W.C.菲尔兹是对的——费城有点无聊。但在这个动荡的时代，这个城市安全、稳定的房地产市场没有什么值得嘲笑的。
吉尔·安德烈斯基·弗雷泽
2002年10月
亚博赞助欧冠机构投资者杂志
经济学家可能担心美国住宅房地产泡沫，但他们对商业房地产市场并不担心。全国办公室空缺率从2000年初的略高于10%上升到令人不安的高达16%。在波士顿、芝加哥、洛杉矶和旧金山等大城市，这一比例超过20%。归咎于经济低迷、企业普遍裁员以及系统内供应过剩的持续影响。许多租户背负着他们不再需要的空间，将数百万平方英尺的土地倾倒在已经疲软的市场上。
但并非每个写字楼市场都在苦苦挣扎。费城虽小，但绝对低调，它的表现非常出色。这座城市拥有3600万平方英尺的空间，相比之下，纽约市有3.6亿平方英尺，华盛顿有1.1亿平方英尺，在90年代末的房地产繁荣中，它的东北部邻国的阴影下，大部分都置身事外。但根据总部位于马里兰州贝塞斯达的咨询公司CoStar Group的一份年中报告，如今费城的商业租金保持相当稳定，平均为每平方英尺21.21美元，仅略低于1999年每平方英尺21.64美元的峰值。该市13.15%的商业空置率仍低于全国平均水平，尽管高于一年前的10.1%——这是经济衰退不可避免的后果。
纽约Insignia/ESG执行董事总经理伍迪·海勒（Woody Heller）表示：“费城市场代表着安全，安全在今天非常流行。在费城，当涉及到租赁或销售价格时，你不会有那么大的波动。在经济繁荣时期，你不会享受到太多的快乐，但在市场不景气时，你也不会感到沮丧。”
除了这个城市的传统诱惑——沿着东北走廊的中心位置和良好的交通网络——费城正在享受其曾经沉睡的市中心的复兴。几栋办公楼已被改建为酒店，数十家新餐厅也已开业。康德纳斯旅游公司（CondéNast Traveler）最近对美国50家最好的餐馆进行了一项调查，其中包括费城的7家餐馆。
“这座城市已经成为空巢老人和年轻专业人士的一大吸引力，他们现在想住在市中心，因为这是一个理想的地方，”Scott Janzen指出，他是Lend Lease Real Estate Investments费城办事处的负责人。Lend Lease Real Estate Investments是一家总部位于亚特兰大的公司，管理着350亿美元的房地产投资组合。
这座588000平方英尺、1650平方英尺的Arch Street办公楼几个月前在该街区开盘时吸引了16个报价，这表明了市场的实力，Insignia/ESG高级董事总经理迈克尔·马戈利斯（Michael Margolis）说。1650年8月，Arch的售价为7150万美元，即每平方英尺122美元。这座大楼的主要承租人是当地的一家律师事务所，拥有长期租约，这使得这座房子特别令人向往。
今年6月，奖杯二号自由广场（trophy Two Liberty Place）以2亿美元的价格出售，即每平方英尺167美元。美林（Merrill Lynch）分析师史蒂夫·萨科瓦（Steve Sakwa）报告称，这一价格比过去18个月内菲尔-阿德尔菲亚（Phil-adelphia）的任何其他交易都高出20%以上。两个自由的购买者：去年年底由总部位于旧金山的投资公司SureStern Co.筹集的6亿900万美元的股票基金。TIAA-CREF是该建筑的第一家抵押贷款机构，该建筑全部出租给北美保险公司。
保诚房地产投资公司（Prudential Real Estate Investors）投资研究董事总经理梁友国（You Guo Liang）指出，保诚房地产投资公司是一家总部位于新泽西州帕西帕尼的公司，管理着117亿美元的房地产投资：“费城并非完全反周期，但它是一个防守型的城市，因为它是一个更稳定的城市，在所有房地产领域都有潜在的机会。从历史上看，它从来没有像波士顿或旧金山这样的城市。这很有吸引力。”
该市拥有多元化的租户基础，其中包括梅隆金融公司（Mellon financial Corp.）和PNC金融服务集团等金融服务公司、葛兰素史克（Glaxo SmithKline）等制药公司和皇冠软木密封公司（Crown Cork&Seal Co.）等老牌制造商，但对办公空间的需求稳定“华盛顿特区平均每年新增5万个工作岗位，而菲尔·阿德尔菲亚（Phil adelphia）只会在最好的时候才会这样做，Lend Lease的Janzen说，从1991年到2001年，费城没有吸引任何一个新的办公楼建设项目。事实上，由于战前的一些建筑被改建成酒店和住宅公寓，该市的市中心失去了办公空间。
