养老基金和捐赠造成了对房地产的分配。他们还抵达网站太晚了吗？
由Charles Keenan.
2002年12月
亚博赞助欧冠机构投资者杂志
12年来，8亿美元的史密斯学院捐赠在房地产市场上没有钱。但是，在9月，基金决定对资产阶级作出小额承诺，承诺在由波士顿的TA联系管理的房地产基金中投资800万美元。该举措是捐赠计划的一部分，将大约10％的投资组合放在通胀 - 对冲套期保资中。史密斯投资总监Jay Yoder说：“通货膨胀有可能降低我们的投资组合的价值。此外，房地产使我们增加多元化和减少的减少。”
9月份的10亿美元捐赠University of North Carolina at Chapel Hill, which started investing in real estate in 1998, increased its allocation target from 7.5 percent of assets to 10 percent; it may go as high as 15 percent next year. "We like the cash flow, and we've been steadily increasing our allocation. We're going to push it as far as we can get it," says Mark Yusko, CEO of UNC Management Co., the in-house manager of the university's endowment.
10月份加州公共雇员的退休系统将其房地产配置增加到8％的9％。只有两年前，全国最大的1360亿美元基金，目标从6％上升到8％。5月CALPERS批准筹集了杠杆在其房地产投资组合中的金额的目标;从34％到40％的增加会潜在提高回报。
Like CalPERS and the college endowments, more and more pension funds, foundations and endowments are increasing their real estate holdings, either through real estate investment trusts or direct property investments. Not surprisingly, they're drawn to the sector's explosive returns. For the three years ended September 30, the Morgan Stanley REIT index posted a total return of nearly 47 percent, versus a 31 percent decline in the Standard & Poor's 500 index. For the 12 months through September 30, REITs notched an 8.6 percent gain. The National Council of Real Estate Investment Fiduciaries property index, a benchmark of directly invested property values, rose 5.6 percent for the year ended September 30. That compares with a 19 percent drop for the S&P 500 during the same period.
但是养老基金到达了现场太晚了吗？“雷曼兄弟房地产分析师David Shulman说，”机构经常犯错误“。“到底，他们会被烧毁。”
UNC的Yusko说：“如果非常大的养老金基金决定显着增加分配，那么有一些风险。然而，您已经非常良好的供需平衡。并且在相对的基础上，这是一个非常有吸引力的资产课程。有仍然有足够的房地产空间来欣赏。“
Greenwich Associates的说法，在2,515个国内养老基金和捐赠国内，对房地产的分配平均占2001年总资产的3％，从1999年的2.3％。虽然2002年数据不可用，但该公司预计去年略有增加。
当然，投资者正在寻找严峻的股票市场的避风港。但大多数人也坚持认为他们正在寻找多样化进入资产类别的优势，这些优势往往与股票或债券相关不相关。“对两年前的房地产提供的多样化有一个更大的升值，”罗素罗素公司的阵容房地产顾问的房地产咨询服务总监布鲁斯埃得多森说，这几天也是如此日，Reits和无友好的直接投资提供5％至10％的产量，而十年国债的收益率约为4％。
