton Cooper）总结道，该公司拥有498家购物中心这意味着，对于普通的零售房地产投资信托基金来说，情况不太好。”不过，该行业的问题与上世纪80年代末和90年代初的问题有很大不同，当开发商花了大量的S&L资金建造大量的购物中心时，联邦百货公司和梅西百货等财务状况良好的零售商被杠杆收购（LBO）过度负债的投资者逼得破产。
越来越多地，这是一个两级行业。分析师预计，每平方英尺销售额超过375美元的高档商场将相对轻松地度过经济放缓的时期。去年，高端购物中心的销售额增长了5%至6%，几乎是行业平均水平的两倍。在这个精英团队中，一个成功的参与者是位于亚特兰大的Lend Lease Investments位于圣地亚哥的时尚谷购物中心（Fashion Valley Mall），该购物中心去年的销售额超过了每平方英尺500美元。
劳斯董事长兼首席执行官安东尼•迪林（Anthony Deering）押注于高端市场，在过去7年里卖掉37处低端物业后，他保留了26处高档商场，并购买了另外4处。这些举措帮助劳斯在这一时期的零售收入翻了一番，达到1.63亿美元，商场收入超过5亿美元。”“低端商场没有太大的前途，”迪林说。
这个判断可能有点苛刻。但当然，这些购物中心中的许多似乎很脆弱。这些购物中心每平方英尺的销售额不到275美元（其中许多购物中心已经存在了20年或更长时间），通常是为了满足低收入客户的需求，并承担比平均水平更高的债务负担。这类物业的业主，如位于宾夕法尼亚州约翰斯顿的美国皇家不动产信托公司（27家商场）和位于俄亥俄州哥伦布的格里姆彻不动产信托公司（21家商场），可能会受到长期经济低迷的更大打击。尽管美国皇冠（Crown American）去年公布的营运资金增长率为9.8%，但第四季度的增长几乎减半，而像Green Street的格雷格•安德鲁斯（Greg Andrews）这样的分析师预计，今年FFO几乎没有增长，2002年仅增长2%。
这位老后卫在几条战线上都面临着激烈的竞争。除了该地区较新的购物中心外，他们还可能面临沃尔玛（Wal-Mart）商店和塔吉特公司（Target Corp.）等折扣店或所谓的权力中心（powercenters），25万至60万平方英尺的中心，有三家或更多的品类杀手级零售商。
想想俄亥俄州哥伦布的韦斯特兰购物中心的经历吧。在几座郊区购物中心和一座新建的大型五锚商场的包围下，这座拥有36年历史的低端Westland苦苦挣扎了多年。今天，韦斯特兰被毁灭了，只剩下它原来的两个锚中的一个。（西尔斯仍然存在，但J.C.彭尼已经不在了）几年前，信诺银行收回了商场的抵押贷款。1月下旬，其原所有者、克利夫兰的开发商Richard E.Jacobs Group和Cigna成立了一家合伙企业，收购了Westland和Jacobs曾拥有的另一家老哥伦布购物中心。
75岁的雅各布斯（Jacobs）最近将其3800万平方英尺购物中心投资组合的一半出售给CBL&Associates Properties，以换取REIT的运营单位股份。价格：约13亿美元，包括债务承担。雅各布斯说，“我们很高兴这笔交易，”这有助于他的房地产规划。
一些公司在3万到12.5万平方英尺的社区中心找到了一个盈利的利基，通常附近很少有竞争对手。在这些市场有业务的房地产投资信托基金包括位于马里兰州洛克维尔的联邦房地产投资信托基金、位于休斯顿的温加顿房地产投资者、位于佛罗里达州杰克逊维尔的Regency Realty Corp以及位于加利福尼亚州Vista的泛太平洋零售地产公司。
随着经济疲软，一些分析师倾向于将这些附近的购物中心作为一种防御手段。由于这些购物中心满足了当地消费者的日常需求，因此在经济低迷时期，它们的表现一直相对较好。他们常常签约一家超市或连锁药店作为他们的锚。美林（merrilllynch&Co.）房地产投资信托研究主管史蒂夫萨科瓦（stevesakwa）喜欢泛太平洋，因为该公司75%的中心都是由超市组成的，其中许多都是所在地区的领导者。
根据保诚房地产投资公司（prudentialreal Estate Investors）2000年7月的一份报告，尽管私营公司控制着三分之二的商场，但上市房地产公司仍拥有相当数量的顶级物业。
与大多数股票指数相比，在经历了几年的平庸表现之后，所有的房地产投资信托基金都迎来了一个极好的2000年。不过，购物中心却落后于这一群体。零售房地产投资信托基金的加权平均总回报率为19%，而整个房地产投资信托基金的加权平均总回报率为26.8%。