位于费城的房地产投资者鲁宾斯坦公司（Rubenstein Co.）首席执行官大卫·鲁宾斯坦（David Rubenstein）表示，20世纪90年代期间：“我们很好地吸收了办公空间。但这种情况从未发生在如此高的水平上，以至于导致租金达到峰值，从而导致中央商务区大量新建。这意味着市中心的供应量从来没有过多。”
另一方面，郊区最近吸引了大量新的建设项目。1999年初，该市16个郊区次级市场拥有近2700栋商业建筑；CoStar报告称，根据最近的统计，仅今年上半年就有2826处新房产完工。结果，康肖霍肯和普鲁士国王这两个较发达的郊区的职位空缺率超过了20%。
位于康涅狄格州斯坦福德市的家族式房地产投资公司Ashforth Co.的投资高级副总裁托马斯·阿什福思指出，市中心郊区有三座大多空置的a级建筑——四座宾恩中心、联合广场和三座公园路。”“他们开始压低租赁价格，因为他们正在采取一些非常激烈的措施来吸引租户，”Ashforth说。“这至少会有一段时间受到伤害。”2000年，当Four Penn上市时，它的所有者要求每平方英尺28美元；最近，据报道，60000平方英尺的空间以每平方英尺20美元的价格出租。
然而，阿什福思对长期前景仍持乐观态度。“我们仍然坚定地致力于费城市场，”他说。今年6月，他的公司以1.09亿美元收购了位于市中心的市场街1818号，这是一座980000平方英尺的办公楼。他解释说：“这是一处绝佳的房产，拥有绝佳的城市景观和绝佳的地理位置。我们打算投资500万美元进行升级，希望能够获得每平方英尺24至25美元的高端甲级租金。”。
两年前，阿什福思公司（Ashforth Co.）发起了一项研究，以确定具有显著增长潜力的低估市场。费城与圣地亚哥和新泽西州北部一起成为该公司的主要新目标。“费城的吸引力有很多强有力的宏观原因，”他说。“交通是其中之一——城市和郊区有很好的公路网；有很好的火车网；还有一个很好的机场，每天提供的国际航班比波士顿的洛根国际机场多。这座城市应该对企业有很大的吸引力，尤其是那些寻求多元化或搬迁的企业。”
当阿什福思将目光投向费城时，市中心的复兴刚刚开始。Loews Hotels将标志性的银行总部前PSFS大楼改建为583间客房的酒店；市政厅对面的老梅隆银行大楼变成了丽思卡尔顿酒店公司的财产；万豪国际还将市场街上的雷丁总部航站楼（Reading Headhouse Terminal）改建为其一家酒店的扩建部分，该航站楼以前是市场东火车站综合体的一部分。
Insignia/ESG的海勒指出：“这些都是将市中心的办公空间高调改造成高品质酒店的举措。”。
在过去三年中，开发商将八栋办公楼改建为公寓楼，共有约2000套，另有1000套正在装修中。这是供应的显著提振，但需求应保持强劲。爱德华·里德林格是宾夕法尼亚州霍沙姆市的高级副总裁兼区域市场经理GMAC商业抵押贷款公司（GMAC Commercial Mortgage Corp.）指出，一年前，市中心的出租公寓约有97%的入住率。“市场仍在94%至95%的范围内，”他说。
销售价格保持强劲。阿什福思为1818市场支付了约110美元/平方英尺的价格；根据Insignia/ESG的数据，纽约市中心的一处可比房产可能以每平方英尺325美元的价格出售，而华盛顿特区的一处可比房产可能以每平方英尺315美元的价格出售。5月，托马斯地产集团从俄亥俄州教师退休系统（Ohio State Teachers’Retirement System）以约8300万美元的价格收购了位于市场街1835号的11家宾夕法尼亚中心（Penn Center），这座685000平方英尺的建筑的价格约为每平方英尺120美元。
Riedlinger指出，“楼盘在低迷时期一直在销售，”他补充道，“销售价格往往平均每平方英尺110至130美元，远低于重置成本。但考虑到租金水平，这些价格水平是完全合适的，远低于纽约市和华盛顿特区等地的租户的租金水平。”CoStar表示，曼哈顿中城a级写字楼的平均每平方英尺要价为52.95美元（加上电力）和37.72美元（全方位服务）在华盛顿特区，这与费城市中心的22.71美元（全套服务）相比。
费城房地产市场前景如何？不断增长的机构投资者兴趣、市中心的繁荣以及搬迁公司潜在的新需求前景正在引发新的建筑活动。亚博赞助欧冠
