由霍华德Rudnitsky
2001年5月
亚博赞助欧冠机构投资者杂志
当他们在一家房地产投资信托公司的股票下跌，交易价格低于资产净值时，预计股东会欢迎以远高于市场价的价格进行收购。毕竟，一笔像样的支出可以帮助缓解一笔回报率低于平均水平的投资带来的痛苦。此外，还有向西田美国公司投资者提供的交易。
韦斯特菲尔德董事长可能是对的，但出售交易的苛刻条款会让任何投资者在购买一家外部经理和顾问同时也是公司大股东的公司股票时三思。韦斯特菲尔德的出价不像最近其他房地产投资信托基金的收购那么慷慨。
今年9月，荷兰公司Rodamco North America向Urban Shopping Centers提出了每股48美元的收购报价，比后者的股价高出39%。几天后，U.S. Retail Partners对零售房地产投资信托基金(REIT First Washington Realty Trust)发出了比当时交易水平高出25%的收购要约。在这两种情况下，发行价都高于估计的资产净值。今年2月23日，塞缪尔•泽尔(Samuel Zell)旗下的Equity Office Properties Trust以44.8亿美元的现金加股票交易，向总部位于加州门洛帕克的Spieker Properties的股东提出了高出市场22%的溢价，约等于该公司的资产净值。在本案中，斯派克家族是主要股东和内部顾问。
尽管Westfield的少数股东只获得了适度的溢价，但REIT的澳大利亚母公司却获得了更好的交易。
所罗门美邦(Salomon Smith Barney)零售REIT分析师罗斯•努斯鲍姆(Ross Nussbaum)指出，澳大利亚房地产公司很少在国内支付低于净资产值的价格。努斯鲍姆长期以来一直拒绝报道Westfield America，因为他认为，大股东的角色相互冲突，不可能进行独立谈判。
基于同样的原因，总部位于加州新港比奇的房地产研究公司Green Street Advisors拒绝跟踪Westfield。该公司的创始合伙人Mike Kirby说:“几年前，当一家中等规模的REIT的外部顾问将其私有化时，发生了对REIT投资者的亏欠。这笔交易很糟糕。顾问在收购要约发出前一个月左右就出来了，说生意不好。该公司股价暴跌，令人意外的是，该顾问提出了收购要约。他以很低的价格买到了股票，尽管他提供的溢价比市价低得多。”
柯比补充说，另一家公司本可以参与竞购，因为这位顾问并不持有该房地产投资信托基金的大部分股票。但最终，没有其他买家出现。然而，在Westfield的案例中，这种情况似乎不可能发生，因为其母公司拥有77.5%的股份。因此，Kirby说，“不可能有另一家房地产投资信托基金获得控制权。”那么，为什么还要出价呢?”没有人。
并非所有由拥有多数投票控制权的外部顾问进行的收购都是如此廉价。1999年底，加州纽波特比奇欧文公寓社区的主席唐纳德·布伦以24%的溢价购买了他尚未拥有的37%的股份。这个价格是估算的资产净值。
当然，这对韦斯特菲尔德的股东来说并不是什么安慰，他们别无选择，只能忍气吞声，然后出售。
2001年5月
亚博赞助欧冠机构投资者杂志
当他们在一家房地产投资信托公司的股票下跌，交易价格低于资产净值时，预计股东会欢迎以远高于市场价的价格进行收购。毕竟，一笔像样的支出可以帮助缓解一笔回报率低于平均水平的投资带来的痛苦。此外，还有向西田美国公司投资者提供的交易。
2001年2月15日，澳大利亚韦斯特菲尔德信托及其附属公司韦斯特菲尔德控股公司(Westfield Holdings)，总部位于洛杉矶的美国韦斯特菲尔德房地产投资信托公司(Westfield America，美国第五大房地产投资信托公司)的母公司和77.5%的股东，投标收购他们尚未拥有的股票。收购价为每股16.25美元，仅比Westfield当时14.50美元的市场价格高出12%。(1998年2月，该股曾创下18.375美元的历史新高。)更糟糕的是，这一出价远低于Westfield America的每股18美元的净资产价值。据Westfield America的主要美国投资银行美林(Merrill Lynch & Co.)估计。
不过，Westfield Trust董事长弗兰克•洛伊(Frank Lowy)在一份新闻稿中坚称:“我们相信这笔交易……为WEA股东提供目前在美国股市无法获得的溢价。”他还表示，雷曼兄弟(Lehman Brothers)对该收购要约的看法是公平的。(洛伊拒绝接受采访。)
韦斯特菲尔德董事长可能是对的，但出售交易的苛刻条款会让任何投资者在购买一家外部经理和顾问同时也是公司大股东的公司股票时三思。韦斯特菲尔德的出价不像最近其他房地产投资信托基金的收购那么慷慨。
今年9月，荷兰公司Rodamco North America向Urban Shopping Centers提出了每股48美元的收购报价，比后者的股价高出39%。几天后，U.S. Retail Partners对零售房地产投资信托基金(REIT First Washington Realty Trust)发出了比当时交易水平高出25%的收购要约。在这两种情况下，发行价都高于估计的资产净值。今年2月23日，塞缪尔•泽尔(Samuel Zell)旗下的Equity Office Properties Trust以44.8亿美元的现金加股票交易，向总部位于加州门洛帕克的Spieker Properties的股东提出了高出市场22%的溢价，约等于该公司的资产净值。在本案中，斯派克家族是主要股东和内部顾问。
尽管Westfield的少数股东只获得了适度的溢价，但REIT的澳大利亚母公司却获得了更好的交易。
所罗门美邦(Salomon Smith Barney)零售REIT分析师罗斯•努斯鲍姆(Ross Nussbaum)指出，澳大利亚房地产公司很少在国内支付低于净资产值的价格。努斯鲍姆长期以来一直拒绝报道Westfield America，因为他认为，大股东的角色相互冲突，不可能进行独立谈判。
基于同样的原因，总部位于加州新港比奇的房地产研究公司Green Street Advisors拒绝跟踪Westfield。该公司的创始合伙人Mike Kirby说:“几年前，当一家中等规模的REIT的外部顾问将其私有化时，发生了对REIT投资者的亏欠。这笔交易很糟糕。顾问在收购要约发出前一个月左右就出来了，说生意不好。该公司股价暴跌，令人意外的是，该顾问提出了收购要约。他以很低的价格买到了股票，尽管他提供的溢价比市价低得多。”
柯比补充说，另一家公司本可以参与竞购，因为这位顾问并不持有该房地产投资信托基金的大部分股票。但最终，没有其他买家出现。然而，在Westfield的案例中，这种情况似乎不可能发生，因为其母公司拥有77.5%的股份。因此，Kirby说，“不可能有另一家房地产投资信托基金获得控制权。”那么，为什么还要出价呢?”没有人。
并非所有由拥有多数投票控制权的外部顾问进行的收购都是如此廉价。1999年底，加州纽波特比奇欧文公寓社区的主席唐纳德·布伦以24%的溢价购买了他尚未拥有的37%的股份。这个价格是估算的资产净值。
当然，这对韦斯特菲尔德的股东来说并不是什么安慰，他们别无选择，只能忍气吞声，然后出售。