然而，所有房地产行业都不会一起移动。例如，办公楼产市场正在卷入。根据基于波士顿的咨询公司的Torto Wheaton Research，根据Torto Wheaton Research的说法，在第三季度达到第三季度的40％，达到了40％的办公室职位空缺，达到了16.1％。与此同时，第三季度办公室租金下降1.2％，第七连续下降。
据NCREIF称，截至6月30日止年度，截至6月30日的年度，截至6月30日，投资级房地产所有者的商业物业价值下跌2.4％至1240亿美元。
仍然可以驾驭私人市场，仍然可以驾驭短期湍流，普瑞烈的房地产投资者，新泽西州普瑞斯普拉斯普普审慎的房地产投资者主管。他推荐混合资金，该资金通常持有100至150个房产，往往相当稳定。它们是相对较轻的，因为通常，投资者可以每季度退款。另一方面，“凭借公共部队的变幻堂，”梁说。
今年的重新表现已被混合。据全国房地产投资信托协会，截至11月初，截至11月初的大奖赛包括零售店（上涨18％），医疗保健系列（上增长16％）和工业销售（上涨14％）。与此同时，办公室销售额下降了8％，公寓房地产投资出租车下降了9％。
“这些天估值有着异常宽的分叉，”科恩＆Steers资本管理董事长罗伯特·斯托尔斯（Robert Steers），Cohen＆Steers Capital Management，纽约克特的投资者的投资商。“一些物业类型被高估，有些物质类型符合较低的估值。”
监督72亿美元资产的阉牛思想，许多商业地产房地产物业重新获得良好的价值。他最大的立场：Vornado Realty Trust（2002年3月的机构投资者），占亚博赞助欧冠Cohen＆Steers持有的6％。10月初，纽约约克的REIT将估计净资产价值的折扣率为19％，而平均房地产资讯价值为9％。Steers认为Vornado股票是一个很好的购买;他预测2002年，2003年和2004年的10％的业务的长期增长率。
同样，Steers在基尔罗伊特省的洛杉矶驻地的办公室Reit在California Marketplace举行了2％的位置。Kilroy在10月初看起来像讨价还价，折扣资产价值28％，未来三年预计年增长率为8.5％。其多重增长率（其股价与运营资金的比率除以增长率）为0.92。“靠近一个很便宜，”Steers说。“之后的任何东西都是荒谬便宜的。”
许多分析师认为，今年零售房地产重新获得了11％，仍有收益的空间。Cibc世界市场公司的Reit分析师Michael Mueller喜欢Regency Centers Corp.，佛罗里达州杰克逊维尔，佛罗里达州杰克逊维尔，邻里购物中心的运营商产生了10.5％的资本化率，开发自己的物业管道。该速度大约超过150个基点，而是通过购买已经开发的投资组合的性质，估计穆勒的特性大约150个基点。他还预测，拥有59％的丽晶中心的GE Capital Real Estate将彻底购买重新获得或在一年内销售其股份。无论哪种方式，他都是为股东提供的。他说，GE购买将意味着溢价，虽然销售将使股票更加液体。
尽管Shulman对整体业务比他的大部分业务比他的大部分业务相比，但他仍然喜欢基于芝加哥的一般增长特性，是全国50多个区域购物中心的拥有者。在第二季度，一般增长花费了4.75亿美元来获得六家商场，其中四个购物中心将是合资企业。合资战略允许一般增长在更多地点蔓延，并在该过程中收集更多的管理费用。它还可以使用其更大的距离与零售商的杠杆。
当然，零售店易受消费者支出的堕落。低利率最近促使支出和允许房主进行再融资或拿出股权信贷。房价的增速或下降可能会迅速挫败他们的热情。
David Lee，T. Rowe Price Associates'Real Estat Fund的投资组合经理，投资于偏出的部门，然后等待，直到市场出现。最近，他买了由投资者（2002年11月）的投资者（机构投资者）召开的公寓系列。亚博赞助欧冠该基金截至9月30日最大的控股：基于芝加哥的股权住宿，全国最大的公寓屋顶，今年截至11月初下降了16％。李认为该行业已经击中了底部。“我们正在逆向赌注，也许家庭购买无法更好地变得更好，”他说。
新人对Reit市场的任何部分需要牢记一个潜在的陷阱，CIBC的穆勒笔记。“最大的风险不是房地产基金将崩溃或者新的供应将会崩溃。最大的风险是集团的资本旋转。”
但是，目前，房地产看起来比大部分替代品更具吸引力。“人们回到了基础 - 相当稳定的投资，这相当容易获得价值，并提供了良好的收益率，”加利福尼亚州纽波特海滩绿街顾问的分析师Craig Leupold说。“在办公大楼上估价比这是对某些可能或可能不会使其市场的新技术的估值是更容易的。”
由Charles Keenan.