自由财产信托公司，一家总部位于宾夕法尼亚州马尔文的房地产投资信托公司，拥有42亿美元的资产，正在着手开发价值4.7亿美元的宾夕法尼亚广场，该广场位于市中心的18街和拱门街之间；Liberty将继续是该财产的唯一所有者。“我们相信这将是大费城最好的办公地点，”营销高级副总裁约翰·加图索（John Gattuso）表示。该建筑群将包括一座52层的塔楼，拥有120万平方英尺的办公空间，一个半英亩的公共广场，两座较小的办公楼和一个110英尺高的冬季花园，该花园将提供通往市郊火车站的通道。
尽管如此，加图索报告说，“如果没有适当的预宽松承诺，我们将无法开始。”他说，费城大量的商业租赁将在未来几年内到期。“这就是为什么这个项目现在有意义的原因之一。”
另一个重要的新项目来自Brandywine Realty Trust，这是一家普利茅斯会议中心，位于宾夕法尼亚州的房地产投资信托公司，在费城市中心拥有一个娱乐中心，在郊区拥有多处房产。最近，Brandywine宣布其计划在Phil adelphia第30街车站附近的Amtrak自有场地上开发一个1.5亿至2亿美元的60万平方英尺的办公楼、餐厅和零售店综合体。建筑师塞萨尔·佩利还设计了伦敦金丝雀码头和纽约世界金融中心。负责运营的高级副总裁H.Jeffrey DeVuono说：“这个项目具有独特的吸引力。”。一个明确的抽签：租户将有资格享受13年的州和地方税收减免。
尽管如此，DeVuono警告说：“我们不会按照规范来构建这个系统。如果我们有60%的预发布，但没有太多的积压感兴趣，我们可能仍然不会这样做。在我们继续之前，必须有大量的活动。”
由于对住宅空间的强劲需求，Lend Lease与当地房地产公司P&a Associates成立了一家合资企业，正在华盛顿广场市中心第七街和胡桃街开发一栋46层的公寓楼。Janzen说：“我们观察了市中心一些住宅改造的成功案例，发现这是一个很好的利基市场——一栋建筑中的豪华单元是从住宅生活开始设计的。”。Lend Lease持有约85%的股本。
这种乐观是有感染力的。如今，费城的写字楼市场就像奶酪牛排一样多汁。
吉尔·安德烈斯基·弗雷泽
2002年10月
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经济学家可能担心美国住宅房地产泡沫，但他们对商业房地产市场并不担心。全国办公室空缺率从2000年初的略高于10%上升到令人不安的高达16%。在波士顿、芝加哥、洛杉矶和旧金山等大城市，这一比例超过20%。归咎于经济低迷、企业普遍裁员以及系统内供应过剩的持续影响。许多租户背负着他们不再需要的空间，将数百万平方英尺的土地倾倒在已经疲软的市场上。
但并非每个写字楼市场都在苦苦挣扎。费城虽小，但绝对低调，它的表现非常出色。这座城市拥有3600万平方英尺的空间，相比之下，纽约市有3.6亿平方英尺，华盛顿有1.1亿平方英尺，在90年代末的房地产繁荣中，它的东北部邻国的阴影下，大部分都置身事外。但根据总部位于马里兰州贝塞斯达的咨询公司CoStar Group的一份年中报告，如今费城的商业租金保持相当稳定，平均为每平方英尺21.21美元，仅略低于1999年每平方英尺21.64美元的峰值。该市13.15%的商业空置率仍低于全国平均水平，尽管高于一年前的10.1%——这是经济衰退不可避免的后果。
纽约Insignia/ESG执行董事总经理伍迪·海勒（Woody Heller）表示：“费城市场代表着安全，安全在今天非常流行。在费城，当涉及到租赁或销售价格时，你不会有那么大的波动。在经济繁荣时期，你不会享受到太多的快乐，但在市场不景气时，你也不会感到沮丧。”
除了这个城市的传统诱惑——沿着东北走廊的中心位置和良好的交通网络——费城正在享受其曾经沉睡的市中心的复兴。几栋办公楼已被改建为酒店，数十家新餐厅也已开业。康德纳斯旅游公司（CondéNast Traveler）最近对美国50家最好的餐馆进行了一项调查，其中包括费城的7家餐馆。
“这座城市已经成为空巢老人和年轻专业人士的一大吸引力，他们现在想住在市中心，因为这是一个理想的地方，”Scott Janzen指出，他是Lend Lease Real Estate Investments费城办事处的负责人。Lend Lease Real Estate Investments是一家总部位于亚特兰大的公司，管理着350亿美元的房地产投资组合。
