多年来，狂热的科技投资者一直在回避这位可敬的房屋建筑商，而现在，他又重新赢得了华尔街的青睐。现在，摇摇欲坠的经济威胁着两国关系。
54岁的布鲁斯•卡拉茨(Bruce Karatz)与许多Old Economy的首席执行长一样，在上世纪90年代末科技股的繁荣时期，他很难让投资者关注自己的公司。这种情况在去年科技泡沫破裂后发生了变化。自7月以来，总部位于洛杉矶的房屋建筑商KB Home的股价逆转了两年50%的跌幅，在12月中旬曾短暂触及38.31美元的历史高位。再次对股票的热情反映了强劲的经济,低利率和蓬勃发展的房地产市场,导致销售额从17.9亿美元到39.3亿美元的增加在过去的五年,并帮助把6100万美元的净亏损变成盈利2.1亿美元(每股5.24美元)在同一时期。
但最近，对经济疲软的担忧给该公司的前景蒙上了阴影。KB Home的股价最近为27美元，仅为其12个月预期收益的7倍，尽管该公司近年来调整了业务，以减少周期性投资。例如，经过几十年的投机建造——没有买家排队——该公司现在在建造前就开始销售房屋，并且有六个月的订单积压。
Karatz是1986年成为首席执行官的KB家国的29岁的退伍军人，已经提出了一系列收购，将本公司推入美国的新区域市场，从而使其对当地经济的影响多样化。
KB Home还在法国蓬勃发展的业务。20世纪60年代末，海外倡议由联合创始人Eli推出，即使郊区开发先锋威廉勒特已经尝试过，将他的Levittown模型出口到欧洲。法国单位产生了公司的11％的收入。Karatz从1974年到1981年就跑了它.KB Home还在Parisbouse上列出了其股票。“我们在巴黎中闻名于我们在洛杉矶更好，”首席执行官Quips。
尽管如此，由于全球抵押贷款金融市场欠发达了，国际扩张仍然困难。在家庭Karatz希望通过去年与美国城市Vista成立的合资企业增长，该公司是由亨利Cisneros，前U.Snerosos，前美国秘书，城市发展秘书，建立老年城市中心的发展。
Karatz最近讨论了他公司与机构投资者工作人员作家Justin Schack的展望。亚博赞助欧冠
亚博赞助欧冠机构投资者：在过去几年中，您的股票价格的下降大大是由于其他行业为代价痴迷于技术的投资者？
Karatz：我觉得几乎所有的东西。在技术泡沫期间，我们的行业基本上被忽视。在过去的几个月里，房地产商在过去的几个月里取得了很好的康复，但我认为还有改进的余地。
你怎么去那里?
我们必须继续让人们意识到我们的业务正在蓬勃发展，我们已经改变了我们的经营模式，因此现在的风险水平更低。大部分分析师已经认识到，我们这个行业的公司，拥有我们这样的记录和历史市盈率，不应该这么便宜地交易。但大多数投资者仍然不听。
您是否考虑收购拓宽KB Home的地理范围？
我们在加利福尼亚州看到德克萨斯州德克萨斯州，亚利桑那州，科罗拉多州的持续增长机会。你可能会在一些新的地理位置中看到我们。我什么时候不能告诉你。比我们所在的位置更重要的是找到以公平价格获得的合适公司。说，我更有动力，比如弗吉尼亚与佛罗里达州的那些因素。我们可以将业务标准化在不同地区，但如果当地市场上最大的雇主因某种原因而消失，我们无法帮助。住房需求将减少，我们将受到影响，这就是我们多元化的原因。
法国似乎是郊区细分的奇怪场所。
法国家庭的渴望愿意进入一个家庭住宅，在新泽西州的一个家庭中搬进一个家庭住宅，拥有后院，车库和步入式衣柜。有什么不同的是，规划者宁愿看到中型建筑物，围绕一个村里核心分组，周围环绕着田野，而不是单独家庭邻里Ála南加州，延伸了里程。这让我们推动了建造公寓。美国在巴黎的分裂是大约三分之二的公寓和三个单身家庭住宅。
你会在欧洲扩展吗？
可能不会。在过去的几年里，我们在德国和比利时都是一个重要的建筑商。但在20世纪80年代初，我决定离开。特别是在德国，财产代代相传，家庭平均分配。为了把一块土地拼凑起来进行开发，你通常需要20或30个地主聚集在一起，这是一个令人沮丧的因素。
世界其他地区呢？
这可能很棘手。例如，我们已经在墨西哥城进行了实验。那里的住房需求惊人，但缺乏二级抵押贷款市场。要想让房地产市场充满活力，你需要能够提供长期、固定利率的抵押贷款，这涵盖了该产品价格的绝大部分。一旦你要求人们拿出房地产价格的50%以上，你的市场就会急剧萎缩。我们没有意识到我们在美国有这么大的二级抵押贷款市场是多么的幸运，房利美和房地美的组合让我们能够保持低利率，随时有资金可用。
这在法国不是也有问题吗?
这是一个独特的情况。有国家银行将抵押贷款放在投资组合中。他们要求借款人开辟银行账户，以便他们将自动撤销支付，并将借款人的工资核算支票直接存放。没有二级市场，但有大型金融机构竞争为家庭商创造机会。
影响KBH的公共政策问题是最关心的？
一个是加利福尼亚州非常严格的建筑环境。城市获得比房产税的销售税收税率更大。所以市长和市议会喜欢新的雪佛兰经销商，而不是新的城镇房屋发展，尽管他们拼命地需要更多的住房。预计加利福尼亚州的人口将在未来20年内通过15至2000万人的东西增长。我们需要消除对发展的抑制力。
你有没有见过反对郊区扩张的人对你所建设的开发项目的强烈反对?
在很大程度上，“蔓延”这个词是由反发展势力发明的，他们将某些我们都应该渴望并提防失去的生活水平理想化了。但真正的问题是，我们需要在某些社区，以最少干扰的方式，为居民创造足够的住房。如果你不这样做，久而久之，你就会贬低环境对每个人的重要性。我们在加州的部分地区看到了这种情况，多户家庭住在一套公寓里，汽车旅馆变成了夜间充电的住房单元。在硅谷，人们每晚付费睡在别人的客厅里。
KBH是否试图减轻城市扩张的负面影响，比如交通和环境破坏?
我们支持开发新的基础设施。看看湾区的BART系统。当它建造时，人们嘲笑它，现在它非常成功。如果我们在20年前在加利福尼亚州南部建造了类似的东西，人们现在就不会感到困扰着拥堵。我们还支持更高密度的开发，更接近城市核心。一个很好的例子是我们去年与Henry Cisneros创建的合资企业。
这些类型的高密度，城市核心社区也良好吗？
是的。现在，我们的名单上有500多个家庭在等待购买美国第一个CityVista开发项目的房屋。这是在德克萨斯州圣安东尼奥的一个地区，在那里40年都没有新的建筑。每个人都认为没有需求。但是有很多人已经在那里住了很多年，想要一个新家，不想搬家。
你有多担心经济衰退？
我认为我们受益于对经济衰退和[美国的结合。联邦储备委员会]积极降低利率。随着失业率仍然很低，下降率让我们的客户提供家庭或购买更昂贵的家。我认为我们在一个环境中谦虚地脱落的环境中。好的运营商 - 我相信我们是其中之一 - 通过吃不运行的较小球员的午餐来弥补这一谦虚。