2002年12月
亚博赞助欧冠机构投资者杂志
12年来，8亿美元的史密斯学院捐赠在房地产市场上没有钱。但是，在9月，基金决定对资产阶级作出小额承诺，承诺在由波士顿的TA联系管理的房地产基金中投资800万美元。该举措是捐赠计划的一部分，将大约10％的投资组合放在通胀 - 对冲套期保资中。史密斯投资总监Jay Yoder说：“通货膨胀有可能降低我们的投资组合的价值。此外，房地产使我们增加多元化和减少的减少。”
9月份的10亿美元捐赠University of North Carolina at Chapel Hill, which started investing in real estate in 1998, increased its allocation target from 7.5 percent of assets to 10 percent; it may go as high as 15 percent next year. "We like the cash flow, and we've been steadily increasing our allocation. We're going to push it as far as we can get it," says Mark Yusko, CEO of UNC Management Co., the in-house manager of the university's endowment.
10月份加州公共雇员的退休系统将其房地产配置增加到8％的9％。只有两年前，全国最大的1360亿美元基金，目标从6％上升到8％。5月CALPERS批准筹集了杠杆在其房地产投资组合中的金额的目标;从34％到40％的增加会潜在提高回报。
Like CalPERS and the college endowments, more and more pension funds, foundations and endowments are increasing their real estate holdings, either through real estate investment trusts or direct property investments. Not surprisingly, they're drawn to the sector's explosive returns. For the three years ended September 30, the Morgan Stanley REIT index posted a total return of nearly 47 percent, versus a 31 percent decline in the Standard & Poor's 500 index. For the 12 months through September 30, REITs notched an 8.6 percent gain. The National Council of Real Estate Investment Fiduciaries property index, a benchmark of directly invested property values, rose 5.6 percent for the year ended September 30. That compares with a 19 percent drop for the S&P 500 during the same period.
但是养老基金到达了现场太晚了吗？“雷曼兄弟房地产分析师David Shulman说，”机构经常犯错误“。“到底，他们会被烧毁。”
UNC的Yusko说：“如果非常大的养老金基金决定显着增加分配，那么有一些风险。然而，您已经非常良好的供需平衡。并且在相对的基础上，这是一个非常有吸引力的资产课程。有仍然有足够的房地产空间来欣赏。“
Greenwich Associates的说法，在2,515个国内养老基金和捐赠国内，对房地产的分配平均占2001年总资产的3％，从1999年的2.3％。虽然2002年数据不可用，但该公司预计去年略有增加。
当然，投资者正在寻找严峻的股票市场的避风港。但大多数人也坚持认为他们正在寻找多样化进入资产类别的优势，这些优势往往与股票或债券相关不相关。“对两年前的房地产提供的多样化有一个更大的升值，”罗素罗素公司的阵容房地产顾问的房地产咨询服务总监布鲁斯埃得多森说，这几天也是如此日，Reits和无友好的直接投资提供5％至10％的产量，而十年国债的收益率约为4％。