这座588000平方英尺、1650平方英尺的Arch Street办公楼几个月前在该街区开盘时吸引了16个报价，这表明了市场的实力，Insignia/ESG高级董事总经理迈克尔·马戈利斯（Michael Margolis）说。1650年8月，Arch的售价为7150万美元，即每平方英尺122美元。这座大楼的主要承租人是当地的一家律师事务所，拥有长期租约，这使得这座房子特别令人向往。
今年6月，奖杯二号自由广场（trophy Two Liberty Place）以2亿美元的价格出售，即每平方英尺167美元。美林（Merrill Lynch）分析师史蒂夫·萨科瓦（Steve Sakwa）报告称，这一价格比过去18个月内菲尔-阿德尔菲亚（Phil-adelphia）的任何其他交易都高出20%以上。两个自由的购买者：去年年底由总部位于旧金山的投资公司SureStern Co.筹集的6亿900万美元的股票基金。TIAA-CREF是该建筑的第一家抵押贷款机构，该建筑全部出租给北美保险公司。
保诚房地产投资公司（Prudential Real Estate Investors）投资研究董事总经理梁友国（You Guo Liang）指出，保诚房地产投资公司是一家总部位于新泽西州帕西帕尼的公司，管理着117亿美元的房地产投资：“费城并非完全反周期，但它是一个防守型的城市，因为它是一个更稳定的城市，在所有房地产领域都有潜在的机会。从历史上看，它从来没有像波士顿或旧金山这样的城市。这很有吸引力。”
该市拥有多元化的租户基础，其中包括梅隆金融公司（Mellon financial Corp.）和PNC金融服务集团等金融服务公司、葛兰素史克（Glaxo SmithKline）等制药公司和皇冠软木密封公司（Crown Cork&Seal Co.）等老牌制造商，但对办公空间的需求稳定“华盛顿特区平均每年新增5万个工作岗位，而菲尔·阿德尔菲亚（Phil adelphia）只会在最好的时候才会这样做，Lend Lease的Janzen说，从1991年到2001年，费城没有吸引任何一个新的办公楼建设项目。事实上，由于战前的一些建筑被改建成酒店和住宅公寓，该市的市中心失去了办公空间。
位于费城的房地产投资者鲁宾斯坦公司（Rubenstein Co.）首席执行官大卫·鲁宾斯坦（David Rubenstein）表示，20世纪90年代期间：“我们很好地吸收了办公空间。但这种情况从未发生在如此高的水平上，以至于导致租金达到峰值，从而导致中央商务区大量新建。这意味着市中心的供应量从来没有过多。”
另一方面，郊区最近吸引了大量新的建设项目。1999年初，该市16个郊区次级市场拥有近2700栋商业建筑；CoStar报告称，根据最近的统计，仅今年上半年就有2826处新房产完工。结果，康肖霍肯和普鲁士国王这两个较发达的郊区的职位空缺率超过了20%。
位于康涅狄格州斯坦福德市的家族式房地产投资公司Ashforth Co.的投资高级副总裁托马斯·阿什福思指出，市中心郊区有三座大多空置的a级建筑——四座宾恩中心、联合广场和三座公园路。”“他们开始压低租赁价格，因为他们正在采取一些非常激烈的措施来吸引租户，”Ashforth说。“这至少会有一段时间受到伤害。”2000年，当Four Penn上市时，它的所有者要求每平方英尺28美元；最近，据报道，60000平方英尺的空间以每平方英尺20美元的价格出租。
然而，阿什福思对长期前景仍持乐观态度。“我们仍然坚定地致力于费城市场，”他说。今年6月，他的公司以1.09亿美元收购了位于市中心的市场街1818号，这是一座980000平方英尺的办公楼。他解释说：“这是一处绝佳的房产，拥有绝佳的城市景观和绝佳的地理位置。我们打算投资500万美元进行升级，希望能够获得每平方英尺24至25美元的高端甲级租金。”。
两年前，阿什福思公司（Ashforth Co.）发起了一项研究，以确定具有显著增长潜力的低估市场。费城与圣地亚哥和新泽西州北部一起成为该公司的主要新目标。“费城的吸引力有很多强有力的宏观原因，”他说。“交通是其中之一——城市和郊区有很好的公路网；有很好的火车网；还有一个很好的机场，每天提供的国际航班比波士顿的洛根国际机场多。这座城市应该对企业有很大的吸引力，尤其是那些寻求多元化或搬迁的企业。”