平均债务资本比率为55%，而房地产投资信托基金的平均比率为45%，因此零售房地产投资信托基金应特别受益于较低的利率。在1月初美联储（Federal Reserve Board）降息后，摩根士丹利（Morgan Stanley）Dean Witter分析师格雷戈里•怀特（Gregory Whyte）将其对西蒙地产集团（Simon Property Group）和劳斯（Rouse）两家高端房地产投资信托基金的评级从表现优异上调为强劲买入，并得出结论，它们降低的资本成本将弥补零售销售放缓的影响。
位于亚特兰大的房地产顾问Lend Lease Investments的零售房地产集团负责人道格拉斯·希利（Douglas Healy）在调查该行业定位良好的高端商场时，青睐每平方英尺至少375美元的高质量商场，尤其是他所称的堡垒商场。希利说：“这些中心——在美国只有大约100家——每平方英尺的销售额为500或600美元，它们拥有4或5个锚，并且控制着50万人的大型贸易区。”除了像Lend Lease和AEW Capital Management这样的私人投资者，这些奖品网站的所有者还包括普通成长地产、劳斯、西蒙地产和陶伯曼中心等房地产投资信托基金。
“零售房地产投资信托基金之间确实存在分歧，”Sakwa说在低端零售房地产投资信托中，他看到“长期处于下降状态的资产”
不过，这些高档商场已经在与零售中心展开竞争。现在他们可能面临一个新的利基竞争对手，所谓的生活方式中心。这些高收入社区的露天中心平均面积约为30万平方英尺，包括像威廉姆斯·索诺马、阿伯克龙比和惠誉、克拉特和木桶这样的托尼租户。在过去的四年里，开发商已经建造了大约20到25个生活中心，总面积约700万平方英尺。它们通常距离市中心只有两三英里，而区域性购物中心则只有五六英里。
“别怀疑。“生活方式中心是购物中心的目标，”格林街的安德鲁斯说他们不可避免地会蚕食传统商场的销售额。”
尽管如此，希利总结道：“高档商场可能没有10到15年前那么有优势，那时它们没有新的竞争对手可与之抗衡，人们也没有想到互联网。但他们已经成功地吸收了所有这些新的竞争对手，并且仍然保持了相当好的表现。”
相比之下，低收入地区性商场正努力与过去十年兴起的电力中心竞争。它们的繁荣很大程度上是因为它们的类别杀手和仓库租户（如山姆俱乐部和好市多）的吸引力不断增强。消费者发现，在电力中心购物比在一个巨大的、杂乱无章的商场里度过一个典型的下午更容易管理，也更省力。
但并非所有的权力中心都欣欣向荣。那些被办公用品商店、体育用品零售商和电子产品连锁店扎根的公司，在商店关门时都在争先恐后地寻找新的租户。不久，Office Depot和Office Max将关闭120家门店，许多power center的所有者将感受到影响。
与此同时，许多低收入地区的购物中心面临着增长最快的零售店的冲击：独立式商店。最强劲的增长来自大型商店结构，这些结构容纳了沃尔玛（Wal-Mart）等大型零售商。
独立式建筑面积翻了一番多，从1991年的每年1.07亿平方英尺增加到1999年的2.3亿平方英尺。同期，购物中心的建筑面积增长了60%，从每年4700万平方英尺增长到7500万平方英尺。
拥有190家购物中心的房地产投资信托公司Developers Diversified Realty总裁大卫•雅各布斯坦（David Jacobstein）表示：“沃尔玛去年的销售额增长260亿美元，超过了最大的纯百货集团联邦百货公司的总销售额。这会告诉你零售业的增长点。”
一些业主看中了这一弱点，发现了机会。Kimco's Cooper正在寻找在好的地点有商店的失败零售商。他打算接管他们的租约，并向新租户收取比陷入困境的零售商所支付的更多的费用。不过，雷曼兄弟（Lehman Brothers）分析师舒尔曼（David Shulman）表示，在大部分情况下，当续租时，房东会发现更难强制提高租金。
劳斯认为，最终，销售额较低的区域性商场将被迫进行自我改造。”他说：“许多地区性购物中心没有地区性购物中心的未来。”我预计，在未来5到10年内，大约30%的手机将转为其他用途。”
自然，大多数商场老板都有更直接的担忧。目前，他们正密切关注J.C.Penney公司；根据Green Street Advisors的数据，这家境况不佳的零售商在所有REIT旗下商场中占有70%的份额。彭尼将在大约16个月的时间内关闭1100家门店中的95家，未来几年可能关闭更多门店。如果这家连锁店被迫申请破产保护（这种情况现在看来很遥远），许多房东将很难迅速填补这一空白。
除了铺天盖地的关门事件，两个月后在拉斯维加斯举行的国际购物中心理事会（internationalcouncil of Shopping Centers）年会上，开发商面临一个关键考验。在这座城市华而不实的魅力中，零售商将让购物中心的业主们了解他们在2002年的空间需求。如果数字看起来真的很糟糕，房东可以退到21点桌上，那里的饮料，至少，是免费的。