然而，所有房地产行业都不会一起移动。例如，办公楼产市场正在卷入。根据基于波士顿的咨询公司的Torto Wheaton Research，根据Torto Wheaton Research的说法，在第三季度达到第三季度的40％，达到了40％的办公室职位空缺，达到了16.1％。与此同时，第三季度办公室租金下降1.2％，第七连续下降。
据NCREIF称，截至6月30日止年度，截至6月30日的年度，截至6月30日，投资级房地产所有者的商业物业价值下跌2.4％至1240亿美元。
仍然可以驾驭私人市场，仍然可以驾驭短期湍流，普瑞烈的房地产投资者，新泽西州普瑞斯普拉斯普普审慎的房地产投资者主管。他推荐混合资金，该资金通常持有100至150个房产，往往相当稳定。它们是相对较轻的，因为通常，投资者可以每季度退款。另一方面，“凭借公共部队的变幻堂，”梁说。
今年的重新表现已被混合。据全国房地产投资信托协会，截至11月初，截至11月初的大奖赛包括零售店（上涨18％），医疗保健系列（上增长16％）和工业销售（上涨14％）。与此同时，办公室销售额下降了8％，公寓房地产投资出租车下降了9％。
“这些天估值有着异常宽的分叉，”科恩＆Steers资本管理董事长罗伯特·斯托尔斯（Robert Steers），Cohen＆Steers Capital Management，纽约克特的投资者的投资商。“一些物业类型被高估，有些物质类型符合较低的估值。”
监督72亿美元资产的阉牛思想，许多商业地产房地产物业重新获得良好的价值。他最大的立场：Vornado Realty Trust（2002年3月的机构投资者），占亚博赞助欧冠Cohen＆Steers持有的6％。10月初，纽约约克的REIT将估计净资产价值的折扣率为19％，而平均房地产资讯价值为9％。Steers认为Vornado股票是一个很好的购买;他预测2002年，2003年和2004年的10％的业务的长期增长率。
同样，Steers在基尔罗伊特省的洛杉矶驻地的办公室Reit在California Marketplace举行了2％的位置。Kilroy在10月初看起来像讨价还价，折扣资产价值28％，未来三年预计年增长率为8.5％。其多重增长率（其股价与运营资金的比率除以增长率）为0.92。“靠近一个很便宜，”Steers说。“之后的任何东西都是荒谬便宜的。”
许多分析师认为，今年零售房地产重新获得了11％，仍有收益的空间。Cibc世界市场公司的Reit分析师Michael Mueller喜欢Regency Centers Corp.，佛罗里达州杰克逊维尔，佛罗里达州杰克逊维尔，邻里购物中心的运营商产生了10.5％的资本化率，开发自己的物业管道。该速度大约超过150个基点，而是通过购买已经开发的投资组合的性质，估计穆勒的特性大约150个基点。他还预测，拥有59％的丽晶中心的GE Capital Real Estate将彻底购买重新获得或在一年内销售其股份。无论哪种方式，他都是为股东提供的。他说，GE购买将意味着溢价，虽然销售将使股票更加液体。
尽管Shulman对整体业务比他的大部分业务比他的大部分业务相比，但他仍然喜欢基于芝加哥的一般增长特性，是全国50多个区域购物中心的拥有者。在第二季度，一般增长花费了4.75亿美元来获得六家商场，其中四个购物中心将是合资企业。合资战略允许一般增长在更多地点蔓延，并在该过程中收集更多的管理费用。它还可以使用其更大的距离与零售商的杠杆。
当然，零售店易受消费者支出的堕落。低利率最近促使支出和允许房主进行再融资或拿出股权信贷。房价的增速或下降可能会迅速挫败他们的热情。
David Lee，T. Rowe Price Associates'Real Estat Fund的投资组合经理，投资于偏出的部门，然后等待，直到市场出现。最近，他买了由投资者（2002年11月）的投资者（机构投资者）召开的公寓系列。亚博赞助欧冠该基金截至9月30日最大的控股：基于芝加哥的股权住宿，全国最大的公寓屋顶，今年截至11月初下降了16％。李认为该行业已经击中了底部。“我们正在逆向赌注，也许家庭购买无法更好地变得更好，”他说。
新人对Reit市场的任何部分需要牢记一个潜在的陷阱，CIBC的穆勒笔记。“最大的风险不是房地产基金将崩溃或者新的供应将会崩溃。最大的风险是集团的资本旋转。”
但是，目前，房地产看起来比大部分替代品更具吸引力。“人们回到了基础 - 相当稳定的投资，这相当容易获得价值，并提供了良好的收益率，”加利福尼亚州纽波特海滩绿街顾问的分析师Craig Leupold说。“在办公大楼上估价比这是对某些可能或可能不会使其市场的新技术的估值是更容易的。”