当阿什福思将目光投向费城时，市中心的复兴刚刚开始。Loews Hotels将标志性的银行总部前PSFS大楼改建为583间客房的酒店；市政厅对面的老梅隆银行大楼变成了丽思卡尔顿酒店公司的财产；万豪国际还将市场街上的雷丁总部航站楼（Reading Headhouse Terminal）改建为其一家酒店的扩建部分，该航站楼以前是市场东火车站综合体的一部分。
Insignia/ESG的海勒指出：“这些都是将市中心的办公空间高调改造成高品质酒店的举措。”。
在过去三年中，开发商将八栋办公楼改建为公寓楼，共有约2000套，另有1000套正在装修中。这是供应的显著提振，但需求应保持强劲。爱德华·里德林格是宾夕法尼亚州霍沙姆市的高级副总裁兼区域市场经理GMAC商业抵押贷款公司（GMAC Commercial Mortgage Corp.）指出，一年前，市中心的出租公寓约有97%的入住率。“市场仍在94%至95%的范围内，”他说。
销售价格保持强劲。阿什福思为1818市场支付了约110美元/平方英尺的价格；根据Insignia/ESG的数据，纽约市中心的一处可比房产可能以每平方英尺325美元的价格出售，而华盛顿特区的一处可比房产可能以每平方英尺315美元的价格出售。5月，托马斯地产集团从俄亥俄州教师退休系统（Ohio State Teachers’Retirement System）以约8300万美元的价格收购了位于市场街1835号的11家宾夕法尼亚中心（Penn Center），这座685000平方英尺的建筑的价格约为每平方英尺120美元。
Riedlinger指出，“楼盘在低迷时期一直在销售，”他补充道，“销售价格往往平均每平方英尺110至130美元，远低于重置成本。但考虑到租金水平，这些价格水平是完全合适的，远低于纽约市和华盛顿特区等地的租户的租金水平。”CoStar表示，曼哈顿中城a级写字楼的平均每平方英尺要价为52.95美元（加上电力）和37.72美元（全方位服务）在华盛顿特区，这与费城市中心的22.71美元（全套服务）相比。
费城房地产市场前景如何？不断增长的机构投资者兴趣、市中心的繁荣以及搬迁公司潜在的新需求前景正在引发新的建筑活动。亚博赞助欧冠
自由财产信托公司，一家总部位于宾夕法尼亚州马尔文的房地产投资信托公司，拥有42亿美元的资产，正在着手开发价值4.7亿美元的宾夕法尼亚广场，该广场位于市中心的18街和拱门街之间；Liberty将继续是该财产的唯一所有者。“我们相信这将是大费城最好的办公地点，”营销高级副总裁约翰·加图索（John Gattuso）表示。该建筑群将包括一座52层的塔楼，拥有120万平方英尺的办公空间，一个半英亩的公共广场，两座较小的办公楼和一个110英尺高的冬季花园，该花园将提供通往市郊火车站的通道。
尽管如此，加图索报告说，“如果没有适当的预宽松承诺，我们将无法开始。”他说，费城大量的商业租赁将在未来几年内到期。“这就是为什么这个项目现在有意义的原因之一。”
另一个重要的新项目来自Brandywine Realty Trust，这是一家普利茅斯会议中心，位于宾夕法尼亚州的房地产投资信托公司，在费城市中心拥有一个娱乐中心，在郊区拥有多处房产。最近，Brandywine宣布其计划在Phil adelphia第30街车站附近的Amtrak自有场地上开发一个1.5亿至2亿美元的60万平方英尺的办公楼、餐厅和零售店综合体。建筑师塞萨尔·佩利还设计了伦敦金丝雀码头和纽约世界金融中心。负责运营的高级副总裁H.Jeffrey DeVuono说：“这个项目具有独特的吸引力。”。一个明确的抽签：租户将有资格享受13年的州和地方税收减免。
尽管如此，DeVuono警告说：“我们不会按照规范来构建这个系统。如果我们有60%的预发布，但没有太多的积压感兴趣，我们可能仍然不会这样做。在我们继续之前，必须有大量的活动。”
由于对住宅空间的强劲需求，Lend Lease与当地房地产公司P&a Associates成立了一家合资企业，正在华盛顿广场市中心第七街和胡桃街开发一栋46层的公寓楼。Janzen说：“我们观察了市中心一些住宅改造的成功案例，发现这是一个很好的利基市场——一栋建筑中的豪华单元是从住宅生活开始设计的。”。Lend Lease持有约85%的股本。
这种乐观是有感染力的。如今，费城的写字楼市场就像奶酪牛排一样多汁。