自12年前首次出现商业抵押贷款支持证券(CMBS)以来，投资者对这种证券的兴趣一直忽高忽低。在当今风险厌恶的市场中，它们非常流行。投资者意识到，这类资产有一个非常吸引人的特点:在企业破产和违约率接近纪录高点的情况下，违约率和违约率相对较低。
根据标准普尔的数据，截至11月底，CMBS违约率为2.1%，低于2001年第四季末的3.8%，但高于2000年底时的平均1%。根据惠誉评级(Fitch Ratings)的数据，截至8月，CMBS违约率从2001年的1.02%升至1.80%，鉴于经济疲弱，这一升幅可能较预期要温和。
在1990年以来发行的约3,450亿美元CMBS中，只有11家出现违约或违约。这意味着累计违约率为0.17%:不算太糟糕，特别是根据穆迪投资者服务公司的数据，1980年至2001年间，公司债券的违约率为3.77%。
10月底新发行的aaa级CMBS收益率约为5.1%，比可比公司债低约85个基点。根据所罗门美邦(Salomon Smith Barney)的研究，11月底bbb级CMBS的交易价格较同类公司债券低17个基点，远低于1年期和3年期债券33和41个基点的平均水平。美银证券(Banc of America Securities) CMBS研究主管詹姆斯•斯图斯(James Stouse)表示:“CMBS表现良好，因为违约率一直较为温和。”“此外，评级一直非常持久。”CMBS通常有多个部分，大多数交易提供3年期、5年期、7年期和10年期债券。德雷福斯公司(Dreyfus Corp.)的CMBS投资组合经理迈克尔•霍伊(Michael Hoeh)表示:“投资者可以以一种非常多样化的证券形式进入该资产类别。”“这是一个流动性非常强的市场。”
预计今年将发行700亿元CMBS，较2000年的500亿元增加，较1994年的200亿元增加逾两倍。
CMBS行业诞生于上世纪80年代末的行业过剩，当时开发商在投机建房，在90年代初的经济衰退中，房地产无法出售或出租，导致了一波贷款违约潮。
与单一家庭住宅抵押贷款支持证券一样，CMBS的所有基础贷款的本金和利息支付都通过顺序支付顺序传递给债券持有人。尽管住房抵押贷款支持证券的提前还款可能是一个很大的风险，但CMBS的基础抵押贷款通常有提前还款锁定或高额提前还款罚款。
典型的CMBS交易包括200笔贷款，每笔贷款背后有多达15家企业。贷款组合在地理位置和房地产类型上都是多样化的。所罗门美邦(Salomon Smith Barney) CMBS研究主管达雷尔•惠勒(Darrell Wheeler)表示:“在一个州，浓度达到20%或以上的情况很少见。”
当今年几家大公司破产冲击债券市场时，投资者对这种多元化表示赞赏。例如，标准普尔(Standard & Poor's)分析师Roy Chun说，虽然在2002年初申请破产保护的Kmart Corp.是CMBS交易中最大的零售租户，但没有一家公司对CMBS的敞口超过1%。他指出:“没有一笔与凯马特有关的交易必须被降级。”
低违约率能持续下去吗?在这个关键问题上，分析师和顾问意见不一。波士顿房地产咨询师Steven L'Heureux预计，目前的经济低迷将在未来一年增加违约和拖欠贷款的情况。他预测:CMBS的违约率将在明年上升3%。